【商業(yè)地產(chǎn)-ppt】金地梅隴鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告91ppt-13m

1、,,,,,初步溝通,4月,項(xiàng)目評審,5月,報(bào)告撰寫,6月,深度溝通,9月,數(shù)次風(fēng)暴/深度討論,本案撰寫,10月,策略報(bào)告提交,匯報(bào),——我們對項(xiàng)目的理解與日俱進(jìn)——我們對項(xiàng)目的感情與日俱增,版權(quán)聲明 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備

2、資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,,,目 標(biāo),,本報(bào)告解決的問題,龍華市場及二線拓展區(qū)市場分析,1,龍華供應(yīng)近年來增長較快，需求持續(xù)旺盛；后續(xù)仍將保持較大的供應(yīng)量,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心,龍華房地產(chǎn)市場起步較晚，2002年起的供應(yīng)猛增，2003年的銷售翻倍，增量迅猛成為全市中的最強(qiáng)音；2005年上半年龍華批準(zhǔn)預(yù)

3、售面積為37.1萬平米；前三季度銷售面積為64萬平米，項(xiàng)目開發(fā)周期和銷售周期縮短，銷售情況普遍良好；龍華后續(xù)供應(yīng)充裕：大規(guī)模舊改項(xiàng)目+二線拓展區(qū)的啟動(dòng)，初步統(tǒng)計(jì)未來2-3年供應(yīng)量在500萬平米以上,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,05年上半年前片區(qū)價(jià)格自然增長率為9.17％,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心,歷年價(jià)格穩(wěn)步持續(xù)上漲，今年上半年出現(xiàn)大幅度跳漲（漲幅達(dá)25%），與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān),2003年以前，片區(qū)樓盤價(jià)格一直在2800

4、-3300元/ m2之間盤旋；2003年錦繡江南將價(jià)格拉升至3800元/M2的高位，仍然銷售順暢；05年上半年由于供應(yīng)吃緊及片區(qū)預(yù)熱成功，價(jià)格漲幅達(dá)25%；05年上半年的勁力城市明珠、美麗AAA依托鎮(zhèn)中心的區(qū)位及本身產(chǎn)品的特色刷新龍華價(jià)格；未來的價(jià)格走勢將可能受到政策的相關(guān)影響,上半年,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量

5、房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,市場主力戶型為2、3房；,2房、3房歷年比例均在30-40%左右；4房及以上戶型的供應(yīng)歷年比例基本上在10%以內(nèi),龍華歷年1房供應(yīng)比例基本上在5%以內(nèi)，05年1房供應(yīng)增加，比例達(dá)到13%；隨著地鐵的開通以及龍華交通樞紐地位的確立，這種趨勢將可能會(huì)持續(xù)。,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,龍華片區(qū)內(nèi)1房1衛(wèi)的戶型面積以40-60M2為主。 龍華片區(qū)內(nèi)2房2廳1衛(wèi)的戶型面

6、積以70-80M2為主 龍華片區(qū)內(nèi)3房2廳2衛(wèi)的戶型面積以90-110M2為主 龍華片區(qū)內(nèi)4房2廳2衛(wèi)的戶型面積以120-140M2為主。,,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心,供應(yīng)總量：在售項(xiàng)目供應(yīng)總量在35-45萬平米之間（考慮分期銷售及銷售率）；現(xiàn)有區(qū)域分布：主要集中在關(guān)口的潛龍華城、老城區(qū)的錦繡江南四期；社區(qū)規(guī)模：現(xiàn)有在售項(xiàng)目多為大盤分期開發(fā)，大部分在10萬平米以上；產(chǎn)品類型：以小高層為主，中小的兩房、三房供應(yīng)為主；客戶類型

7、：關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層占較大比例；項(xiàng)目模式：主要滿足中等收入階層的基本住房需求,龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn),龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,在售項(xiàng)目銷售基本穩(wěn)定，但系列政策對市場的后續(xù)影響不容忽視,錦繡江南4期先后經(jīng)歷過三次選房：6月、10月、11月；通過分析其選房數(shù)據(jù)可知政策對純投資客戶的制約對樓盤銷售產(chǎn)生一定影響,錦繡江南4期10月份及最近一次的選房效果不理想，除了4期本身無園林、有噪音的影響外，政

8、策對投資客戶的限制也是原因之一：錦繡江南4期第二次選房均價(jià)號稱5500元/平米，當(dāng)天實(shí)際銷售30套左右（總計(jì)推出150套）；錦繡江南4期第三次選房推出近250套，實(shí)際銷售不超過80套,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,,,此為大概位置圖，詳細(xì)位置圖尚

9、未對外公開,新客站位于龍華西南角，目前的確切位置尚未見到有官方報(bào)道，右圖是根據(jù)描述繪制的草圖；新客站是京廣鐵路、東南沿海高速鐵路客運(yùn)專線交匯；通車后預(yù)計(jì)有近80條列車線路； 預(yù)計(jì)達(dá)到年500萬的人次；港澳臺、珠三角商旅人流將不必只通過廣州進(jìn)行中轉(zhuǎn)，可以通過龍華新客站實(shí)現(xiàn)與全國的聯(lián)系,交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動(dòng)力——新客站將落戶龍華,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,,,福龍公路,南坪快速路,機(jī)荷高速,梅觀高速,龍大公路,龍觀

