[學習]文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展狀況以及分析案例

1、2024/3/26,文化旅游地產(chǎn)發(fā)展狀況以及案例研究分析,2024/3/26,一. 2013 年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展特征,二. 2014 年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望,三.文化旅游地產(chǎn)發(fā)展特點以及案例分析,,一.2013 年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展特征,,,,本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院執(zhí)筆的《2013 中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)文化和旅游地產(chǎn)委員會協(xié)助提供。,十八屆三中全會提出文化強國概念，

2、文化產(chǎn)業(yè)迎來改革巨大推力，旅游業(yè)也迎來了多重的利好。文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域之一，越來越受到大家的重視，進一步成為大家關(guān)注的熱點。,1、政策導向更加明確，使其從房地產(chǎn)開發(fā)的另類領(lǐng)域向主流領(lǐng)域轉(zhuǎn)變,十八大報告八次提到“文化強國”，六次提到“美麗中國”，建立一個生態(tài)文明、和諧宜居的國家成為當今中國發(fā)展建設的主題。各地政府也希望通過文化提升區(qū)域競爭力，通過挖掘地方文化底蘊，獲得更多的人文魅力以吸引更多的人

3、來駐足、消費，以此提升地方的 GDP 和形象。,2013 年，中國經(jīng)濟進入改革和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，旅游引導的新型城鎮(zhèn)化模式被看作城鎮(zhèn)化建設的重要途徑。十八屆三中全會和中央城鎮(zhèn)化會議后，旅游地產(chǎn)迎來新的機遇，發(fā)展路徑更加清晰。結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)的重要性，文化創(chuàng)意地產(chǎn)，正在從另類地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域向主流領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，成為下一個搶手的目標。,2、國內(nèi)市場對文化和旅游地產(chǎn)的需求有顯著提升，擴大內(nèi)需的作用突顯,近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)

4、升溫，成為社會關(guān)注的焦點。我國旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其體量之大、投資額之大，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。而“十八大”所力推的城鎮(zhèn)化和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也無形中促進了文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)。,當人均 GDP 超過 3000 美元時，消費者會關(guān)注精神需求的滿足。據(jù) IMF 統(tǒng)計，2013 年我國人均 GDP 達 6094 美元，人們對文化創(chuàng)意型產(chǎn)品與服務的需求將加速,,,增長。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已具備強大的經(jīng)濟支撐力，同時也給房地產(chǎn)業(yè)

5、帶來了新的契機，由此文化創(chuàng)意主題地產(chǎn)也應運而生。,3、類型在不斷豐富，但由于利益驅(qū)使，文化理念往往停留在項目表面,文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然會成為帶動新城鎮(zhèn)化的重要引擎。古城古鎮(zhèn)、風情小鎮(zhèn)、文化型主題公園、歷史文化街區(qū)等形態(tài)都將是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)和投資的方向。文化旅游地產(chǎn)項目的最大盈利空間在于其文化本身賦予的價值，文化是核心，地產(chǎn)只是載體。然而，由于利益的趨勢，很多文化旅游地產(chǎn)項目并沒有真正挖掘當?shù)氐奈幕厣?，進行產(chǎn)業(yè)融

6、合，因地適宜地發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，使其成為旅游地產(chǎn)開發(fā)建設和區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要支點。,在文化旅游地產(chǎn)中，文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心。文化軟實力成為提升、統(tǒng)合建筑價值的核心和體系。換言之，在文化旅游地產(chǎn)中，文化必須是可落實、可體驗、可感觸、可實現(xiàn)的渾然整體。就文化旅游地產(chǎn)的特征而言，其主要是：以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ);以旅游休閑度假功能為主導；以土地綜合開發(fā)為手段；以文化產(chǎn)品為核心；以較高品質(zhì)

7、服務和完善的配套為保障。,目前，文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)營運模式基本是三種：一是，以旅游目的伴生地產(chǎn)項目，但其依賴于城市配套；二是，以自然資源打造的復合型地產(chǎn)項目；三是，以主題旅游（游樂、娛樂）開發(fā)的地產(chǎn)項目。對于文化旅游地產(chǎn)營銷體系而言，其異差性是最大的挑戰(zhàn)。因許多傳統(tǒng)房企不具備完整的異地營銷的能力，也不適應異地營銷的模式。從而影響文化旅游地產(chǎn)的跨界開發(fā)和經(jīng)營。再者，文化旅游地產(chǎn)成功與否，其完善的配套是其核心元素之一

8、，也是該項目能否持續(xù)運營、長久發(fā)展的關(guān)鍵。,4、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和高端服務業(yè)的屬性更加被大家認可,隨著休閑時代的來臨，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)明顯滯后，亟待百花齊放的大局面，“創(chuàng)意經(jīng)濟”將迎來一個飛速發(fā)展的時代。近幾年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獲得了長足進步，但仍然無法滿足日益增長的消費需求。十八大報告提出要增強文化整體實力和競爭力，這為化產(chǎn)業(yè)勾勒出了一個巨大的新市場。十八大以后國家將繼續(xù)出臺實質(zhì)性,,,政策，助推文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，嗅到市場先機的銀行等金

