房地產(chǎn)工程管理體系瓶頸破解及質(zhì)量缺陷的系統(tǒng)解決方案ppt

1、工程管理體系瓶頸破解及質(zhì)量缺陷的系統(tǒng)解決方案,2009年12月 沈陽(yáng),工程管理體系破解及質(zhì)量缺陷解決,第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題,第二部分、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,第三部分、如何建立適合企業(yè)需求的工程管理體系,第四部分、工程質(zhì)量缺陷及技術(shù)措施的具體應(yīng)用,第一部分,一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問(wèn)題的分類,三、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理存在的十大短板,五、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不絕,二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的

2、影響,四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題,1、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理問(wèn)題,4、工程合約規(guī)劃管理問(wèn)題,2、項(xiàng)目工程進(jìn)度管理問(wèn)題,3、項(xiàng)目工程成本管理問(wèn)題,■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問(wèn)題的分類：,5、項(xiàng)目業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程問(wèn)題,房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的問(wèn)題,1、安全性質(zhì)量問(wèn)題,4、適用性質(zhì)量問(wèn)題,2、功能性質(zhì)量問(wèn)題,3、觀感性質(zhì)量問(wèn)題,■ 工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題分類：,從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理問(wèn)題,安全性質(zhì)

3、量問(wèn)題,■ 安全性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：,1、樁基工程質(zhì)量問(wèn)題,2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問(wèn)題,3、外墻磚空鼓、開(kāi)裂、脫落等工程質(zhì)量問(wèn)題,4、基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問(wèn)題,6、……,5、欄桿、護(hù)欄、人車(chē)行通道質(zhì)量問(wèn)題,功能性質(zhì)量問(wèn)題,■ 功能性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：,1、鋁合金門(mén)窗滲漏工程問(wèn)題,2、外墻滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題,3、屋面滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題,4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題,5、……,觀感性質(zhì)量問(wèn)題,■ 觀感性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：,1、內(nèi)墻空鼓、

4、開(kāi)裂工程質(zhì)量問(wèn)題,2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等,3、門(mén)窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問(wèn)題,4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問(wèn)題,5、……,房地產(chǎn)工程進(jìn)度管理出現(xiàn)的問(wèn)題,1、目標(biāo)計(jì)劃與實(shí)施計(jì)劃脫節(jié),3、工程保障計(jì)劃脫節(jié)問(wèn)題,4、工程施工計(jì)劃組織問(wèn)題,■ 工程進(jìn)度管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題分類：,5、……,從企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的角度看待工程進(jìn)度管理問(wèn)題,2、工程總控計(jì)劃管理問(wèn)題,房地產(chǎn)工程成本管理出現(xiàn)的問(wèn)題,1、目標(biāo)成本體系缺陷問(wèn)題,

5、2、設(shè)計(jì)變更責(zé)任成本問(wèn)題,3、施工措施成本管理問(wèn)題,■ 工程成本管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題分類：,5、……,4、工程動(dòng)態(tài)成本協(xié)調(diào)問(wèn)題,從企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的角度看待工程成本管理問(wèn)題,房地產(chǎn)工程合約管理出現(xiàn)的問(wèn)題,■ 工程合約管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題：,從企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看待工程合約問(wèn)題,1、合約管理體系缺陷問(wèn)題,2、合約規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題,3、合約范圍深度要求問(wèn)題,5、……,4、合約標(biāo)準(zhǔn)明確問(wèn)題,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理出現(xiàn)的問(wèn)題,■ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題

6、：,從企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的角度看待流程管理問(wèn)題,1、目標(biāo)管理與業(yè)務(wù)流程管理脫節(jié),2、業(yè)務(wù)流程管理體系不健全,3、業(yè)務(wù)流程銜接標(biāo)準(zhǔn)缺失,5、……,4、業(yè)務(wù)流程管理不完善,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板一：,一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū),一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，相當(dāng)一部分是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能。對(duì)于工程質(zhì)量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒(méi)有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程

7、管理“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理定位的誤區(qū)：,一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過(guò)多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗(yàn)），即忽視了質(zhì)量預(yù)防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無(wú)法解決工程質(zhì)量問(wèn)題,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理定位的誤區(qū)：,即使是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的多層住宅，直接影響到存在功能性質(zhì)量缺陷隱患的

8、工序檢驗(yàn)批，如按中海的主體工程工序檢驗(yàn)要求計(jì)算，多達(dá)5200余項(xiàng)·批次,單純依靠國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前通行的工程管理人員配備，根本無(wú)法全面監(jiān)控工程質(zhì)量,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板二：,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒(méi)有建立與之配套的工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實(shí)際工程管理中，依然無(wú)法解決針對(duì)具體某專項(xiàng)工程的質(zhì)量管控重點(diǎn),缺乏企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 某上