10、快速路,,,地鐵4號線,,輕軌11號線,福龍公路的開通將解決梅林關(guān)口交通瓶頸問題，建立龍華與福田的直接聯(lián)系通道；地鐵4號線將帶動(dòng)龍華二線拓展區(qū)的整體繁榮，使得區(qū)域增殖空間迅速提升；軌道沿線上蓋物業(yè)將呈現(xiàn)地鐵物業(yè)特征：投資成分增加、小戶型暢銷,地鐵四號線2期站點(diǎn)：少年宮站(深圳中心區(qū))→蓮花北站(富蓮大廈與雨田村之間的路)→梅林站(梅村路與梅林路交匯處)→梅林檢查站(預(yù)留)→白石龍站→龍華火車站→龍華中心站→上塘路站→龍華鎮(zhèn)中心站,交

11、通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動(dòng)力——福龍公路、地鐵4號線預(yù)計(jì)08年開通,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,軌道交通對深圳不同物業(yè)類型的房地產(chǎn)價(jià)值的影響對比,世聯(lián)研究,規(guī)劃公示,在建,建成通車,正常運(yùn)營,,,,,跳躍性增長,提前釋放,建成后加速區(qū)域

12、成熟，從單純利好消息刺激價(jià)格上漲，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響項(xiàng)目價(jià)格。,,,項(xiàng)目價(jià)格,軌道交通建設(shè)階段,,,世聯(lián)研究表明：從城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始逐漸升溫，而隨著地鐵的建設(shè)和運(yùn)營，其對沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過程。地鐵對房地產(chǎn)的影響的有效距離為≤600米的范圍,交通價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的時(shí)間區(qū)間：在06年中期至07年（開通前2年得到釋放）,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)

13、展趨勢,,,地鐵、輕軌、新客站的作用：—— 改善區(qū)域交通環(huán)境，方便到達(dá)；—— 成為交通樞紐，提升片區(qū)形象；—— 帶來大量人流，支持住宅、商業(yè)及寫字樓客源；—— 帶來新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征的房 地產(chǎn)客戶，成為房地產(chǎn)業(yè)資源；—— 促進(jìn)龍華城市化（多元化）：物業(yè)類型的多樣化、人口構(gòu) 成多元化；—— 地鐵對房地產(chǎn)市場的價(jià)值集中于開通之前的1-2年，龍華 房地產(chǎn)在未來1-2年內(nèi)體

14、驗(yàn)到地鐵利好。,交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動(dòng)力——具體表現(xiàn)總結(jié),龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍華地產(chǎn)格局迅速形成五大板塊并存局面——產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化,,潛龍華城,,皓月花園2,,萬科第五園,,中海月朗

15、苑,,,,世紀(jì)春城4,,日出印象,,錦繡江南4,,,,五米陽光,,,美麗AAA,,勁力城市明珠2,,萬科城,,書香門第二期,,圣莫麗斯,,星河丹堤,,瀅水灣,,未來推出項(xiàng)目,,2005年在售項(xiàng)目,,中海日輝臺,金地龍華,,榕江項(xiàng)目,,春華四季園,中心板塊：龍華老區(qū)+周邊輻射地，區(qū)域行政文化中心，配套完善，區(qū)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型2房、小3房為主，未來將出現(xiàn)一些舒居型戶型,二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤）：較高發(fā)展?jié)摿?，關(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，

16、現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型2房、小3房為主，交通的改善帶來未來供應(yīng)往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型）,廣場1號,關(guān)口資源型片區(qū)：以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢，未來供應(yīng)量較大。,二線拓展區(qū)版塊*含周邊輻射大盤,萬科版塊,關(guān)口資源版塊,中心版塊,民治大道沿線,,,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,未來客戶變化趨勢：龍華未來的住宅客戶將仍以白領(lǐng)為主，但高端客戶和投資客戶的比例將會(huì)加大,龍華未來客戶來源區(qū)域更

17、廣闊，除了傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)乜蛻艏案Ｌ锇最I(lǐng)階層外，更因?yàn)閹状筚Y源大盤的牽引對關(guān)內(nèi)高端客戶具有吸引力；隨著龍華交通地位的確立及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型及發(fā)展，將吸引大量投資客戶及商務(wù)需求客戶；龍華現(xiàn)有的白領(lǐng)階層客戶在未來數(shù)量會(huì)大程度增加，而且在區(qū)域來源上更廣泛,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 Q

18、Q:69031789,1,2,3,6,5,價(jià)格以較大幅度繼續(xù)提升：05年上半年片區(qū)價(jià)格上漲幅度在20%以上，這與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān),市場主力戶型為2、3房；05年的1房供應(yīng)比例有明顯的上升趨勢;面積區(qū)間主要集中在70-80平米/90-110平米,交通將成為龍華市場的主要驅(qū)動(dòng)力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來戶型供應(yīng)走大、產(chǎn)品多元化,龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)；銷售走勢基

19、本穩(wěn)定，但政策影響也存在,供需持續(xù)穩(wěn)步增長：未來1-3年內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量預(yù)計(jì)在500萬平米以上,小結(jié)：多元化,7,未來客戶及客戶需求出現(xiàn)“多元化”趨勢：關(guān)內(nèi)高端客戶、關(guān)內(nèi)投資客戶比例增長,4,物業(yè)類型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對主力；隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級周期變短,龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,,,在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關(guān)內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競爭相對較弱；龍華

