房地產(chǎn)行業(yè)因時而動，因地制宜，國際物管龍頭的發(fā)展之路

1、有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分房地產(chǎn)深度報告——因時而動，因地制宜：國際物管龍頭的發(fā)展之路目錄1全球物管企業(yè)發(fā)展的三大規(guī)律.....................................................................52橫向多元化：服務(wù)型物管龍頭..............................................................

2、......92.1索迪斯：世界一流的綜合設(shè)施管理服務(wù)商......................................92.1.1致力于提供一體化解決方案的經(jīng)營模式92.1.2積極并購，拓展業(yè)務(wù)范圍和服務(wù)區(qū)域112.1.3營業(yè)收入穩(wěn)定增長，盈利波動性小，抗周期性強132.2永旺永樂：日本最大的綜合設(shè)施物業(yè)管理公司.................................162.2.1從操作領(lǐng)域切入管理領(lǐng)域服務(wù)的經(jīng)營

3、模式162.2.2內(nèi)生加外延，從日本走向國際182.2.3日本設(shè)施管理市場規(guī)模總體穩(wěn)定，永旺永樂強者恒強202.2.4收入緩慢增長，盈利穩(wěn)定，股本回報率下降222.3綜合設(shè)施管理服務(wù)商或是中國第三方物管企業(yè)的方向...........................252.3.1他山之石：通向綜合設(shè)施管理服務(wù)商之路252.3.2中國第三方物管企業(yè)突圍263縱向一體化：交易型物管龍頭............................

4、......................................283.1世邦魏理仕：全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)龍頭公司.....................................283.1.1三大板塊聯(lián)動，并購驅(qū)動的經(jīng)營模式283.1.2大規(guī)模進行國內(nèi)與國際并購，實現(xiàn)區(qū)域擴張發(fā)展303.1.3營業(yè)收入高速增長，毛利率逐漸下滑323.2仲量聯(lián)行：全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)龍頭公司353.2.1房地產(chǎn)服務(wù)全周期覆蓋的經(jīng)營模式353.

5、2.2持續(xù)并購擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，深化地產(chǎn)服務(wù)，鞏固領(lǐng)先地位373.2.3收入穩(wěn)步增長，盈利能力表現(xiàn)出波動性393.3進退自如：國內(nèi)開發(fā)商系物管企業(yè)的攻守道...................................403.3.1他山之石：不動產(chǎn)整體解決方案提供商的發(fā)展路徑403.3.2進退自如：開發(fā)商系物管企業(yè)的攻與守41投資建議：看好開發(fā)商系物管企業(yè)和戰(zhàn)略明確的第三方物管企業(yè)..................42風險提示...

6、...................................................................................................42有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分圖35：2006~2017年永旺永樂市盈率變化趨勢..................................................................

7、........25圖36：永旺永樂股價走勢............................................................................................................25圖37：國際綜合設(shè)施管理服務(wù)巨頭發(fā)展路徑....................................................................

8、...........26圖38：Top50房企市占率持續(xù)提升.............................................................................................27圖39：Top50的銷售均價明顯高于全國平均售價......................................................................

9、..27圖40：中國物業(yè)行業(yè)主要政策....................................................................................................27圖41：世邦魏理仕商業(yè)模式.......................................................................................

10、.................29圖42：2018年世邦魏理仕收入分布...........................................................................................30圖43：2018年顧問服務(wù)收入構(gòu)成.........................................................................

11、......................30圖44：世邦魏理仕百年發(fā)展史....................................................................................................31圖45：世邦魏理仕2003~2018年收入增速.........................................................

12、.......................32圖46：世邦魏理仕收入對于經(jīng)濟周期比較敏感...........................................................................33圖47：世邦魏理仕毛利率與凈利率變化...............................................................................

13、.......34圖48：2009~2018年世邦魏理仕凈利潤及自由現(xiàn)金流變化........................................................34圖49：世邦魏理仕ROE保持在20%左右...................................................................................34圖50：2004~2019年世邦魏理

14、仕股價變化.................................................................................35圖51：2004~2019年世邦魏理仕市盈率變化..............................................................................35圖52：仲量聯(lián)行經(jīng)營模式................

15、............................................................................................36圖53：仲量聯(lián)行2018年總收入結(jié)構(gòu)...........................................................................................37圖54：仲量聯(lián)行2018年費用

16、收入結(jié)構(gòu).......................................................................................37圖55：仲量聯(lián)行發(fā)展歷史............................................................................................................38圖56：仲

17、量聯(lián)行營業(yè)收入變化....................................................................................................39圖57：仲量聯(lián)行毛利率穩(wěn)定，凈利率波動較大...........................................................................39圖58：仲量聯(lián)行ROE

18、變化情況..................................................................................................40圖59：仲量聯(lián)行現(xiàn)金流與分紅情況.............................................................................................40圖60：仲

19、量聯(lián)行市盈率變化........................................................................................................40圖61：仲量聯(lián)行股價走勢..............................................................................................

20、..............40表1：全球典型物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營模式及核心財務(wù)數(shù)據(jù)概述單位：億美元..................................5表2：索迪斯并購事件.................................................................................................................11表3：永旺永樂并購事件表

21、..........................................................................................................19表4：永旺永樂各板塊業(yè)務(wù)情況..................................................................................................

22、.23表5：世邦魏理仕并購時間表......................................................................................................31表6：仲量聯(lián)行并購時間表........................................................................................

23、..................38表7：主要已上市開發(fā)商系物管公司數(shù)據(jù)單位：億元.................................................................41表8：上市物業(yè)公司估值表..................................................................................................