9、市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理程序：,程序的優(yōu)點(diǎn)：,項(xiàng)目工程管理程序能夠解決工程管理過(guò)程中應(yīng)該做什么？什么時(shí)間做？由誰(shuí)來(lái)做？,程序的缺點(diǎn)：,工程管理程序無(wú)法解決如何做的問(wèn)題！不能提供具體做的管理方法！,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 某上市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理程序：,■ 某知名地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理作業(yè)指引：,作業(yè)指引的優(yōu)點(diǎn)：,項(xiàng)目工程質(zhì)量管理作業(yè)指引能夠解決采取哪些具體的管理方法做的問(wèn)題,作業(yè)指引的缺點(diǎn)

10、：,項(xiàng)目工程質(zhì)量作業(yè)指引無(wú)法解決如何做好的問(wèn)題！不能提供具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)！,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 某上市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理作業(yè)指引：,■ 廁浴間滲漏可以通過(guò)工程管理程序解決嗎？,監(jiān)理單位通常對(duì)廁浴間防水閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求：,◆ 整體結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn),◆ 防水涂層閉水試驗(yàn),◆ 防水保護(hù)層閉水試驗(yàn),◆ 飾面層閉水試驗(yàn),◆ 廁浴間整體移交閉水試驗(yàn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管

11、理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？,相當(dāng)一部分國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集或地方標(biāo)準(zhǔn)圖集，在實(shí)際施工過(guò)程中不具備可操作性，往往造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患,地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何處理？,鋼板開(kāi)洞，

12、影響防水質(zhì)量，存在滲漏隱患,割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力,不放箍筋，違反柱子箍筋加密要求,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？,大量新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用，依照傳統(tǒng)的施工工藝規(guī)程施工，往往遺留嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患,廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開(kāi)裂，撕開(kāi)防水層造成管根處的滲漏,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■

13、 UPVC管道穿樓板防滲漏應(yīng)如何處理？,水泥砂漿與管道外壁結(jié)合能力差,預(yù)留洞口直上直下。施工人員堵洞很難操作,管根處涂膜附加防水層延展性差,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？,隨著強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習(xí)慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質(zhì)量問(wèn)題由此產(chǎn)生,外墻外保溫技術(shù)的應(yīng)用，增加了鋁合金門(mén)窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點(diǎn)處理不當(dāng)，極易造成鋁合金門(mén)窗滲漏,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技

14、術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 鋁合金門(mén)窗的三種安裝形式？,◆ 副框安裝：,抹灰前先安副框，副框采用砂漿填實(shí)，鋁框與副框采用螺絲連接,◆ 毛口安裝：,先進(jìn)行抹灰，門(mén)窗洞口處留出100㎜～150㎜間歇暫不抹灰（或防水砂漿底糙），安裝門(mén)窗框框邊縫隙填縫后，再抹門(mén)窗框,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),抹灰面層與發(fā)泡膠之間的縫隙,■ 鋁合金門(mén)窗安裝門(mén)窗框處可能的滲水通道：,發(fā)泡膠與窗框之間的縫隙,窗框與外保溫苯板之間縫隙,窗框與聚合物抗裂砂漿之間縫隙,窗框與外墻磚

15、粘接層之間縫隙,窗框與外墻磚之間縫隙,固定點(diǎn)與窗框之間的縫隙,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 總包和門(mén)窗單位為什么愿意采用凈口安裝：,施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡(jiǎn)單,■ 甲方一些工程人員也愿意采用凈口安裝：,無(wú)需考慮門(mén)窗到貨影響總包方的抹灰進(jìn)度、有利于成品保護(hù),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 凈口安裝的缺點(diǎn)：,采用凈口安裝，門(mén)窗框固定往往無(wú)法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加門(mén)窗的滲漏隱患。即使采用剔鑿安裝固定片，進(jìn)

16、行后修補(bǔ)抹灰。因前后抹灰層不同收縮率問(wèn)題，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂。且后修補(bǔ)的觀感性較差,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),抹灰洞口偏差誤差不易控制，門(mén)窗加工前往往需要實(shí)測(cè)實(shí)量，總包單位施工省事，但對(duì)門(mén)窗的工期保障不利,采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因?yàn)榍昂竽ɑ议g隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂，存在門(mén)窗滲漏隱患,采用防水水泥砂漿塞縫，其防滲漏效果遠(yuǎn)大于僅具備少許防水能力的PU發(fā)泡膠,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無(wú)法滿足企