20、在區(qū)域競爭中總體來說處于相對競爭優(yōu)勢地位；龍華將主要面臨與 布吉等片區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)客戶，但二線拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來的巨大升值空間使之處于相對競爭優(yōu)勢地位,龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位,市場未來競爭格局研究,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:690

21、31789,,,初步統(tǒng)計(jì)未來供應(yīng)量在400萬平米以上（詳見競爭分析部分）在區(qū)域內(nèi)的競爭中主要是與二線拓展區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶；與關(guān)口資源板塊在客戶重合度上較低，盡管關(guān)口未來推出的項(xiàng)目在規(guī)模上都達(dá)到了20-30萬平米，但先期的客戶爭奪激烈程度不會(huì)太激烈；民治大道沿線未來推出的榕江項(xiàng)目以及萬科板塊的春華四季園可能會(huì)分流一部分中心板塊客戶；相對來說，二線拓展區(qū)在未來1-2年內(nèi)取勝的賣點(diǎn)是升值空間,二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢

22、，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢,市場未來競爭格局研究,從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目之間對關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪,未來龍華項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）：,,未來將推項(xiàng)目,,已推項(xiàng)目,注：相當(dāng)項(xiàng)目的具體推售時(shí)間未定，此統(tǒng)計(jì)中針對推售意向預(yù)計(jì)其是未來將推項(xiàng)目還是已推項(xiàng)目；圣莫麗斯具體推售時(shí)間難以確定，但相關(guān)營銷已經(jīng)啟動(dòng)，在此統(tǒng)計(jì)中將其作為已推項(xiàng)目；由于無

23、法統(tǒng)計(jì)出境內(nèi)所有地塊情況，本統(tǒng)計(jì)為不完全統(tǒng)計(jì),龍華未來項(xiàng)目總計(jì)約：510萬平米,,龍華商業(yè)中心改造項(xiàng)目101.5萬平米,市場未來競爭格局研究,,,,,,,,,,,,,2,1,4,3,5,7,8,9,13,10,12,11,世紀(jì)春城,日出印象,,,,書香門第2,金地梅隴鎮(zhèn),,城投龍華,,泰華項(xiàng)目,,圣莫利斯,,龍1號,,綠景項(xiàng)目,,,,已明確開發(fā)期限項(xiàng)目,后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目,二線拓展區(qū)未來1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目總量在300萬平米以上；大量未

24、開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭,二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共430.39萬平米；目前已明確權(quán)屬的土地有353.2萬平米（共13塊，分別被8家企業(yè)控制 ）.已開發(fā)項(xiàng)目只有日出印象，總量不超過10萬平米；06年上半年預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目有6個(gè)，總量在60萬平米左右：代表項(xiàng)目有金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城4期，二者總推出量在35萬平米左右,龍盈泰項(xiàng)目,,市場未來競爭格局研究,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款

25、房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,,二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）,市場未來競爭格局研究,預(yù)計(jì)06年龍華推出競爭項(xiàng)目統(tǒng)計(jì),《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-835135

26、98 QQ:69031789,小結(jié)：集中在06年中期之后,1,2,3,6,5,4,二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢,從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪,二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）,二線拓展區(qū)未來1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目

27、總量在300萬平米以上，大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭,龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位,競爭的時(shí)間區(qū)間：明年年中（7、8月份）出現(xiàn)競爭相對緩和期，之后供應(yīng)迅速放大,市場未來競爭格局研究,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,2005年政策

28、出臺時(shí)間軸,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的“認(rèn)購書”應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本，并通過“深圳市一手房網(wǎng)上 銷售系統(tǒng)”下載，“認(rèn)購書”簽訂之后，不得隨意變更或解除； 商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開銷售，“深圳市國土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng)”中待售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得無故拒售； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式； 嚴(yán)禁“炒房樓花”行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二

29、手房。,11月11日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》,政策出臺之前的2005年,新政出臺之前的2005年是房價(jià)飛漲、銷售速度爆棚的一年；新政出臺之后，大部分樓盤在銷售速度上收到了一定的影響，但是價(jià)格上卻沒有太大的波動(dòng)。而五米陽光選房當(dāng)天火爆的場面也間接說明了政策的打壓是針對短線投資客戶而言的，對于長線投資以及自住的客戶影響相對較小。,政策出臺之后的2005年,新政調(diào)控影響,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資

30、料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,,目前上門年齡相對較低；家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，以2－3人為主；家庭月收入5000-10000元居多。,上門客戶以四季花城業(yè)主為主。,春華四季園上門客戶情況,上門客戶首次置業(yè)的比例占到了47％，絕大部分客戶購房仍以自住為主。購房因素中，小區(qū)規(guī)模、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理是客戶比較看重的因素。

31、,春華四季園上門客戶情況,,上門客戶購房需求還是以經(jīng)濟(jì)型戶型和面積為主，一定程度上驗(yàn)證了龍華購房的主力客戶和市場的主流戶型。,春華四季園上門客戶情況,中海月朗苑客戶情況,開盤當(dāng)天到場客戶以項(xiàng)目周邊、四季花城及龍華本地客戶為主，其中有部分客戶是第五園的未成交客戶。自住為主，也有一定的投資客，具體數(shù)據(jù)不祥。 上門客戶基本為家庭為主，或孩子年齡較小、或二人家庭，為龍華市場的主流客戶。 通過與客戶溝通及觀察，中海的上門客戶對價(jià)格比較敏感，有

