[教育]銀行土地儲備項目貸款的開發(fā)評審講義

1、土地儲備項目貸款的開發(fā)評審,主要內(nèi)容,一、開行土地儲備項目貸款情況,我行從2001年開始介入土地儲備項目，貸款用于土地一級市場的開發(fā)。截至目前累計承諾貸款約1250億元，貸款余額約430億元。目前貸款整體質(zhì)量良好，無不良貸款。 較好地支持了國家一大批大中城市的土地一級開發(fā)，提高了土地利用效率，提升了城市功能和形象，改善了城市環(huán)境，促進了經(jīng)濟發(fā)展。,二、開行支持土地儲備項目的理念,堅決貫徹國家制定的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策按照《國務院關于促進

2、集約節(jié)約用地的通知》要求，重點支持高效利用土地的項目，走 “節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)?！钡某鞘薪ㄔO之路堅持規(guī)劃先行，積極支持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化建設，促進和諧城鎮(zhèn)建設和可持續(xù)發(fā)展注重市場建設、信用建設和機制建設，發(fā)揮開發(fā)性金融先導和推動作用,,,,,,,,三、支持的重點項目領域,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,開發(fā)評審審議審批信貸管理,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,項目開發(fā)政府有關部門推薦所在地

3、分行受理，辦理入庫按照項目成熟度申報評審計劃 政府重視、財政支持、機制健全、手續(xù)完備,四、開發(fā)評審的程序、要求、信貸管理,項目評審項目借款人借款人是經(jīng)縣以上人民政府（或有權審批部門）批準成立受土地行政主管部門委托從事土地收購、儲備、出讓土地前期相關工作的獨立的法人機構（一般為事業(yè)法人）借款人信用評級BBB-及以上借款人的資產(chǎn)負債率應不高于70%申請貸款規(guī)模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項

4、目預算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準項目概況項目政策風險：主要了解貸款城市的城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地計劃，說明貸款項目是否符合上述各項規(guī)劃，其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應了解是否經(jīng)有權部門批復。,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,項目概況和建設必要性：重點是介紹貸款所支持開發(fā)土地的現(xiàn)狀、面積、位置，主要建設內(nèi)容，該土地開發(fā)項目對城市發(fā)展的意義。評審重點：重點審查分批次建設用地審批和單獨選址項目用地審批文

5、件，分析判斷審批權限、程序是否合法；需查閱城市規(guī)劃（或?qū)I(yè)規(guī)劃），判斷規(guī)劃中的土地用途、位置和面積等是否與土地審批內(nèi)容一致；查閱土地使用權證、合同、土地登記證等，判斷相關內(nèi)容是否一致，掌握土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權屬、用途、他項權利處置等情況。正式評審前完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設用地審批,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,項目完工風險 重點介紹項目征用和儲備土地審批手續(xù)是否完備、征地拆遷的工作量與工作難度。務必是按現(xiàn)行規(guī)定

6、，可納入土地儲備范圍的土地： 依法收回的國有土地。主要包括：由市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由國土資源管理部門報經(jīng)有批準權的政府批準，并依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權的土地。收購的土地。主要是根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權的土地。對此，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,項目總

7、投資評審項目總投資：受貸款期限不超過2年的約束，土地儲備項目貸款應依據(jù)地方政府制定的土地儲備計劃合理估算項目總投資。評審中，可根據(jù)當?shù)貧v史收購、開發(fā)、儲備土地成本進行測算。已獲政府有關部門批復的項目，以批復總投資為準。資金籌措與落實：項目的資本金來源主要有政府財政撥付的土地儲備周轉(zhuǎn)資金或財政返還的土地收儲成本等，項目各項資金來源應落實相應承諾文件。,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,市場預測：重點分析土地市場的供需狀況，確定項目土

8、地出讓計劃及出讓價格。在土地出讓量價預測過程中，評審人員要認真對土地量價與相關因素進行關聯(lián)分析，比如經(jīng)濟、區(qū)域人口、城市化指標、城市規(guī)劃、投資、基準地價等指標，分析相關指標與量價的關系。土地年度出讓量預測土地出讓供需總體情況，近幾年供應量和成交量出讓規(guī)模預測：按居住用地、商業(yè)用地（商住用地）和工業(yè)用地分別進行年度出讓量預測。存量建設用地；規(guī)劃建設用地年度實際土地供應量、年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量（計劃）、預測出讓量不得超過近三年同類土