17、業(yè)需要：,鋁合金門(mén)窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門(mén)窗防滲漏沒(méi)有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求,對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒(méi)有約定明確的檢驗(yàn)方法,缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),■ 鋁合金門(mén)窗安裝企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（示例）：,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板三：,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏針對(duì)“企業(yè)工程質(zhì)量通病”的工程質(zhì)量保證體系。過(guò)于強(qiáng)調(diào)施工質(zhì)量通病防治，忽視“企業(yè)工程質(zhì)量通病” 設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合

18、約預(yù)防、材料預(yù)防等全過(guò)程質(zhì)保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質(zhì)量管理工具,缺乏全過(guò)程質(zhì)量控制的企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 全過(guò)程質(zhì)量控制的管理：,工程施工是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)、成本、招標(biāo)采購(gòu)、合約等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，最終都會(huì)在工程施工過(guò)程中暴露，以工程質(zhì)量問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題、成本問(wèn)題等形式得以顯現(xiàn),工程質(zhì)量管理的理念及方法,一級(jí)“檢驗(yàn)”,二級(jí)“質(zhì)量保證”,三級(jí)“預(yù)防”,四級(jí)“完美”,

19、特點(diǎn)：通過(guò)工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí)方法：低效率／錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法,特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過(guò)程一線人員積極介入方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具,特點(diǎn): 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問(wèn)題模式分析評(píng)估,特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估,質(zhì)量管理的提高,工程質(zhì)量管理的理念及方法,■ 房地

20、產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級(jí)：,第一級(jí)：施工質(zhì)量檢驗(yàn),企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)來(lái)保障工程質(zhì)量，通過(guò)臨時(shí)性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題并予以。,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，缺乏質(zhì)量管理知識(shí),工程質(zhì)量管理的理念及方法,第二級(jí)：工程質(zhì)量保證,企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過(guò)施工現(xiàn)場(chǎng)的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，企業(yè)開(kāi)始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗(yàn)行為

21、和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過(guò)程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開(kāi)始得到控制。一線員工開(kāi)始積極參加質(zhì)量管理,設(shè)計(jì)質(zhì)量的測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒(méi)有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)、成本管理、合約規(guī)劃等還未介入工程質(zhì)量保障,工程質(zhì)量管理的理念及方法,第三級(jí)：工程質(zhì)量預(yù)防,設(shè)計(jì)與工程開(kāi)始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)過(guò)程開(kāi)始得到有效控制，

22、產(chǎn)品開(kāi)始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過(guò)輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動(dòng)配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量,施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。全員質(zhì)量意識(shí)尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成,工程質(zhì)量管理的理念及方法,第四級(jí)：零缺陷管理（理想狀態(tài)）,企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)的重要性，都在尋求提高

23、質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,■ 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：,某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后，只要一下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開(kāi)發(fā)商為此付出

24、巨額索賠,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,■ 又一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：,某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系,■ 工程質(zhì)量事故原因分析：,外墻涂料面層出現(xiàn)龜裂、裂縫、泛堿等現(xiàn)象與涂料本身的施工質(zhì)量關(guān)系不大，可以肯定是

25、基層出現(xiàn)問(wèn)題,錯(cuò)誤使用水泥膩?zhàn)幼鐾苛系幕鶎?，忽視了外墻外保溫體系“柔性漸變”的構(gòu)造要求,缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理,■ 衛(wèi)生間防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：,施工單位廁浴間防水常見(jiàn)的施工方案：,缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理,■ 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間防水工藝流程要求：,缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理,■ 企業(yè)工序控制標(biāo)準(zhǔn)和施工工序控制的區(qū)別：,缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理,■ 鋁合金門(mén)窗防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：,監(jiān)理單位審查的鋁合金門(mén)窗檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄：

26、,缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理,■ 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)鋁合金門(mén)窗檢驗(yàn)批驗(yàn)收的要求：,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板五：,過(guò)度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)工程師的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行力管理，忽視加強(qiáng)技術(shù)管理的重要性。通過(guò)采取有效的技術(shù)措施和技術(shù)手段，可以預(yù)防絕大多數(shù)工程質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn),一些房地產(chǎn)企業(yè)忽視通過(guò)加強(qiáng)技術(shù)管理可以對(duì)工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)有效的保障,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)管理解決“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：,某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在