32、一定的維權(quán)意識，但會(huì)妥協(xié)。為了能買到房，學(xué)校/配套等不足暫時(shí)可以忽略。,龍華傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式：驅(qū)動(dòng)力：利用價(jià)格梯度對關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者實(shí)行被動(dòng)牽引；產(chǎn)品：采用經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品滿足市區(qū)低收入階層的基本生理需求；結(jié)果：討好單一階層聚集形成大盤聚居效應(yīng)，但相應(yīng)的配套不足，形成“臥城式”的“通勤社區(qū)”,客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素一以世紀(jì)春城、錦繡江南為代表的低密度大盤,龍華關(guān)口資源大盤開發(fā)模式：驅(qū)動(dòng)力：利用景觀資源對關(guān)內(nèi)多次置業(yè)者實(shí)行主動(dòng)牽引

33、；產(chǎn)品：采用舒適型的中高端產(chǎn)品滿足市區(qū)高收入階層的生活享受需求；結(jié)果：自然景觀的稀缺吸引，但周邊環(huán)境及道路規(guī)劃影響較大,客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素二以圣莫麗斯、星河丹堤為代表的關(guān)口資源大盤,《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素三 金地梅隆鎮(zhèn)將打破龍華大盤的傳

34、統(tǒng)形象，開辟白領(lǐng)社區(qū)升級模式,升級模式：驅(qū)動(dòng)力：利用品質(zhì)、社區(qū)感對多元客戶實(shí)行主動(dòng)牽引；產(chǎn)品：采用多元化/多風(fēng)格產(chǎn)品滿足客戶對品質(zhì)居住需求的追求；結(jié)果：形成社區(qū)效應(yīng)，城市、居住元素混合,隨著客戶的多元化，未來1-2年內(nèi)龍華市場開發(fā)模式也將趨于多樣化,世聯(lián)后續(xù)階段的重點(diǎn)工作,致力于客戶的深入研究和分析 ——依托于目前在龍華已有項(xiàng)目、對 現(xiàn)有龍華客戶的了解和分析，研究新政變化下客戶購房心態(tài)、購房 需求、家庭結(jié)構(gòu)的

35、變化。 為金地整合“金地系”客戶，擴(kuò)大金地客戶的客戶圈層，從單純的“高 級灰”擴(kuò)展到“城市白領(lǐng)階層”。,項(xiàng)目賣點(diǎn)整合,思路說明： 在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所能提供的一切生活與追求均來源于規(guī)劃和建筑的“超脫”：因此賣點(diǎn)整合的主線是“建筑，建造我們的生活”。,前言 一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個(gè)地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。 丘

36、吉爾曾說“We shape our building；thereafter they shape us。我們做建筑，建筑又重新造就我們。,一、欲望都市里的長跑者（居住在城市中）—— 規(guī)劃及建筑,二、有故事的房子，有我的故事（居住在風(fēng)景的城市中）—— 園林,三、都市速溶史（居住在街區(qū)中）—— 商業(yè)街,四、快速城市化的龍華 —— 區(qū)域規(guī)劃,五、創(chuàng)意的居住，更愉悅的生活 —— 節(jié)能設(shè)計(jì)、創(chuàng)意會(huì)所,六、品牌塑造優(yōu)質(zhì)生活 —— 發(fā)展商和物管,20

37、06，相聚在梅隴鎮(zhèn)！2006，生活在梅隴鎮(zhèn)！2006，做城市未來的代言人！,在梅隴鎮(zhèn)，收入不是判定是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)……在梅隴鎮(zhèn)，判定你是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)是是否熱愛生活，是否熱愛豐富多姿的都市生活，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴(kuò)大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚DIY，一切都掌握在自己的手中，DIY也可創(chuàng)造無限的可能；年輕并UP著，我們年輕、有活力、有激情、

38、無成見，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過自身的努力達(dá)到更高的層面，也積極的愿意通過各種途徑充電提高。對于未來競爭的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠贏在起跑線上。在梅隴鎮(zhèn)，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往偶然性帶來的隨意和驚喜。對于日復(fù)一日的生活，創(chuàng)意是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過創(chuàng)意，生活可以過的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己

39、。我們同樣相信探索是一種生產(chǎn)力，作為非有產(chǎn)階級的年輕人，探索玩玩能夠開辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來的探索精神。這是對未知的好奇和對美好結(jié)果的預(yù)期。梅隴鎮(zhèn)提供了探索的空間和可能。擁有比夢想更重要，生活中體驗(yàn)輕度放縱的快樂。未來是美好的，但追求美好未來的過程是漫長而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的

40、美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。梅隴鎮(zhèn)倡導(dǎo)一種把握現(xiàn)在的生活理念，活在當(dāng)下，活在進(jìn)行中。我們要主動(dòng)選擇生活，而不被生活選擇。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。梅隴鎮(zhèn)提供豐富的可選擇性，滿足客戶對選擇的欲望，讓他們能夠主動(dòng)把控更多的東西。家是我的忘城。在梅隴鎮(zhèn)，家不僅僅是睡覺的地方，而是一個(gè)避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。具有強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū)也會(huì)形成

