土地儲(chǔ)備35604

1、土地儲(chǔ)備貸款是銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購(gòu)、整治土地，提升土地出讓價(jià)值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。貸款對(duì)象貸款對(duì)象為受政府主管部門委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。貸款條件①借款人已取得企（事）業(yè)法人資格，已辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢。②借款申請(qǐng)人所在地政府已建立土地儲(chǔ)備管理制度

2、，當(dāng)?shù)卣軌蛲ㄟ^(guò)統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和管理，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓、房地產(chǎn)評(píng)估等行業(yè)的市場(chǎng)行為較為規(guī)范。③借款人從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方法律、法規(guī)和政策。④借款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資本金符合國(guó)家規(guī)定。⑤借款人經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，有較為完善的工作規(guī)章制度和財(cái)務(wù)管理制度。⑥貸款擬收購(gòu)、征用、儲(chǔ)備的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。⑦已辦理人民銀行頒發(fā)的有效的貸款卡。⑧貸

3、款原則上采取抵押方式。貸款額度最高不超過(guò)土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的70%。⑨貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。⑩項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。申請(qǐng)申請(qǐng)政府土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)具備以下條件：申請(qǐng)政府土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)具備以下條件：1、借款人為地級(jí)市（含）以上政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（下簡(jiǎn)稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級(jí)市或縣（市轄區(qū)）政府本級(jí)

4、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度的GDP在50億元以上；2、從事土地開(kāi)發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；3、取得有審批權(quán)政府允許從事土地開(kāi)發(fā)的批準(zhǔn)文件；4經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；5、在我行開(kāi)立基本存款賬戶或一般存款賬戶；6、持有中國(guó)人民銀行核發(fā)并經(jīng)過(guò)年審的貸款卡（證）；7、無(wú)不良信用記錄；8、財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行

5、，資金運(yùn)行相對(duì)封閉，還貸資金落實(shí)；9、貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；10、發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃；原則上須落實(shí)不低于20%的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；11、其他貸款條件。辦理方式和流程辦理方式和流程1、辦理方式、辦理方式所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營(yíng)業(yè)機(jī)

6、構(gòu)均可受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無(wú)論期限長(zhǎng)短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級(jí)分行。申請(qǐng)貸款時(shí)客戶須提供以下資料：（1）借款申請(qǐng)書；（2）已辦理年檢手續(xù)的法人證書、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過(guò)戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，外部評(píng)估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng)，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請(qǐng)額度對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，甚至一些地方由國(guó)土

7、部門壟斷對(duì)地價(jià)的評(píng)估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場(chǎng)價(jià)值，銀行即使處置抵押物也會(huì)造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束不強(qiáng)，銀行也無(wú)法向評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非貸款對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲(chǔ)備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議》，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須?？顚Ｓ煤蛢?chǔ)備

8、土地處置后優(yōu)先償還貸款。但事實(shí)上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對(duì)稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全失去對(duì)貸款資金的監(jiān)控，無(wú)法保證儲(chǔ)備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲(chǔ)備資金被挪用，就很難按期收回貸款。防范1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲(chǔ)備的土地懸空貸款，從而取得對(duì)貸款管理的主動(dòng)控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲(chǔ)備土

9、地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過(guò)法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可以實(shí)行社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)。2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地

10、儲(chǔ)備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對(duì)貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開(kāi)，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對(duì)信貸資金管理的要求。3、土地拍賣款是償還土地儲(chǔ)備貸款的唯一資金來(lái)源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個(gè)合理的貸

11、款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時(shí)歸還而立即處置抵押的儲(chǔ)備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來(lái)償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來(lái)源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營(yíng)管理，

12、土地儲(chǔ)備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對(duì)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)。作為銀行來(lái)講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲(chǔ)備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比