27、外架及塔吊井架拆除后再開(kāi)始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開(kāi)裂，引起業(yè)主投訴,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見(jiàn)形式,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)原因分析：,原因一：施工場(chǎng)地、市政、景觀插入,小院圍墻特別是基礎(chǔ)的施工，墊層、地梁砼施工養(yǎng)護(hù)周期較長(zhǎng)。導(dǎo)致小院圍墻施工跨度大，周期長(zhǎng)，難以短時(shí)間完成。因占用施工場(chǎng)地，影響到后期

28、室外專業(yè)管道與環(huán)境工程的開(kāi)工,忽視技術(shù)管理的重要性,原因二：不均勻沉降,小院圍墻坐落在回填土層上，回填土層不均勻沉降導(dǎo)致圍墻下沉開(kāi)裂。即使將圍墻地梁、圈梁鋼筋與主體結(jié)構(gòu)連接，也無(wú)法防止開(kāi)裂,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)缺陷分析：,雖然回填土工藝標(biāo)準(zhǔn)要求回填土應(yīng)分層鋪攤，分層夯實(shí)，分層密實(shí)度檢驗(yàn)。但現(xiàn)實(shí)的施工當(dāng)中，幾乎沒(méi)有一個(gè)施工單位能夠嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行。當(dāng)?shù)鼗鶠榛靥钔?，且回填土層較厚時(shí)，很難達(dá)到設(shè)計(jì)密實(shí)度要求，導(dǎo)致圍墻下沉,忽視

29、技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)缺陷分析：,即使將圍墻地梁、圈梁鋼筋與主體結(jié)構(gòu)連接，建筑物與回填土之間沉降值不可能正好相同，依然會(huì)產(chǎn)生開(kāi)裂,采取局部換填或加深圍墻基礎(chǔ)等措施，都會(huì)造成工程成本的上升,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 管理缺陷分析：,因土方回填較為簡(jiǎn)單，甲方傳統(tǒng)的工程管理重點(diǎn)過(guò)多放在強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理，忽視了施工行業(yè)內(nèi)部普遍的操作慣例,土方運(yùn)輸、回填往往在夜間進(jìn)行。加上現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面較大，甲方及監(jiān)理工程師很難全面監(jiān)控,忽視技術(shù)管理的重要

30、性,施工單位編寫(xiě)出任何規(guī)范完善的施工方案，在缺乏有效監(jiān)督和管理的前提下，往往很難落實(shí),簡(jiǎn)單討論：,如何解決這一工程質(zhì)量與工期的矛盾？,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)解決措施：,措施一：改變傳統(tǒng)的施工方法,提前施工小院圍墻±0.00以下部分：在工程主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)施工時(shí)，隨同主體基礎(chǔ)一道開(kāi)挖小院圍墻基礎(chǔ)土方、并澆筑其墊層、地梁砼、砌筑圍墻至±0.00標(biāo)高或當(dāng)時(shí)場(chǎng)地標(biāo)高,忽視技術(shù)管理的重要性,后期拆外架、井架后，直接在其

31、上砌筑± 0.00以上的墻體即可,工序提前插入可使小院圍墻避免地基為回填土層，防止因回填土質(zhì)量問(wèn)題引起的不均勻沉降，避免換填對(duì)成本的增加,將小院圍墻施工到±0.00或當(dāng)時(shí)的地坪高度對(duì)主體正常施工沒(méi)有影響。但縮短了小院圍墻工期，為后期室外工程開(kāi)工創(chuàng)造條件,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)解決措施：,措施二：設(shè)計(jì)應(yīng)考慮避免小院圍墻基礎(chǔ)不均勻沉降的技術(shù)措施,當(dāng)小院圍墻地基為較厚的回填土層時(shí)，設(shè)計(jì)應(yīng)將將圍墻與主體直接斷開(kāi)形成

32、沉降縫比剛性效果連接更好?，F(xiàn)場(chǎng)只需做到圍墻下地基土質(zhì)同一，保證均勻沉降，待其穩(wěn)定后再補(bǔ)沉降縫則可。減小現(xiàn)場(chǎng)管理難度，提高現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)解決措施：,措施三：采取適當(dāng)?shù)男≡簢鷫A(chǔ)加固措施,當(dāng)?shù)鼗鶠楹芎竦幕靥钔翆訒r(shí)，僅靠人工夯實(shí)達(dá)不到設(shè)計(jì)密實(shí)度，將導(dǎo)致圍墻的下沉。采取換填成本又較高，不利于成本控制。實(shí)際施工過(guò)程中，可以在夯壓同時(shí)，打入2～3m長(zhǎng)間距300㎜左右的鋼管或木方,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)管理解決