41、一種標(biāo)簽感，給客戶帶來強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。愛生活從愛自己開始。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。其實(shí)我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個(gè)方面對自己更好一點(diǎn)。,我是城市未來的代言人，我住梅隴鎮(zhèn)；我們是城市力量階層，我們住梅隴鎮(zhèn)。,尋找價(jià)值信息（FAB分析）,F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身

42、的特性/屬性A（Advantages）： 相對于競爭對手項(xiàng)目的優(yōu)勢B（Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值,,A,B,找到項(xiàng)目的價(jià)值,,消費(fèi)者：他們買什么？,現(xiàn)代感會(huì)所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商知名物管獨(dú)特的社區(qū)文化精神,品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū),——成就生活樂趣,找到項(xiàng)目的價(jià)值,,開發(fā)商/營銷人：我們做什么？,項(xiàng)目操作空間大市場

43、參與人投入度高,——成就市場樂趣（Market Visionaries）,我們就此看到了交易雙方的一致性：Enjoy,C,營銷：溝通的姿態(tài),,也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢：“明天我們住在哪里？”，“到東部去”，“灣區(qū)物業(yè)”。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說法，或者賦予一些意義。作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就會(huì)

44、被PK掉。接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)，與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。,我們就此提出金地梅隴鎮(zhèn)的價(jià)值觀——Enjoy Yourself /喜歡自己的理由,“喜歡自己的理由”價(jià)值觀可以不用說，但必須銘記在心，成為Action的驅(qū)動(dòng)力區(qū)別于北京人因“中心”而自大，上海人因“上?！倍鴥?yōu)越，深圳人只因“自我（實(shí)現(xiàn)）”而意氣風(fēng)發(fā)。金地梅隴鎮(zhèn)作為“特區(qū)的特區(qū)”，消費(fèi)者和營銷人都將因梅隴鎮(zhèn)而找到喜歡自己的理由。,熱愛

45、生活/汽車/朋友就象熱愛梅隴鎮(zhèn)一樣,Enjoy Yourself,梅隴鎮(zhèn)來了，生活/城市/朋友還會(huì)遠(yuǎn)嗎？,Right now，right here。這里是梅隴鎮(zhèn)。,,,概念體系和延展,05年上半年前片區(qū)價(jià)格自然增長率為9.17％05年下半年片區(qū)均價(jià)為5500，則增長率為9.7％。,,按照自然增長率計(jì)算，在不考慮政策影響的情況下，預(yù)計(jì)06年片區(qū)均價(jià)為5700－6000元左右。,不能導(dǎo)致銷售速度太慢 大盤考慮二期能夠順暢銷售 整個(gè)項(xiàng)目

46、一直保持生勢 作為片區(qū)啟動(dòng)者，入市價(jià)格應(yīng)與市場情況持平，避免銷售風(fēng)險(xiǎn),本項(xiàng)目入市價(jià)格考慮的因素,世聯(lián)希望在滿足客戶長期需求的情況下，深入研究客戶行為，讓客戶能夠接受更高的價(jià)格。,導(dǎo)致二手房市場增值的因素將對項(xiàng)目新房銷售具有較大的參考意義,良好的交通區(qū)位交通區(qū)位的獨(dú)特性，往往是樓盤價(jià)格保值升值的決定性因素。典型案例:福田中心區(qū)樓盤稀缺資源的占有部分樓盤因?yàn)閾碛歇?dú)特的景觀資源或教育及其他配套資源，對樓盤價(jià)格的支撐相當(dāng)大。稀缺

47、景觀資源：水榭花都； 稀缺教育資源：悠然天地良好的社區(qū)氛圍和物業(yè)管理樓盤擁有良好的社區(qū)文化氛圍、形成獨(dú)有的精神內(nèi)涵將對客戶形成無形的吸引力。安全可靠、為客戶著想細(xì)致的物業(yè)管理也是保證樓盤升值的重要因素。典型案例：萬科系列樓盤功能轉(zhuǎn)換因素：部分住宅樓盤由于其所處片區(qū)商務(wù)氛圍逐漸成熟，開始出現(xiàn)部分小企業(yè)租用單位辦公， 功能出現(xiàn)部分轉(zhuǎn)化，對三級市場價(jià)格能起到很大的支撐作用。,好的物業(yè)管理公司不僅僅是維護(hù)小區(qū)的安全

48、和秩序，更重要的是在住戶生活中能夠真正的解決實(shí)際問題，能夠通過各種方式豐富社區(qū)住戶的生活內(nèi)容，增加住戶之間的交流和溝通。如物管公司提供訓(xùn)練有素的家政服務(wù)，解決業(yè)主找保姆的難題；在各種節(jié)假日組織各種社區(qū)活動(dòng)，讓住戶全情參與，增加生活樂趣；保安與住戶形成良好的鄰里關(guān)系：幫老人提東西、提醒住戶注意事項(xiàng)、迅速解 決住戶的突發(fā)事件、見面微笑打招呼等細(xì)節(jié)中，最能夠體現(xiàn)物管的人性化，也最能夠培養(yǎng)住戶的品牌忠誠度。,營銷個(gè)性將為社區(qū)文化的形成鋪

