商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新與應用研究

1、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新與應用研商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新與應用研究摘要：隨著市場經(jīng)濟飛速增長，商業(yè)房地產(chǎn)投資也不斷升溫，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的難度在于運用管理，一套系統(tǒng)可行的商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式是持續(xù)發(fā)展和物業(yè)增值的正確方向。本文介紹了商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的概念和特點，分析了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展驅(qū)動因素以及未來的發(fā)展趨勢，最后提出了構(gòu)建運營管理模式的創(chuàng)新方式，力求對房地產(chǎn)市場提供參考。下載關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運營管理一、引言近年來，商業(yè)

2、房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，商鋪的銷售業(yè)績相當可觀，但同時后續(xù)的經(jīng)營管理也需要引起關(guān)注。雖然大多數(shù)住宅項目都能夠贏利，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風險很高，在發(fā)展經(jīng)營中也暴露出了一系列問題。首先，大量房地產(chǎn)企業(yè)的涌入，使得住宅項目出現(xiàn)了空前的高潮，但市場需求有限，最終造成較高的房屋空置率。現(xiàn)階段的房屋需求主要是百貨與餐飲相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)，地產(chǎn)商在進行項目設計時缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品毫無特色。其次，對商鋪格局管理的缺失造成商場人氣流失，低層商鋪容易吸引顧客、招租招商，高

3、層商鋪則不然。最后，開發(fā)商把焦點放在商鋪是否能夠出租，對整體項目沒有統(tǒng)一規(guī)劃，能夠搶購一空就萬事大吉，增加了后續(xù)經(jīng)營的管理難度。二、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的基本要義1.商業(yè)房地產(chǎn)運營管理概念運營是指在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，將人力、信息、技術(shù)等生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)變?yōu)樽罱K的產(chǎn)品的過程，運營管理是指對這個過程的管理，包括對設計、開發(fā)產(chǎn)品項目的計劃、組織和控制等方面。商業(yè)房地產(chǎn)運營管理是對房地產(chǎn)設計和開發(fā)過程的管理。2.商業(yè)房地產(chǎn)運營管理特點商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決

4、定著商業(yè)房地產(chǎn)運營管理與傳統(tǒng)意義上的制造業(yè)運營管理有著一定的區(qū)別，以制造業(yè)為范本的營銷管理方案對房地產(chǎn)行業(yè)并不適用，甚至會適得其反。商業(yè)房地產(chǎn)運營管理有著顯著的特點。第一，與制造業(yè)有形的產(chǎn)品產(chǎn)出不同的是，商業(yè)房地產(chǎn)屬于無形的服務產(chǎn)出，對生產(chǎn)進度、產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本的依賴性不大，更多的是取決于人與人之間的溝通交流，投資商、經(jīng)營者、消費者都是運營管理的對象，需求有很大的不確定性，不同的對象需求能夠產(chǎn)生截然不同的效果。第二，制造業(yè)的同一種產(chǎn)品

5、可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來進行制造，因此產(chǎn)品和生產(chǎn)是兩個獨立的系統(tǒng)，可以分別進行設計，相互之間幾乎沒有影響，但商業(yè)房地產(chǎn)的獨特性使得其提供系統(tǒng)成為了服務的一個部分，不可分割，因此管理服務和提供系統(tǒng)必須同時設計。第三，消費對制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過程不會產(chǎn)生很大影響，但是在商業(yè)房地產(chǎn)運營過程中，消費者對運營質(zhì)量和效率能夠產(chǎn)生很大的作用。第四，除了產(chǎn)品和生產(chǎn)是不可分割的，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理過程中的生產(chǎn)和銷售兩個系統(tǒng)也是不可分離的。提供服務員工的人為因

6、素對結(jié)果影響很大。第五，人是商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的核心，與傳統(tǒng)行業(yè)消費體驗的轉(zhuǎn)變，人們希望能夠用最短的時間獲得更方便高效的購物體驗，傳統(tǒng)商業(yè)街不僅無法滿足日趨增多的私家車?？繂栴}，還使得人們疲于奔波，降低購物欲。因此，“區(qū)域狀商業(yè)中心”的分布形式更加適合未來的消費需求，將橫向的商鋪分布變?yōu)榭v向的商鋪分布，一次性滿足消費者的所有需求。第二，隨著我國城市化的加速推進，中心市區(qū)的人口要向邊緣和郊外擴散，消費需求也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)移，價值市區(qū)高額租金的壓

7、力，商業(yè)區(qū)向郊區(qū)開拓的可能性增加。2.經(jīng)營模式升級商業(yè)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和商業(yè)相結(jié)合的行業(yè)，是房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，在商業(yè)房地產(chǎn)慢慢走向成熟的階段，經(jīng)營思路也趨于規(guī)?；?、理性化、高門檻。針對今年房地產(chǎn)投資過熱，政府也出臺了相關(guān)的調(diào)整政策，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)營模式。未來的主流經(jīng)營模式可以概括為：“區(qū)域狀商業(yè)中心”的分布形式為人們帶來了“一站式”消費體驗，能夠受到顧客的廣泛認可，這種購物中心模式對管理的深度和廣度要求不高，符合大多數(shù)發(fā)展

8、商的管理需求，而且購物中心的展示功能能夠收到零售品牌的青睞。在商品品牌的聚集的情況下，商場的打折活動更加能夠吸引消費者的光臨。開發(fā)商除了設計和開發(fā)房地產(chǎn)，要把重點放在強化后續(xù)的專業(yè)化經(jīng)營管理上來。由于開發(fā)商對管理觀念和能力的缺失，未來“商業(yè)房地產(chǎn)運營管理”可能成為新型的專業(yè)，為商鋪投資者提供物業(yè)、賣場經(jīng)營、規(guī)劃等方面的管理。3.市場規(guī)模增長2005年我國流通規(guī)模與往年相比有了明顯提升，2006年進一步擴大，顯著促進了零售業(yè)的增速，創(chuàng)19

9、97年以來的最高增長率，現(xiàn)階段中國城市的真實消費力增長了5倍以上。零售業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)的主流投資者、租賃者，超市行業(yè)的門店數(shù)量不斷增加，沃爾瑪和家樂福兩家零售巨頭在上海的投資數(shù)量為52家。家電連鎖行業(yè)也是人們消費的主要商品，隨著科技的進步，通訊和數(shù)碼技術(shù)被應用到家電用品中，促進了居民消費水平，同時手機和數(shù)碼類產(chǎn)品的普及和更新?lián)Q代也吸引著追趕潮流的年輕人。中國百貨的品牌經(jīng)營已經(jīng)由“大而全”成功的過渡到了“專而精”。4.開發(fā)模式變革開發(fā)模式的

10、變革分為開發(fā)流程、結(jié)構(gòu)、盈利模式的變革，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面向的客戶是直接的使用者，其開發(fā)流程是先進行地產(chǎn)開發(fā)，再進行招商，而商業(yè)地產(chǎn)的正確開發(fā)流程恰恰相反，即先招商，再進行地產(chǎn)設計和開發(fā)，因為商業(yè)地產(chǎn)面對的直接消費者是商家，間接消費者才是顧客。如今已經(jīng)不是以量取勝的消費時代，開發(fā)商不能只追求供應量，而是要面對實際的消費需求認真分析、總結(jié)經(jīng)驗，根據(jù)不同城市經(jīng)濟水平、不同層次人群消費水平來進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、定位、控制等。商業(yè)地產(chǎn)進入了一個持有