33、“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：,某地產(chǎn)項(xiàng)目為制造賣(mài)點(diǎn)、追求建筑立面效果，大量采用外飄窗設(shè)計(jì)。項(xiàng)目一期交付后，外飄窗90％以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。工程部強(qiáng)烈建議項(xiàng)目后期設(shè)計(jì)取消飄窗，為此與設(shè)計(jì)部展開(kāi)爭(zhēng)論,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)原因分析：,飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？,針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,忽視技術(shù)管理的重要性,■ 技術(shù)缺陷分析：,飄窗的上下飄板大多采用植筋后做

34、，由于采用二次澆注，其根部往往存在因前后澆注引起的施工縫,飄窗的鋼筋規(guī)格一般比較小，施工時(shí)澆注混凝土不注意保護(hù)，上部鋼筋被踩下沉，頂板根部容易產(chǎn)生開(kāi)裂,忽視技術(shù)管理的重要性,拆模過(guò)早或拆模時(shí)野蠻作業(yè)，飄窗頂板受到撓動(dòng)，尤其是兩個(gè)角部往往撓動(dòng)最大，易引起混凝土開(kāi)裂,飄窗上下飄板因構(gòu)件尺寸較小，施工操作極不方便，振搗不充分造成飄板混凝土不密實(shí),房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板六：,工程質(zhì)量管理過(guò)程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、

35、監(jiān)理單位常見(jiàn)的管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患,部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,1、穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)：,施工單位為穿墻螺桿的回收利用，往往套上塑料管,施工單位堵洞時(shí)，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無(wú)法保證填塞密實(shí)。極易產(chǎn)生外墻滲漏,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 正確解

36、決穿墻螺桿孔洞滲漏隱患的方法：,結(jié)構(gòu)施工時(shí)，穿墻螺桿應(yīng)設(shè)置成里高外低,穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆剔除,堵洞前應(yīng)清理管孔并適當(dāng)濕潤(rùn),采用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑，分兩次間隔一天封堵塞實(shí),JS防水涂料以洞口中為半徑100㎜均勻涂刷兩道,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,2、腳手眼、腳手架拉接鉛絲洞：,3、腳手架的工字鋼挑梁洞口：,同穿墻螺桿孔洞處理方法,同穿墻螺桿孔洞處理方法,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰前容

37、易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,4、出外墻孔洞：,一些出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在抹灰前先進(jìn)行開(kāi)洞以免后開(kāi)洞對(duì)外墻抹灰層，外保溫層等造成破壞，產(chǎn)生滲漏隱患,出外墻孔洞應(yīng)注意坡度要求內(nèi)高外低，高差20㎜,空調(diào)洞套管應(yīng)在抹灰前安置,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,5、外墻固定件錨固腳檢查：,外墻雨落水管固定件、外墻外保溫托架固定件、外保溫固定錨栓、陽(yáng)光房披水固定件等外墻固定件，如在外粉完成后進(jìn)行，在打墻洞時(shí)會(huì)破壞粉刷的整體性

38、和外粉各層之間的粘接牢度，產(chǎn)生空隙起殼和裂縫，存在外墻滲漏隱患，應(yīng)在抹灰前完成,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,6、填充墻垂直灰縫、水平灰縫的飽滿度檢查：,每檢驗(yàn)批應(yīng)進(jìn)行不少于15處的鉆孔檢驗(yàn)，重點(diǎn)檢查框架梁底，填充墻磚最上一皮磚的上部等部位（傳統(tǒng)的肉眼檢測(cè)根本無(wú)效）,7、填充墻砌體的瞎眼頭縫：,以砌體工程過(guò)程檢查為主,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,8、抗裂鋼絲網(wǎng)檢查：,砌體與混

39、凝土構(gòu)件交界處,有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫體系交界處,抗裂鋼絲網(wǎng)在外墻分格縫處應(yīng)斷開(kāi),對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 門(mén)窗洞口修補(bǔ)不規(guī)范極易造成外墻滲漏：,門(mén)窗框洞口尺寸預(yù)留過(guò)大，處理不當(dāng)，通過(guò)抹灰找補(bǔ)，易造成開(kāi)裂滲水,當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度超過(guò)50㎜時(shí)，應(yīng)按圖示要求加筋支模澆C20細(xì)石砼進(jìn)行修補(bǔ),對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻抹灰控制滲漏的要點(diǎn)往往被人忽視：,抹灰止息點(diǎn)往往是造成外墻滲漏的隱患：,由于工程搭設(shè)外粉刷腳手架，造成分層外粉刷