49、墊堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)社區(qū)文化更大程度上是在業(yè)主入住后，通過物管的方方面面而成型的。,對老業(yè)主的關(guān)系維護(hù)和實(shí)時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)如萬科利用積分吸引客戶參加各種活動(dòng)，或購房，年底兌換獎(jiǎng)勵(lì)用現(xiàn)金和獎(jiǎng)勵(lì)旅游的形式，讓客戶得到真正的實(shí)惠，從而形成客戶維系的良性循環(huán)。金地家天下需要重新整合資源真正讓客戶從中獲利，才能有效的利用老客戶資源。,解決客戶對“子女教育”的需求，提升項(xiàng)目知名度和附加值，有效促成 成交（與錦繡江南學(xué)校洽談學(xué)位事宜）。 看樓專車作

50、為解決客戶出行的后顧之憂，在現(xiàn)場開放后開通；入伙后一年內(nèi)， 在周邊交通未完善前，看樓專車改成住戶專車，解決客戶與特區(qū)內(nèi)的交通。 項(xiàng)目商業(yè)配套的及時(shí)引進(jìn)，解決住戶生活的實(shí)際問題。并形成商業(yè)的良性發(fā)展。 提供裝修套餐服務(wù)，解決客戶的裝修煩惱。真正為客戶提供有效的解決方案。 請名家設(shè)計(jì)多種風(fēng)格的裝修套餐（包括風(fēng)格介紹/搭配家具/飾品等，給客戶提 供豐富的選擇。 與百安居、順電等結(jié)成品牌聯(lián)盟，或者現(xiàn)場直接引進(jìn)

51、百安居，給客戶提供全 套的裝修服務(wù)。,在解決客戶真正生活問題的基礎(chǔ)上，加上營銷個(gè)性的溢價(jià)，能夠突破片區(qū)價(jià)格的限制，并能夠形成持續(xù)的客戶關(guān)注和利潤增值。,項(xiàng)目一期推售策略,根據(jù)政策，分批取得預(yù)售證、分批發(fā)售的原則。 第一批房號能夠保證銷售速度，有一定的價(jià)格正向標(biāo)桿，既有高性價(jià)比的房號， 也有提高項(xiàng)目形象的房號。 第二批房號推出時(shí)，在一期良好的銷售業(yè)績基礎(chǔ)上提高售價(jià)，逐步實(shí)現(xiàn)利潤最大 化。,具體的價(jià)格和推

52、售策略，將有一定客戶基礎(chǔ)后提供詳細(xì)的方案和計(jì)劃。,06年銷售計(jì)劃預(yù)計(jì),,,,銷售目標(biāo),,,,,,06.5,06.6,06.7,06.8,06.9,06.10,,06.11,,06.12,200,150,120,80,180,120,100,100,一期戶均面積95平方米左右。按照結(jié)轉(zhuǎn)10萬平方米計(jì)算，則06年要完成銷售1050套。,分兩批推售房號，5月和9月,D,大盤第一期的調(diào)性,,金地——造就可預(yù)期的生活樂趣和市場樂趣（夢想）

53、,品牌：親和力視覺：娛樂化活動(dòng)：參與體驗(yàn)語言：通俗的號召銷售：誠信、服務(wù)、利誘,D,各個(gè)階段的主要工作,,詳細(xì)的推廣計(jì)劃將在06年根據(jù)市場情況和項(xiàng)目進(jìn)展、客戶情況等提供可行性的方案。,E,各推廣渠道計(jì)劃,,項(xiàng)目網(wǎng)站：建議春節(jié)期間開放“生活態(tài)度”和“生活享樂”、游戲類相關(guān)的欄目；3月初開始上項(xiàng)目形象宣傳，鏈接網(wǎng)站。此時(shí)，開放網(wǎng)站除戶型外的所有欄目，讓更多的人進(jìn)一步了解項(xiàng)目。,戶外廣告牌：現(xiàn)在－06年1月底：代言城市未來06

54、年2月－3月：“梅隴鎮(zhèn)來了”系列，每周更換主題，畫面保持；06年4月－5月：“right now，right here，這里是梅隴鎮(zhèn)”。利用開盤節(jié)點(diǎn)吸引客戶到現(xiàn)場。06年5月開始：“熱愛”系列，表達(dá)強(qiáng)烈的感情訴求。每周更換主題。,,報(bào)紙廣告： 從2月開始發(fā)放軟新聞?lì)悵B透。4月開始集中投放形象廣告，采用渠道集中、時(shí)段集中的原則，短時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大的宣傳效果。 在報(bào)紙版面上，設(shè)計(jì)屬于梅隴鎮(zhèn)的特殊版面，如豎1/3版，增加廣告突破性和記憶

55、性。 報(bào)紙上推出“梅隴鎮(zhèn)特約”欄目，凡在報(bào)紙上公布的關(guān)于龍華規(guī)劃、市場等信息均以“梅隴鎮(zhèn)特約”的方式發(fā)布，形成梅隴鎮(zhèn)為龍華片區(qū)代言人的印象。,手機(jī)短信： 建議在宣傳期內(nèi)大量使用手機(jī)短信。 從元旦開始，陸續(xù)投放，節(jié)假日/生日祝福、項(xiàng)目工程進(jìn)度、龍華市場信息、信規(guī)劃、活動(dòng)信息等內(nèi)容。 針對的客戶：金地家天下客戶、世聯(lián)內(nèi)部員工/客戶平臺、龍華片區(qū)的上門客戶、銀行信用卡客戶等。,E,各推廣渠道計(jì)劃,,特殊投放渠道： 電影廣告插播

