房地產(chǎn)概論

1、物業(yè)管理質(zhì)量與成本,周云蘇州科技學(xué)院http://www.usts.edu.cnzhouyun@mail.usts.edu.cn,目錄一: 物業(yè)管理概述二：物業(yè)管理主要法律制度與規(guī)范三：物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量四：物業(yè)管理服務(wù)的費用與成本,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,2,一: 物業(yè)管理概述物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合

2、，來確保建筑環(huán)境的正常運行。物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。物業(yè)管理的關(guān)注重點：業(yè)主、用戶滿意,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,3,一: 物業(yè)管理概述物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)，是以實現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關(guān)目標(biāo)、使物業(yè)保持良好運行狀態(tài)為目的的一種專業(yè)服務(wù)。物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)資產(chǎn)管理

3、物業(yè)運營管理,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,4,物業(yè),2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,5,“物業(yè)”一詞來源于對英語“Real Estate”或“Property”的翻譯，最早使用出現(xiàn)在香港，其基本含義是指單元性房地產(chǎn)。在國際上，“物業(yè)”作為通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)表達(dá)是同一個概念。在我國特定的環(huán)境下，物業(yè)與房地產(chǎn)并不等同：

4、房地產(chǎn)是指形成于生產(chǎn)、流通、消費的整個過程中的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是土地及其定著于土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物在自然形態(tài)和經(jīng)濟形態(tài)下的總稱。而“物業(yè)”則是指進入消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從房地產(chǎn)全壽命管理的角度而言是房地產(chǎn)的“售后服務(wù)”。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)（續(xù)）,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,6,綜上所述，結(jié)合我國的具體情況，我們可以把物業(yè)定義為：已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各

5、類具有使用功能的建筑物及其配套設(shè)施、附屬設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)的場地。 物業(yè)主要包括三個部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；相關(guān)的場地及內(nèi)部非主干道。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)（續(xù)）——物業(yè)的分類,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,7,物業(yè)可以是群體建筑物，如住宅小區(qū)，工業(yè)廠區(qū)；也可以是單體建筑物，如高層住宅、商業(yè)大廈、辦公樓宇

6、、旅游賓館等。根據(jù)物業(yè)的使用功能的不同，我們可以將其分為四種類型： 居住物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 其他用途物業(yè),一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)（續(xù)）——物業(yè)的特性,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,8,（1)二元性（2)固定性（3)耐久性（4)價

7、值的多樣性（5)保值增值性（收益遞減）（6)物權(quán)性,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,9,“物業(yè)管理”與“物業(yè)”的概念一樣是翻譯而來的詞匯英文的表示有 Real Estate Management； Estate Management； Real Property Management； Property M

8、anagement Facility Management 等多種形式。如上所述，根據(jù)我國對物業(yè)的約定俗成的定義，物業(yè)管理應(yīng)側(cè)重于Property Management，即對建成后物業(yè)的管理，按階段性管理劃分應(yīng)屬于是“售后服務(wù)”的范疇。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理(續(xù)）,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,10,我國于2007年10月1日修訂頒布并實施的《物業(yè)管理條例》

9、第二條：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)（管理）服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)（管理）服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理(續(xù)）,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,11,當(dāng)前實踐中，物業(yè)管理可以有廣義和狹義兩種解釋：廣義的物業(yè)管理是指對各類建筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施以及場地進行管理，同時對建筑物

10、區(qū)域周圍的環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、園庭綠化、道路養(yǎng)護、車輛停放等實施統(tǒng)一管理，并向業(yè)主和使用人提供全方位的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理就是為了保持房屋的完好，附屬設(shè)備、設(shè)施的正常使用和相關(guān)場地的使用有序而對各類建筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施以及場地進行管理。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理(續(xù)）,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,12,綜上所述，物業(yè)管理也可以敘述為：由物業(yè)管理服務(wù)于經(jīng)營的專業(yè)機構(gòu)和

11、人員，受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托，依照有關(guān)的法律、法規(guī)，按照合同或契約，運用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)，以經(jīng)濟的手段管理房屋及其附屬設(shè)施，并對房屋周圍的環(huán)境實施有償管理活動的總稱。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理(續(xù)）—— 性質(zhì)：服務(wù)性,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,13,物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)，它要為物業(yè)所有人和使用人提供高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)。物業(yè)管理的性質(zhì)就