40、的停息點(diǎn)基本留置在砌體與混凝土交界部位，極易由此引起滲漏，分層抹灰的錯(cuò)縫往往也被忽視,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 防治鋁合金門(mén)窗滲漏對(duì)塞縫處理的要求：,,外墻貼面磚在門(mén)窗的側(cè)口處雨水極易順磚縫的毛細(xì)縫隙產(chǎn)生滲水通道,增加一道防水涂料一邊超出窗洞與外墻面搭接不小于150㎜，一邊上翻至鋁框，可以有效的解決門(mén)窗滲漏隱患,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,規(guī)范要求：門(mén)窗洞口處，聚苯板應(yīng)整塊裁割，拼縫錯(cuò)開(kāi),施工現(xiàn)場(chǎng)

41、：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求錯(cuò)縫,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,規(guī)范要求：鋪貼聚苯板的起始點(diǎn)和收頭處，網(wǎng)格布應(yīng)翻包,施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位往往圖省事，未按要求翻包現(xiàn)象極其普遍,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：,規(guī)范要求：網(wǎng)格布應(yīng)翻包，加強(qiáng)網(wǎng)布應(yīng)對(duì)接,施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求翻包及加強(qiáng)網(wǎng)布搭接,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 外墻面磚防滲漏容易忽視

42、的一些細(xì)節(jié)：,外墻貼磚時(shí)，部分監(jiān)理工程師往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫嚴(yán)密，通過(guò)工藝檢查防止外墻滲漏。很少有監(jiān)理工程師關(guān)注外墻排磚,外墻面磚排磚不當(dāng)引起的外墻滲漏不在少數(shù)大多數(shù)施工單位和建立工程師往往忽視這一細(xì)節(jié)的控制,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 一些明顯的工程質(zhì)量隱患往往不被關(guān)注：,設(shè)計(jì)往往不對(duì)衛(wèi)生間降板高差進(jìn)行構(gòu)造厚度核對(duì),相當(dāng)一部分監(jiān)理工程師忽視衛(wèi)生間降板構(gòu)造厚度核對(duì)，施工中往往留下嚴(yán)重的滲漏隱患,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 常見(jiàn)的衛(wèi)生間

43、降板構(gòu)造要求：,一般設(shè)計(jì)衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)降板6～10㎝，衛(wèi)生間地面應(yīng)低于其它房間地面2㎝，衛(wèi)生間門(mén)檻處高差一般為6～10㎝,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,■ 一個(gè)簡(jiǎn)單的“涂料補(bǔ)貨”的案例：,某項(xiàng)目外墻采用外墻涂料，涂料施工臨近結(jié)束時(shí)，施工單位發(fā)現(xiàn)甲供的外墻涂料裕量不足，向甲方工程部提出補(bǔ)貨要求。施工單位施工完庫(kù)存涂料，等待6d后甲方涂料補(bǔ)貨到場(chǎng)，施工單位嚴(yán)格按工藝要求繼續(xù)施工。結(jié)果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差,對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足,不能正確看待質(zhì)

44、量和成本的關(guān)系,■ 框架填充墻預(yù)防開(kāi)裂的技術(shù)措施：,輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以28d強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)度。在齡期達(dá)到28d之前，其含水量過(guò)高，自身收縮較快，28d后收縮趨緩，一般45d后能夠完成自身收縮的95％以上,門(mén)窗安裝的固定連接，尤其是門(mén)窗框邊長(zhǎng)期開(kāi)關(guān)產(chǎn)生的動(dòng)荷載作用，極易導(dǎo)致砌體開(kāi)裂,不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,■ 地下室防水成本應(yīng)該如何計(jì)算的案例：,某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)防水，原設(shè)計(jì)選用SBS Ⅱ型改性瀝青聚酯胎卷材防水。

45、開(kāi)發(fā)商成本部門(mén)為節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬(wàn)元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬(wàn)元,不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,■ 技術(shù)原因分析：,單純技術(shù)分析的角度：JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制，可做成連續(xù)無(wú)縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無(wú)走水層，可適當(dāng)補(bǔ)償剛性防水；施工便利等優(yōu)點(diǎn)。從材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水,不能正確看待質(zhì)量和成本

46、的關(guān)系,■ 技術(shù)原因分析：,JS防水涂料的防水質(zhì)量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關(guān)，還和涂料拌和分相的質(zhì)量有關(guān)。即使多涂刷1～2遍防水涂料，防水質(zhì)量不一定能夠得到保證,JS防水涂料存在拌和后的使用時(shí)限要求，施工現(xiàn)場(chǎng)很難進(jìn)行監(jiān)管,不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,■ 技術(shù)原因分析：,JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的養(yǎng)護(hù)期，養(yǎng)護(hù)期間無(wú)法上人操作,地下室防水因需要大面積涂刷，現(xiàn)場(chǎng)防水涂層的厚度、均勻度等質(zhì)量難以監(jiān)管，現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)難度較高，質(zhì)量檢查可控性