56、機(jī)場後機(jī)樓廣告 設(shè)計(jì)梅隴鎮(zhèn)專屬的明信片，在萬象城等時(shí)尚場所免費(fèi)索取。如adidas專賣店 設(shè)置明信片架子 梅隴鎮(zhèn)《now雜志》在各大場所派發(fā) 夾報(bào)系列：城市畫報(bào)、新周刊、三聯(lián)生活周刊、時(shí)尚的系列雜志等。 ……,E,各推廣渠道計(jì)劃,F,龍華鎮(zhèn)推廣渠道,,目前龍華市場的購房客戶中，仍以市區(qū)客戶和龍華本地客戶為主。從目前各在售樓盤的成交客戶看，市區(qū)客戶比例相對較大，其次為龍華本地客戶。從兩種客戶的承受能力看。龍華本地客戶的價(jià)格

57、承受能力相對市區(qū)客戶較強(qiáng)，需求的戶型面積也相對較大，對于本項(xiàng)目高價(jià)、大面積的產(chǎn)品有一定承受能力。尤其是本項(xiàng)目距離龍華鎮(zhèn)相對距離較近，有一定的距離優(yōu)勢，因此在項(xiàng)目的推廣中不可忽視龍華本地客戶（包括華為等大公司）的宣傳。,宣傳渠道： 在龍華鎮(zhèn)中心位置設(shè)置戶外廣告牌，吸引客戶注意力。 鑒于南方都市報(bào)在龍華的占有率較大，建議采用南都夾報(bào)或者南都套袋，在袋子上做廣告的形式，在龍華鎮(zhèn)人流較旺的超市、酒樓（早茶期間）內(nèi)派發(fā)。 集中對龍華公務(wù)員

58、或社區(qū)郵寄直郵資料，進(jìn)行直效宣傳。 ……,第一階段主題,“一個(gè)人和一座城市”（QQ）——影像城市——設(shè)計(jì)城市——理想城市舉行盛大的媒體發(fā)布儀式，并在 QQ上提前半個(gè)月進(jìn)行宣傳。 項(xiàng)目網(wǎng)站和騰訊網(wǎng)站即時(shí)報(bào)道， 鏈接參選作品，并可由網(wǎng)友上網(wǎng) 投票和自由評論。 開設(shè)專門的評論專區(qū)，提供網(wǎng)友 和作者交流溝通的途徑。,——梅隴鎮(zhèn)與城市文化的嫁接,合作意向基本達(dá)成，將于12月開始，持續(xù)到開盤前，并在開盤月

59、舉辦頒獎(jiǎng)儀式。,第一階段活動(dòng),本階段平面載體以戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)為主。 配合四篇主題的報(bào)紙軟文，主要以發(fā)展商實(shí)力、梅隴鎮(zhèn) 規(guī)劃理念、客戶、區(qū)域規(guī)劃等為主。,第一階段媒體渠道,,梅隴鎮(zhèn)來了，城市還會(huì)遠(yuǎn)嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，朋友還會(huì)少嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，驚喜還會(huì)少嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，生活還枯燥嗎？ 梅隴鎮(zhèn)來了，…………嗎？,第二階段主題,金地梅隴鎮(zhèn)玩具展在項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦玩具展，展示國際最新的玩具。

60、玩具是任何年齡的人都不會(huì)抗拒的，玩具世界充滿了樂趣，讓人真正的放松享受。,玩具展場一角,第二階段活動(dòng)1,,“分享這一刻”（QQ后續(xù)） ： 《被改變的城市生活》在《新周刊》/《周末畫報(bào)》刊登。城市創(chuàng)意海報(bào)展。本色、朗路、酋長酒吧；萬象城、中信城市廣場星光廣場酒吧；星巴克、哈根達(dá)斯、仙蹤林、完美美容店；巴蜀風(fēng)、毛家飯店；美術(shù)館、知名茶館；,3月份，與QQ的活動(dòng)總結(jié)頒獎(jiǎng)與《新周刊》合作出關(guān)于游戲和創(chuàng)意的專刊。同時(shí)結(jié)合本次

61、與騰訊的活動(dòng)介紹。,第二階段活動(dòng)2,“駛向梅隴鎮(zhèn)”專列——在這里，地鐵與載人無關(guān)，而是“Enjoy文化”的體驗(yàn)場所。,被 形象淹沒的車箱；CD免費(fèi)試聽機(jī)：享受音樂與地點(diǎn)無關(guān)，甚至可以“想唱就唱”；雜志、書刊陣列架：《被改變的城市生活》、項(xiàng)目期刊…車載電視播放廣告：QQ、嘉年華濃情開業(yè)、深圳城市建筑雙年展、 城市創(chuàng)意海報(bào)展；背景音樂：時(shí)尚動(dòng)感的，