9、地年均實際供應量，原則上逐年遞減,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,,土地出讓價格預測根據(jù)居住用地、商業(yè)用地（商住用地）和工業(yè)用地的歷史成交價格，參考相近地塊的近期成交價格，綜合考慮出讓價格 按地塊的用途、分類、出讓方式等分別預測其出讓價格（合同單價），確定平均地價審慎原則預測價格增長率,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,償債能力評審土地收儲項目收入全部上繳財政，土地收儲實際成本由財政核定

10、發(fā)還，因此不做財務分析，而重點分析項目償債能力和借款人回收土地開發(fā)成本的保障程度，防止出現(xiàn)還款資金缺口,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,償債能力評審收入計算：不同功能、分類、出讓方式分別測算后加總:成片開發(fā)的土地，應提出道路、綠化、廣場等公共設施用地稅費和成本費用：必須按照國家有關規(guī)定計取土地相關稅費，如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、土地有償使用費等；土地收入的支出要考慮用于廉租房建設和完善國有土地使用功能的配套措施建

11、設的規(guī)定目前相關稅費政策尚未出臺，一般按照收入的20%計提準備金。也可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況增加提取比例。,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,現(xiàn)金流測算：按照土地出讓金實繳情況，折算今后年度的土地出讓收入，扣除開發(fā)成本、各種專項支出資金、需上繳的各項資金，作為還款現(xiàn)金流土地使用權出讓金資金管理：鑒于土地出讓總價款全額納入地方預算，入國庫，實行“收支”兩條線管理。因此。要求落實本級政府或有權部門財政返還土地出讓金的相關文件，明確返還額度

12、或比例；借款人在開行或指定行開立帳戶，返還資金存入該帳戶，接受銀行監(jiān)管根據(jù)情況判斷償還貸款的土地出讓金是否需要同級人大審議批準,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,關于信用結(jié)構擔保：土地儲備貸款均為擔保貸款，并實行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，不得挪用。 資產(chǎn)抵押：如果是以政府儲備土地設定抵押權，必須具有合法的土地使用證，其價值應按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定。優(yōu)質(zhì)客戶可用國有土地使用權（政府儲備用地）抵押，即政府儲備

13、用地使用權預抵押，在貸款合同簽訂前先出具國有土地使用權抵押承諾，待取得相應土地使用權證，再適時辦結(jié)抵押手續(xù)。第三方擔保、資產(chǎn)抵押等擔保形式土地出讓動態(tài)還款機制 即如果貸款到期前，本項目完成土地出讓，財政撥付的本項目土地成本返還資金應用于償還我行貸款。,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,貸款定價評審結(jié)論和建議提交評審報告,評審結(jié)論和建議示例XXX新區(qū)土地資源儲備中心授信客戶名稱：XXX新區(qū)土地資源儲備中心授信情況：

14、我行新客戶，本次授信額度160000萬元。授信用途：用于拆遷農(nóng)戶1028戶，建筑面積20.63萬平方米；企業(yè)43家，建筑面積15.24萬平方米。 項目情況：項目總投資279720萬元：1、資本金119720萬元；2、申請開發(fā)銀行中長期貸款160000萬元。保證措施：1、借款人承諾：（1）以其未來擁有的本項目4500畝收儲土地的土地使用權為開發(fā)銀行貸款提供抵押擔保；（2）先出具國有土地使用權抵押承諾，待取得本項目相應土地使用權證

15、后，再適時辦結(jié)抵押手續(xù)；2、賬戶監(jiān)管。,四、開發(fā)評審的程序、要求與信貸管理,審議合規(guī)性審查路演審議貸款委員會審議決策審批,,貸款委員會審議決策結(jié)論示例審議結(jié)論：會議審議認為，本項目對于解決中低收入居民住房困難，改善居民住房條件具有重要意義，對此，我行予以支持。審議會議議定：一、同意對XXX新區(qū)土地資源儲備中心進行授信，額度160000萬元。二、授信160000萬元，用于大型居住社區(qū)浦東新區(qū)航頭基地土地儲備項目，貸款期限

16、2年。三、請XXX分行督促借款人及時辦理土地抵押手續(xù)，保證措施落實前，貸款發(fā)放應不超過全部貸款額的50%。四、請XXX分行加強信貸管理，關注以下事項：1、督促借款人項目資本金及時、足額到位，按我行有關規(guī)定貸款與項目資本金按比例發(fā)放2、發(fā)放貸款時應明確具體地塊，嚴格監(jiān)控貸款投向和土地最終用途，確保貸款不被挪作他用，確保土地出讓收入優(yōu)先用于償還我行貸款。3、關注宏觀經(jīng)濟政策、土地市場情況及土地出讓進度的實現(xiàn)； 4、關注我行貸款項