47、極差,不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,■ 技術(shù)缺陷分析：,JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其防水質(zhì)量通過(guò)施工管理很難控制，質(zhì)量檢測(cè)可控性極低，并不適用于地下室這種大面積涂刷，對(duì)涂層厚度、均勻度要求極高的場(chǎng)所,不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,■ 管理缺陷分析：,成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購(gòu)成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場(chǎng)工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測(cè)等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格但實(shí)際施工存在隱患的錯(cuò)誤判斷,成

48、本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評(píng)定，不能簡(jiǎn)單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo),不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,■ 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視：,工程質(zhì)量成本的概念：,為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā)生的費(fèi)用，以及沒(méi)有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成的損失,相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注建造成本，忽視了建造成本中應(yīng)考慮必要的質(zhì)量措施成本，由此產(chǎn)生的業(yè)主索賠同樣屬于成本,不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系,工程質(zhì)量成本項(xiàng)目的構(gòu)成,房地產(chǎn)工程管理存在的十大

49、短板,■ 工程管理短板九：,部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的計(jì)劃管理體系。忽視三級(jí)工程計(jì)劃管理逐級(jí)分解、逐級(jí)深化、有效輸出、動(dòng)態(tài)管控的計(jì)劃管理要求，往往造成工程進(jìn)度延期,對(duì)模板、腳手架等周轉(zhuǎn)料應(yīng)如何約定？,對(duì)鋁合金門(mén)窗甲供貨進(jìn)場(chǎng)應(yīng)如何要求？,房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板十：,部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于關(guān)注施工階段成本控制，對(duì)過(guò)程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人員對(duì)工程成本控制要點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，往往造成工程成本突破,成本管理體系

50、不完善,成本管理體系不完善,■ 設(shè)計(jì)“唯一性”成本控制的案例：,某商業(yè)項(xiàng)目首層所有主要出入口選擇自動(dòng)感應(yīng)玻璃門(mén)。前期設(shè)計(jì)時(shí)，外方設(shè)計(jì)師主要從建筑學(xué)立面尺度的美觀整體考慮，確定尺寸雙開(kāi)門(mén)高為3.35m，寬為4.8m。后期甲方訂貨時(shí)，超出目標(biāo)成本5倍以上,成本管理體系不完善,■ 不屬于設(shè)計(jì)變更的“設(shè)計(jì)變更”案例：,某商業(yè)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)施工單位安裝完通風(fēng)系統(tǒng)后，在安裝消防噴淋系統(tǒng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)其與通風(fēng)系統(tǒng)沖突，需要調(diào)整風(fēng)口及部分風(fēng)機(jī)的位置。甲方工程

51、部與設(shè)計(jì)聯(lián)系辦理設(shè)計(jì)變更后，施工單位進(jìn)行調(diào)整,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義：,強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果,強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)：,檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系,參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收,施工工藝過(guò)程監(jiān)督及抽檢,傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理,新形

52、勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：,以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門(mén)窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開(kāi)裂的困擾時(shí)，有多少企業(yè)針對(duì)這些問(wèn)題提出系統(tǒng)的解決方案,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過(guò)

53、專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 規(guī)范檢驗(yàn)行為的示例：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 規(guī)范檢驗(yàn)行為的示例：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系,管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注

54、的交底、工藝措施、檢驗(yàn)批驗(yàn)收等逐步成為甲方關(guān)注的重點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、對(duì)可能的發(fā)生 質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量控制點(diǎn)等向供方明確提出：,大家所管的項(xiàng)目甲方都管理哪些交底？,大家所管的項(xiàng)目甲方參與哪些檢驗(yàn)批驗(yàn)收？,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 中海工程管理要求中甲方應(yīng)組織并負(fù)責(zé)的交底,設(shè)計(jì)交底,施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,質(zhì)量控制點(diǎn)交底,施工樣板交底

55、,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。通過(guò)設(shè)計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，對(duì)施工工藝和施工工序進(jìn)行對(duì)位管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管理的定義：,強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工組織、施工工序、工藝進(jìn)度控制的施工進(jìn)度管理,強(qiáng)調(diào)總、分包專項(xiàng)工程協(xié)作、專項(xiàng)工序合理穿插的施工組織管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)