62、一聽就讓人想起梅隴鎮(zhèn)；相關(guān)活動(dòng)贈(zèng)券免費(fèi)索取。,第二階段活動(dòng)3,12月始，在深圳OCT當(dāng)代藝術(shù)中心舉辦深圳城市建筑雙年展，為期將達(dá)3－4個(gè)月，主題為：“城市，開門！”展會(huì)通過游戲的方式導(dǎo)展，設(shè)置垂直城市、線性城市、超大都會(huì)、城市郊區(qū)化、剩余城市、物體城市、微觀城市等若干項(xiàng)。,——梅隴鎮(zhèn)與新文化的嫁接：“未中標(biāo)方案的模型或照片展”，脫離一個(gè)“賣場”的意義，而更趨近一片開放的藝術(shù)展示空間。,第二階段活動(dòng)4,充分滿足大眾的好奇

63、心，取悅觀眾：工地現(xiàn)場電視墻——可以在工地外觀看工地施工現(xiàn)狀。,第二階段現(xiàn)場包裝,大尺度的形象墻,第二階段現(xiàn)場包裝,現(xiàn)場開放后，提供給客戶娛樂的小品,售樓處燈光工程夜景展示,,,小區(qū)平面圖,社區(qū)內(nèi)導(dǎo)示,看樓車候車亭,看樓路線醒目的標(biāo)識系統(tǒng),通過直效營銷渠道，逐步滲透金地梅隴鎮(zhèn)生活態(tài)度與社區(qū)文化。,第二階段推廣渠道,戶外、網(wǎng)絡(luò) 《NOW雜志》在各大時(shí)尚、娛樂場所的投放：本色、朗路、蛇口酒 吧街等特色酒吧；萬象城、中信城市廣場

64、星光廣場酒吧、星巴克各 連鎖店、各大銀行、哈根達(dá)斯、仙蹤林、屈臣氏、中航健身會(huì)、完美 美容店、瑪莎纖體、各大知名食肆等。 大量使用手機(jī)短信定期給客戶發(fā)送節(jié)日祝福、時(shí)尚信息、龍華規(guī)劃新 政等。,,現(xiàn)在就是梅隴鎮(zhèn)。,Right here,Right now，,第三階段主題,象喜歡汽車一樣熱愛金地梅隴鎮(zhèn),熱愛系列，可隨意替換的事務(wù)，引起客戶的興趣。,,第三階段系列主題,“梅隴鎮(zhèn)大舞臺”——與根據(jù)地酒吧合作，提供場

65、地舉辦搖滾音樂節(jié)；——與本色或朗路酒吧合作，邀請國際DJ大師舉行RAVE PARTY；——與星空衛(wèi)視合作，在本場地舉辦熱舞俱樂部的深圳海選……場所提示：為保證現(xiàn)場活動(dòng)的場地，建議將項(xiàng)目三期工地清理鋪平，搭建舞臺。定期舉辦各種活動(dòng)，將該舞臺打造成為目標(biāo)客戶最為關(guān)注和場所。,第三階段活動(dòng)1,難以抗拒的“美食誘惑”，在金地梅隴鎮(zhèn)現(xiàn)場一次性被滿足；風(fēng)情商業(yè)街“開街”——這里除了美食，還有美食文化。必勝客：現(xiàn)場活動(dòng)，PIZZA聚眾

66、饕餮之夜。 可頌坊：西式甜點(diǎn)文化的挖掘及其背后的生活主張。優(yōu)雅、質(zhì)感、當(dāng)下。本色酒吧：城市酒吧夜文化，以年輕人之夜生活題材為話題互動(dòng)傳播。巴蜀風(fēng)：“辣哥辣妹辣生活”，以麻辣文化帶動(dòng)獨(dú)立、分享、創(chuàng)意精神。各種地方特色小吃、零食等。與FM97.1合作，展示推介的美食及現(xiàn)場的報(bào)道等。,第三階段活動(dòng)2,在會(huì)所的擊劍、攀巖、瑜珈等運(yùn)動(dòng)場所外，附加全新的居住服務(wù)體驗(yàn)。,可參與的會(huì)所：——插花班；——廚藝班；——寵物沙龍；

67、——準(zhǔn)媽媽訓(xùn)練班；——親子操訓(xùn)練班； ——右腦開發(fā)特訓(xùn)班；,可信賴的會(huì)所：——家庭理財(cái)培訓(xùn)；——醫(yī)療咨詢；——心理咨詢；——職業(yè)禮儀訓(xùn)練；——為媽媽們提供教 養(yǎng)觀念，傳授教 養(yǎng)技能；,DIY空間：——美術(shù)館；——圖書館；——藝塑館；——影音館；——形體館；——益智趣味班；,第三階段活動(dòng)3,,CLUB,美術(shù)館——到場者可畫作留念，象征收費(fèi)1元，陳列展覽。圖書館——可承擔(dān)部分銷售處功能的隱性售賣空

68、間。茶藝館——幽雅消磨時(shí)間的洽談區(qū)。講茶的哲理，在共鳴溝通中賣樓。藝塑館——買房者（看樓人）必須用泥巴捏個(gè)造型做紀(jì)念。影音館——可播放項(xiàng)目專題片、活動(dòng)剪輯、多媒體演示；消費(fèi)群的洗腦室。形體館——披著形體教練外衣的售樓員，接待互動(dòng)，進(jìn)行DIY健身。,屬于梅隴鎮(zhèn)的人，是一群充分具有DIY精神的人，包括SALES。,品牌發(fā)展商的專業(yè)化形象和對客戶的誠信——真正的信息平等和主動(dòng)選擇,突破傳統(tǒng)的溝通層面和客戶關(guān)系——,第三階段銷售環(huán)節(jié),