12、是服務(wù)，管理本身就是提供一種服務(wù)，是寓管理于服務(wù)之中活動。,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理(續(xù)）—— 特點,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,14,服務(wù)實現(xiàn)的過程性生產(chǎn)與消費的同時性服務(wù)需求的動態(tài)變化性“產(chǎn)品”及供應(yīng)能力的不可儲存性,一: 物業(yè)管理概述,服務(wù)性產(chǎn)品的層次,核心層：業(yè)主或使用人通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其人員的管理與服務(wù)，從中獲得針對物業(yè)的功能和效用。這是業(yè)主或使用人購買物業(yè)管服

13、務(wù)的基本要求。有形層：對于服務(wù)性產(chǎn)品而言主要是指服務(wù)組成中用戶可以直接觀察和感受到的產(chǎn)品部分，包括：服務(wù)的質(zhì)量、價格、廣告、及公共關(guān)系等。延伸層：包括在提供服務(wù)時所伴隨能夠滿足客戶心理需求的所有服務(wù)，如聲譽、指導(dǎo)和維護等。,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,15,一: 物業(yè)管理概述,物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍,,,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研

14、究所,16,基本業(yè)務(wù) ：物業(yè)的維護保養(yǎng) 專項業(yè)務(wù) ：保潔、秩序維護、綠化、保養(yǎng)、車輛交通維護特色業(yè)務(wù) ：代辦業(yè)務(wù)、特約服務(wù)和便民服務(wù) 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)：投資咨詢、中介、代理經(jīng)租、住房交換、住房改建、房屋更新、開發(fā)、裝璜、設(shè)備安裝和經(jīng)營建材等,一: 物業(yè)管理概述,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,17,二：物業(yè)管理法律主要制度與規(guī)范《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年10月1日起實

15、施）《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令[2007]第504號修訂）《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》中物協(xié)[2004]1號《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》《江蘇省城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本）建住房[1999]246號《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（2007）《蘇州市普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費標(biāo)準(zhǔn)實施細(xì)則》（2004）蘇州市《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》（2004）《蘇州市城市房屋安全

16、管理辦法》（2006）蘇州市《臨時管理規(guī)約(示范文本)》http://www.2500szwy.com/,,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,18,國務(wù)院關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》的決定　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作如下修改：　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街

17、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。    但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！薄　h除第十條第二款?！　《⒌谑粭l修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定：　　“（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；　　“（二）制定和修改管理規(guī)約；　　“（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；　

18、　“（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　　“（五）籌集和使用專項維修資金；　　“（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　　“（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！薄　∪?、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　　皹I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！　　皹I(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）

19、項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　　皹I(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　　皹I(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！薄　∷摹⒌谑艞l第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)

20、的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！薄　〈送?，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改?！　”緵Q定自2007年10月1日起施行?！　　段飿I(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。物業(yè)管理條例

21、　?。?003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布　根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂）,,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,19,第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　?。ㄈ┨?/p>

22、出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條　業(yè)主

23、在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費用；　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,三：物業(yè)管理（服務(wù)）的質(zhì)量質(zhì)量，如同美麗一樣，出自于旁觀者的眼睛。在

24、現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，唯一重要的旁觀者就是消費者——因此，質(zhì)量是一種相對的概念，質(zhì)量即是消費者的需要。然而，質(zhì)量又必須考慮與價格一致，因此，在不生產(chǎn)次等產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，有必要努力追求消費者滿意的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。簡單的來說，質(zhì)量就是消費者對所提供的產(chǎn)品或服務(wù)感知的優(yōu)劣程度。,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,20,質(zhì)量的定義1,美國著名質(zhì)量管理學(xué)專家朱蘭博士（J．Ｍ．Juran）認(rèn)為，產(chǎn)品質(zhì)量就是

25、產(chǎn)品的適用性，即：產(chǎn)品在使用過程中能成功地滿足用戶需要的程度。朱蘭質(zhì)量螺旋,使用要求——使用時間、使用地點、使用對象以及社會環(huán)境、市場競爭等因素滿足程度——性能、經(jīng)濟特征、服務(wù)特征、環(huán)境特征、心理特征等,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,21,質(zhì)量特性值,一項具體的服務(wù)，常常由多個指標(biāo)反映其質(zhì)量。測量或測定質(zhì)量指標(biāo)所得到的數(shù)值，叫做質(zhì)量特性值，習(xí)慣上也稱之為“數(shù)據(jù)”。根據(jù)質(zhì)量指標(biāo)性質(zhì)

