2018年6月房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理 ( 第3次 )作業(yè)（含答案）

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、名詞解釋題（本大題共一、名詞解釋題（本大題共1010分，共分，共5小題，每小題小題，每小題2分）分）1.物業(yè)管理2.廣告訴求點(diǎn)3.戰(zhàn)略4.SWOT分析5.房地產(chǎn)策劃二、計(jì)算題（本大題共二、計(jì)算題（本大題共3030分，共分，共6小題，每小題小題，每小題5分）分）1.某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)面積200000平方米，其中可售比例為95%。項(xiàng)目總投資70000萬元，預(yù)期銷售均價(jià)套內(nèi)6000元平方米，銷售稅費(fèi)按6%估計(jì)，公攤系數(shù)平均

2、按0.15考慮，請(qǐng)問該項(xiàng)目銷售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？2.李某計(jì)劃在其家庭月收入8000元中，每月以30%做月供，首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價(jià)5000元平方米，問李某可以購買多大面積的戶型？3.某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)面積112000平方米，總投資32400萬元，預(yù)期銷售均價(jià)3800元平方米，請(qǐng)問該項(xiàng)目銷售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？4.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，

3、預(yù)計(jì)在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計(jì)為300元平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請(qǐng)問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)應(yīng)定為多少？5.張某家庭月收入4000元，每月用于購房支出的可占30%，張某計(jì)劃以首付30%、按揭20年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價(jià)3000元平方米，問張某可以購買多大面積的戶型？6.如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店

4、客房數(shù)？三、簡答題（本大題共三、簡答題（本大題共3030分，共分，共6小題，每小題小題，每小題5分）分）1.在房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目業(yè)務(wù)洽談時(shí)，應(yīng)作哪些工作？2.策劃實(shí)施的監(jiān)控方式是什么？3.為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查？4.營銷活動(dòng)的技巧是什么？5.如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整？6.加強(qiáng)項(xiàng)目前期科學(xué)決策，研究哪兩方面的內(nèi)容？四、案例分析題（本大題共四、案例分析題（本大題共1010分，共分，共1小題，每小題小題，每小題1010分）分）某飼料生產(chǎn)企業(yè)于

5、九十年代初，在遠(yuǎn)離城市的某鄉(xiāng)鎮(zhèn)附近征用大片土地，準(zhǔn)備擴(kuò)建二期生產(chǎn)基地。后受92`93年開發(fā)熱潮的影響，覺得利用該地環(huán)境幽靜空氣清新企業(yè)品牌突出的優(yōu)勢修建別墅，賺錢會(huì)更多更快，但也有人提出反對(duì)意見，認(rèn)為公司的專長在于飼料生產(chǎn)而不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而企業(yè)老總則認(rèn)為公司在飼料領(lǐng)域能夠做得很好，那么在房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域也會(huì)做得很好，因?yàn)槎叨季哂惺袌鼋?jīng)營的共性。于是，在毫無經(jīng)驗(yàn)的情況下將原先的工業(yè)用地變更為住宅用地，建造高檔別墅，并借助企業(yè)在飼料生

6、產(chǎn)方面的品牌效應(yīng)進(jìn)行促銷，結(jié)果，事與愿違，由于該住宅所處區(qū)位太偏，遠(yuǎn)離主城，交通不便，產(chǎn)品設(shè)計(jì)差（農(nóng)民宅基地形式），市場定位不明，以及政策調(diào)控等的條件的制約，4.參考答案：參考答案：SWOT分析是指分析房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇和威脅。解題方案：解題方案：從SWOT分析的定義來回答評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：回答出SWOT分析的定義得3分5.參考答案：參考答案：是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場研究為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用各種策劃手段

7、，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略和策略進(jìn)行創(chuàng)造性的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的全過程或某一個(gè)階段進(jìn)行預(yù)先設(shè)想與部署。解題方案：解題方案：從房地產(chǎn)策劃的定義來回答評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：回答出界面管理的定義得3分二、計(jì)算題（二、計(jì)算題（3030分，共分，共6題，每小題題，每小題5分）分）1.參考答案：參考答案：1.可售套內(nèi)面積：20000095%（10.15）=1615002.保本銷售套內(nèi)面積：700000000[6000（1

8、6%）]=124113.43.保本銷售率：124113.4161500=76.85%解題方案：解題方案：掌握概念、計(jì)算方法評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：每答對(duì)一點(diǎn)得4.5分，其中式子答對(duì)3分，得數(shù)正確1.5分，全部答對(duì)得9分2.參考答案：參考答案：答題要點(diǎn)1、計(jì)算承購總價(jià)：P=800030%[11(10.5%)180][(140%)0.5%]=4740002、計(jì)算可以購買的面積：S=4740005000=94.8≈95m2解題方案：解題方案：掌握