岳陽市房地產(chǎn)市場運行情況及潛在風險分析

1、岳陽市房地產(chǎn)市場運行情況及潛在風險分岳陽市房地產(chǎn)市場運行情況及潛在風險分析【摘要】2017年來岳陽市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出商品住房量價齊升、商品房去庫存效果明顯甚至供不應(yīng)求等特點。本文具體分析2017年岳陽市房地產(chǎn)市場基本情況、原因、潛在的金融風險及政策調(diào)控措施等。下載【關(guān)鍵詞】基本情況金融風險政策一、岳陽市房地產(chǎn)市場基本情況（一）投資穩(wěn)步增長，市場銷售火爆岳陽市圍繞打造“200萬以上人口區(qū)域中心城市”目標，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量完成4.7

2、6萬套棚戶區(qū)改造項目為抓手，促進了商品住房庫存大幅下降，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資總體快速增長但增速不一。一方面，房地產(chǎn)投資總體快速增長：據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2017年全年岳陽市房地產(chǎn)完成投Y154.01億元，增速15.8%；另一方面，投資增速不一，縣域投資快于中心城區(qū)。從11月份數(shù)據(jù)來看，中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資94.33億元，同比增長10.86%，縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)完成投資46.68億元，同比增長50.1%。二是市場旺銷態(tài)

3、勢給力，年末有所回溫。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，前三個季度，全市商品房銷售面積呈穩(wěn)步上漲趨勢，截止12月商品房銷售面積485.53萬元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房銷售較去年同比下降69.38%；全年實現(xiàn)銷售額241.65億元，同比增長12.27%。（二）價格大漲，地段好、有品牌口碑的樓盤漲幅大銷售緊俏受追捧8、9、10三月，岳陽市在70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別為0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第

4、8和第4位。進一步調(diào)查顯示，地段較好的樓盤漲幅更大，市中心城區(qū)銷量排名靠前的項目“天倫國際”開盤1分鐘即被“秒殺”完。大型房產(chǎn)開發(fā)商樓盤如恒大綠洲、南湖恒大半島、岳陽碧桂園、岳陽美的梧桐莊園備受廣大購房者追捧。（三）庫存持續(xù)下降，城區(qū)新建商品住宅庫存創(chuàng)近兩年來新低從趨勢看，2017年新建商品住宅存量逐月減少，新建商品住宅成交量居高不下，庫存量與成交量缺口逐漸修窄。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，至11月底，中心城區(qū)商品住房庫存面積92.21萬平方米，同

5、比下降50.43%。按照前12個月月均銷售面積19.21萬平方米測算，去化周期僅剩5個月，庫存已嚴重偏離合理區(qū)間。二、房價上漲原因分析（一）棚改的加速推進和貨幣化安置政策是推動岳陽房價上升的主要原因一方面，岳陽組織實施了規(guī)模龐大的棚改計劃。2015年9月以來，先后啟動了25個棚戶區(qū)改造項目，其中2016年中心城區(qū)十大片區(qū)棚戶區(qū)改造惠及1.2萬戶近5萬人，消化商品房庫存114萬平米；20172018年計劃完成棚改5.1萬戶，征收房屋面積約

6、680萬平米，其中2017年全市115個棚改項目，計劃任務(wù)37878戶穩(wěn)步推進。另一方面，貨幣化安置增加了購房剛性需求。2017我市城市棚戶區(qū)改造任務(wù)37878戶中貨幣安置37381戶，臨壓力相對較大，加之稅費負擔重，土地成本高，一旦滯銷，將面臨資金鏈斷裂的風險。（二）個人住房按揭貸總體較好，但潛在風險仍需關(guān)注總體來看，住房按揭貸款質(zhì)量較高，2017年3季度，住房按揭貸款不良率為0.25%，但調(diào)查顯示住房按揭貸款潛在風險仍需關(guān)注。造成不

7、良的主要原因一是部分開發(fā)商沒有盡責，導致開發(fā)項目沒有完工、或沒有給購房者辦理住房手續(xù)；二是個別購房者由于收入減少不能及時歸還按揭貸款；三是少數(shù)出現(xiàn)天災(zāi)人禍等意外。（三）區(qū)域房地產(chǎn)泡沫風險房價的上漲表明房地產(chǎn)市場銷售的熱度不減，加上市場上購房者對后市看漲心理濃厚，“日光盤”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，受利益驅(qū)動，購房者通過加杠桿，舉借短期信用貸款流向房地產(chǎn)市場的沖動較大，可能由此引發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫風險不容忽視。（四）影響棚改項目進程和資金使用效率一是

8、加大了后段棚改拆遷難度。由于房價快速上漲，棚改住戶普遍要求提高補償標準，與政府僵持不下，導致拆遷困難，且增加了棚改的成本。同時，又進一步加劇了住房供應(yīng)緊張的局面，可能推升房價上漲。二是造成資金占用和沉淀。由于部分棚改和部分基建項目難以推進，到位資金無法使用，導致大量資金沉淀銀行賬戶，降低了資金使用效率，也虛增了企業(yè)活期存款。三是增加實體經(jīng)濟發(fā)展成本。房價的上漲必然帶動地價和租金的上漲，不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。（五）政策風險岳陽市住房和城鄉(xiāng)

9、建設(shè)局《關(guān)于進一步加強岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》要求實行新建商品住房銷售價格申報制度，Ρ赴訃鄹窆高又不接受主管部門價格調(diào)整建議的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。通知明確市中心城區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，強化對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格的指導。嚴格執(zhí)行商品住房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售。預(yù)售限價對進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到一定的穩(wěn)定作用，但由于土地、人工、材料、稅費的上漲等推高了成本，同一期樓

10、盤每棟樓也有品質(zhì)差異，這種情形下同質(zhì)可比的“價格監(jiān)制”原則操作不當可能導致房產(chǎn)品質(zhì)差異無法體現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。四、房地產(chǎn)政策及實施效果為進一步落實國家、省、市關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，岳陽市近期出臺一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施。（一）“十條”政策、五條“干貨”2017年10月，岳陽市市政府印發(fā)了