56、度管控的重點(diǎn)：,施工組織設(shè)計(jì),專項(xiàng)施工方案,勞動(dòng)力保證,材料保證,機(jī)械設(shè)備保證,……,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：,以經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制作為施工進(jìn)度管理的重點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的主體發(fā)生變化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的管理，往往并不是工程部門(mén)能夠決定的。工程進(jìn)度管理受內(nèi)外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進(jìn)度保障不代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無(wú)法由

57、工程部門(mén)完全掌控,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,設(shè)計(jì)計(jì)劃保障：施工圖、二次設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)封樣等,招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運(yùn)輸施工準(zhǔn)備期,合約計(jì)劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理?xiàng)l款的細(xì)化,報(bào)批報(bào)建計(jì)劃保障：開(kāi)工手續(xù)、市政報(bào)裝,與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計(jì)劃應(yīng)有統(tǒng)一管理,市政計(jì)劃保障：市政進(jìn)場(chǎng)、能源開(kāi)通,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審及確認(rèn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn)單體方案評(píng)審及確認(rèn)擴(kuò)初方案完成擴(kuò)初

58、方案評(píng)審及確認(rèn)土建施工圖完成景觀設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì),開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建售樓處報(bào)建,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),相關(guān)重要節(jié)點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化,銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)、工地開(kāi)放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)等結(jié)合銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對(duì)工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,

59、新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的對(duì)象發(fā)生變化,施工單位大多采取項(xiàng)目承包制，對(duì)人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進(jìn)度管理的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目法實(shí)施之前,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：,傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制,傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是工程管理領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門(mén),

60、新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點(diǎn)：,招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的主要手段,通過(guò)施工組織和施工工藝控制施工成本,對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理,控制現(xiàn)場(chǎng)簽證,審查工程結(jié)算,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程成本控制的定義發(fā)生變化：,由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)成本控制,由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建造運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過(guò)程成本控制,施

61、工成本與經(jīng)營(yíng)成本不再是完全對(duì)立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評(píng)定,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程成本控制的主體發(fā)生變化：,傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門(mén)，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng),由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評(píng)價(jià)，向強(qiáng)化監(jiān)督的監(jiān)管職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求,供應(yīng)商謀求最大利潤(rùn)屬于商業(yè)本能，無(wú)可厚非，這才是需要成本部門(mén)的主要原因之一,對(duì)于與工程進(jìn)度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價(jià)格審定，成本部門(mén)應(yīng)建立提前預(yù)警機(jī)制，

62、提供能夠解決工程進(jìn)度困擾的應(yīng)急預(yù)案,■ 與工程進(jìn)度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動(dòng)預(yù)警：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程成本控制的重點(diǎn)發(fā)生變化：,傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng)設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷(xiāo)售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求,■ 新形勢(shì)下工程成本控

63、制的重點(diǎn)發(fā)生變化：,傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng)設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷(xiāo)售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破,房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不止,■ 外部資源、內(nèi)部架構(gòu)和國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范的影響：,設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響,監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響,施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響,國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響,工程管理架構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量的影響,外部資

64、源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響,■ 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或不滿足施工需要,設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：,部分設(shè)計(jì)人員不了解施工中的難點(diǎn)、重點(diǎn)，設(shè)計(jì)施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié),設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂的重點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足,設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：,

65、建設(shè)部2007年對(duì)全國(guó)設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國(guó)沒(méi)有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒(méi)有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多420條/套,設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：,某國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司對(duì)歷年所用幾百套設(shè)計(jì)施工圖所做的設(shè)計(jì)后評(píng)估審查：不算簡(jiǎn)單的專業(yè)交圈、設(shè)計(jì)標(biāo)注等“錯(cuò)、漏、碰、缺”，僅存在嚴(yán)重滲漏隱患的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，平均37處/套,設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：,部分房地

66、產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計(jì)管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)隱患和設(shè)計(jì)問(wèn)題，實(shí)際工作中不具備操作性,施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易建性，很少考慮功能性設(shè)計(jì)缺陷的審核。無(wú)法對(duì)防滲漏、防開(kāi)裂等關(guān)鍵功能性設(shè)計(jì)進(jìn)行有效審查,設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：,設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量隱患，相當(dāng)一部分屬于先天不足。單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理的方法，在當(dāng)前施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量能力水平下，

67、很難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題,外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響,■ 監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全，責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范,監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過(guò)場(chǎng),監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用,監(jiān)理工程師的總

68、體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展,外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響,■ 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：,建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系,勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過(guò)程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提,施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響,■ 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：