26、的不同，質(zhì)量特性值可分為計數(shù)值和計量值兩類。,計數(shù)值——當(dāng)質(zhì)量特性值只能取一組特定的數(shù)值，而不能取這些數(shù)值之間的數(shù)值時，這些特性值稱之為計數(shù)值。如：接待顧客的數(shù)量。計量值——當(dāng)質(zhì)量特性值可以取給定范圍內(nèi)的任何一個可能的數(shù)值時，這些特性值稱之為計量值，如：服務(wù)的時間長度。,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,22,質(zhì)量特性值,根據(jù)不同的使用要求和目的，質(zhì)量特性歸納起來看，可以分為五個方面的

27、質(zhì)量特性值，即：性能、壽命、可靠性、安全性、經(jīng)濟性。,性能：滿足使用目的所具備的技術(shù)特性。壽命：正常使用的期限?？尚判裕煽啃?，維護性、保障性、可用性）：在規(guī)定的時間范圍內(nèi)和規(guī)定的條件下，完成規(guī)定工作任務(wù)的能力。安全性：安全的保證程度。經(jīng)濟性：成本和費用,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,23,根據(jù)物業(yè)服務(wù)所提供產(chǎn)品的特征，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量特性主要表現(xiàn)在：功能性經(jīng)濟性安全性時

28、間性舒適性文明性,質(zhì)量的承諾,對質(zhì)量承諾的要求應(yīng)與機構(gòu)發(fā)展目標(biāo)相一致，與同行業(yè)企業(yè)比較，應(yīng)具有一定的競爭力應(yīng)具體、可操作、可檢查承諾必須兌現(xiàn),質(zhì)量承諾的內(nèi)容對滿足客戶要求的持續(xù)性改進的承諾對服務(wù)細(xì)節(jié)的承諾對貫徹標(biāo)準(zhǔn)的承諾對質(zhì)量管理的承諾對開發(fā)人力資源的承諾,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,24,2024/3/27,物業(yè)服務(wù)常見的質(zhì)量問題,服務(wù)意識和態(tài)度清潔

29、 （如：清潔頻次、維護）綠化 （如：苗木的補種、綠化帶的清潔）秩序 （如：出入人員、車輛）修繕 （如：大小修、路面磚破損）承諾 （如：上門收取垃圾的問題）業(yè)主權(quán)利 （

30、如：車庫的使用）,三：物業(yè)管理的質(zhì)量,2024/3/27,影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的因素,從事物業(yè)服務(wù)的人員和物質(zhì)資源。業(yè)主或住戶在享受物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的等待時間、提供時間和過程時間。 物業(yè)管理服務(wù)的衛(wèi)生、安全性、保密性和可靠性。 在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中所表現(xiàn)出來的應(yīng)答能力、方便程序、禮貌、勝任程度、信用和有效的溝通聯(lián)絡(luò)等。,三：物業(yè)管理的質(zhì)量,四：物業(yè)管理（服務(wù)）費用與成本物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府

31、價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 物業(yè)管理費用測算的原則：量出為入,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,27,2024/3/27,物業(yè)管理用地測算,按照國

32、家發(fā)改委、住建部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的要求，以價值-價格理論為基礎(chǔ)，住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的費用項目應(yīng)包括：管理、服務(wù)人員的工資和福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維護費；綠化費；清潔費；秩序維護費；物業(yè)服務(wù)機構(gòu)固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費以及利潤共九個費用項目。其中第二項至第六項費用支出，是不包括工資和福利費的物資及能源消耗補償和其它費用開支。上述各項費用項目收費標(biāo)準(zhǔn)的測算，均可按下列的公式進行計算：,式中：P——代表小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)

33、(單位：元／月·m2) Fi——代表費用(單位：元／月) i——代表費用項數(shù)(i=1,2,3,……,n) ST——表示參加測算的住宅總建筑面積(單位：m2),蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,四：物業(yè)管理（服務(wù)）費用與成本業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定

34、物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,29,《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（第十一條）,實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法

35、定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：,管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及

36、公眾責(zé)任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 另：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,30,《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（第十二條）,實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

37、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,31,物業(yè)管理公共服務(wù)費用構(gòu)成,2024/3/27,蘇州科技學(xué)院·土木工程學(xué)院·房地產(chǎn)研究所,32,,2024/3