地產(chǎn)企業(yè)融資方式及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、朱建武中弘投資發(fā)展部2013.7.10房地產(chǎn)企業(yè)投融資相關(guān)問題總結(jié)1、房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目時(shí)存在的問題？a)中央銀行2003年出臺(tái)的121號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)拿地時(shí)的土地出讓金不允許銀行貸款；2010年后北京招拍掛文件上更是明確規(guī)定保證金必須是自有資本金。從而加大了企業(yè)投資土地時(shí)的資金負(fù)擔(dān)。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點(diǎn)，任何一個(gè)開發(fā)商投資項(xiàng)目時(shí)都會(huì)利用資金杠桿，只是有的運(yùn)用的比例高，有的低；有的運(yùn)用資金杠桿的成本低，有的高。任何一個(gè)運(yùn)用

2、資金杠桿的項(xiàng)目投資，都是對(duì)項(xiàng)目的銷售回款有良好的預(yù)期，至少針對(duì)投資人進(jìn)行募資的時(shí)候會(huì)是這樣。由于市場(chǎng)的不可控風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目自身產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，定位等問題會(huì)影響項(xiàng)目的回款速度。一旦回款問題與資金到期支付的矛盾成立，勢(shì)必導(dǎo)致開發(fā)商沉重的資金壓力。b)地產(chǎn)投資商在投資項(xiàng)目時(shí)，往往看重地塊的未來升值空間，看重地塊所在的地理位置的優(yōu)越性，而不會(huì)去考慮大的市場(chǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，從而導(dǎo)致盲目投資。最后往往項(xiàng)目投資進(jìn)去了，銷售卻不盡人意。c)產(chǎn)品研發(fā)方

3、面投入精力不夠。最后導(dǎo)致要么產(chǎn)品不受市場(chǎng)歡迎；要么產(chǎn)品在周邊市場(chǎng)里重復(fù)而沒有競(jìng)爭(zhēng)力。2、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，以及每種融資方式的特點(diǎn)？a)銀行抵押貸款。要求較高：四證齊全，信譽(yù)良好，信用評(píng)級(jí)較高，自有資本金30%，要有抵押物，且抵押物的抵押率及評(píng)估值都會(huì)受到控制。流程上受到限制：土地一級(jí)開發(fā)階段無法銀行貸款，純土地?zé)o法貸款，只能做開發(fā)貸。一些政策性銀行有例外，例如國(guó)開行可以投資土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，但受地區(qū)額度限制。b)私募股權(quán)基金。優(yōu)點(diǎn)：投資方

4、式靈活，受政策法規(guī)限制較少。但一般投資周期較短：2年1年。投資方式有三種：股權(quán)型投資，權(quán)益性投資，以及股加債混合型投資。當(dāng)前用的最多的就是混合型投資方式。但是一般保障措施要求較高：抵押控股擔(dān)保的方式。c)信托投資。要求：四三二，四證齊全，30%自有投資二級(jí)資質(zhì)，投資方式主要還是股加債形式，也有權(quán)益行和股權(quán)型，具體看項(xiàng)目情況以及談判結(jié)果。土地一級(jí)開發(fā)也可以做，但要求的文件較多：政府合作文件，政府相關(guān)的拆遷批文，地塊拆遷平整等信息。主要是權(quán)

5、益型融資：要有足額的抵押物，或者控股，對(duì)一級(jí)開發(fā)建設(shè)單位要求也比較高。一般是直接與政府合作，或者政府平臺(tái)公司。d)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。屬于直接融資，成本低，無利率。但上市難度大，融資規(guī)模與成功率都有較大限制。e)發(fā)企業(yè)債券。對(duì)公司規(guī)模與信譽(yù)有較高要求，成功率較低。f)上市公司發(fā)可轉(zhuǎn)換債券。要求高，難度大。g)增值擴(kuò)股。難度大，成功率低。h)產(chǎn)業(yè)基金。例如：REITs。除越秀地產(chǎn)香港發(fā)行成功外，國(guó)內(nèi)還未實(shí)行。i)房地產(chǎn)預(yù)售融資，承包商墊資

6、，政府政策撥款等。不多說。3、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題？a)銀行貸款難度大，項(xiàng)目開發(fā)不到一定程度，基本無法操作。b)一般走基金或信托的方式，但融資成本相對(duì)較高，對(duì)項(xiàng)目的要求也高。很多項(xiàng)目沒朱建武中弘投資發(fā)展部2013.7.10有足夠的平臺(tái)支撐或抵押物不夠或擔(dān)保不夠等無法順利操作。c)基本沒有其它的融資渠道。除非走民間借貸，風(fēng)險(xiǎn)太大。d)中小房地產(chǎn)企業(yè)與基金，信托對(duì)接時(shí)。往往沒有專業(yè)的融資部門去對(duì)接，也會(huì)降低融資成功的概率。4、房地產(chǎn)企業(yè)

7、融資面臨的風(fēng)險(xiǎn)？a)一般房地產(chǎn)企業(yè)基本都是通過銷售回款支付融資資金與利息。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大b)中小企業(yè)融資方式單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，所持物業(yè)凈值有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)分解能力都較弱。c)成本控制沒有做好，導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力大。5、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制？a)控制成本，加快項(xiàng)目開發(fā)力度，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率。b)量力而行，控制擴(kuò)張速度與規(guī)模，控制資產(chǎn)負(fù)債率，提高流動(dòng)比率與速動(dòng)比率。c)始終保持單個(gè)項(xiàng)目的償債比率在1.5以上。