9、融機構(gòu)已開始紛紛入場。據(jù)業(yè)界預測，到 2015 年文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達 2.75 萬億元，年平均增長率約為 30%，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有望迎來快速發(fā)展的“黃金十年”。,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被稱為 21 世紀全球最有前途的產(chǎn)業(yè)之一，已成為許多國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在其發(fā)展中，旅游業(yè)扮演著參與者和展示者的角色。而隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的日益崛起，文化創(chuàng)意的思維方式和發(fā)展模式將為旅游業(yè)的發(fā)展注入新動力，成為旅游業(yè)新的增長極。,因此文化創(chuàng)意

10、與旅游業(yè)的互動，便是用文化創(chuàng)意激活旅游資源潛在價值，用文化創(chuàng)意引領(lǐng)旅游業(yè)的發(fā)展，并堅持以本地旅游資源為依托，注入更多的民族文化內(nèi)涵，在促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的同時，加快旅游業(yè)的發(fā)展，建設可持續(xù)發(fā)展的和諧社會。,5、文化旅游、文化產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)時代已經(jīng)來臨,隨著近年旅游市場的逐漸成熟，旅游消費的需求也有了新的變化，文化性和休閑性成為旅游消費的趨勢，旅游小鎮(zhèn)因其集合了文化體驗、娛樂休閑、夜生活、

11、旅游服務、度假生活方式等多重旅游功能，而成為時下深受熱捧的產(chǎn)品類型；旅游小鎮(zhèn)是傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品的重要支撐和補充，又能將文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化建設充分融合，為我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展探索方向，因此成為近年旅游開發(fā)的熱點，尤其是十八大提出的我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，為旅游小鎮(zhèn)的全面發(fā)展創(chuàng)造了條件，此外，我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的繼續(xù)推進也將進一步助推旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展。綜上，以文化旅游、文化產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)時代已經(jīng)來臨。

12、,,二. 2014 年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望,,,,十八屆三中全會提出文化強國概念，文化產(chǎn)業(yè)迎來改革巨大推力，旅游業(yè)也迎來了多重的利好。文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域之一，越來越受到大家的重視，進一步成為大家關(guān)注的熱點。,1、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，必將為 2014 年旅游和文化地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機會,文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展，不能就樓盤做樓盤，應該把房地產(chǎn)的開發(fā)，放在文化旅游產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)中，在新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)

13、中，形成土地價值、房產(chǎn)價值，依托產(chǎn)業(yè)價值升級房地產(chǎn)價值，結(jié)合文化旅游運營，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運營；新型城鎮(zhèn)化是未來城市化發(fā)展最重要的動力機制，對中國整個經(jīng)濟保持持續(xù)較高速的擴張非常重要；人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的前提，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化需要依靠產(chǎn)業(yè)支撐，所以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)城一體化是未來新型城鎮(zhèn)化的主流模式；以文化旅游引導特色旅游小城鎮(zhèn)建設是區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產(chǎn)品設計是關(guān)

14、鍵；對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，做產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運營商，是未來發(fā)展的金光大道。,（1）新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要文化支持,改革開放 30 多年來，我國快速的城市化進程在推動經(jīng)濟增長的同時，出現(xiàn)了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮(zhèn)化建設過程中，人們越來越認識到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要文化的支持。,（2）城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型需要文化產(chǎn)業(yè)的支持,低能耗、污

15、染小的高附加值制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向，文化產(chǎn)業(yè)恰好可以與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進行有機結(jié)合，將加快城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新驅(qū)動和轉(zhuǎn),,,型發(fā)展。,（3）新型城鎮(zhèn)化的動力恢復需要文化產(chǎn)業(yè)的支持,未來，新型城鎮(zhèn)化應摒棄“造城”運動帶來的基建熱，重點開發(fā)和培育城鎮(zhèn)特色主導經(jīng)濟，加強產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而文化產(chǎn)業(yè)便是其重要抓手之一，各地應依托當?shù)氐奈幕厣?，進行產(chǎn)業(yè)融合，因地制宜發(fā)展當?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)，培育當?shù)刂饕闹еa(chǎn)業(yè)，使其成為當?shù)爻?/p>

16、鎮(zhèn)化發(fā)展的支點。,2、文化和旅游地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其服務屬性，來滿足人們多樣化的、高品質(zhì)的生活、工作需求,旅游地產(chǎn)的本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。,北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院運用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，根據(jù)功能與性質(zhì)的不同，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)

17、、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：,（1）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗經(jīng)濟時代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。,（2）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心

18、城區(qū) 2 小時以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設計的養(yǎng)老型公寓等。,（3）度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費一定,,,時間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁

19、有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運動度假地產(chǎn)、康療養(yǎng)生地產(chǎn)。,（4）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店

20、。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。（5）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務價值鏈條。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合

21、醫(yī)療、康復、休閑等等養(yǎng)老服務。,（6）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟發(fā)展形成強大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟產(chǎn)生強大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江新城也是一個文化帶動的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。,（7）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),生態(tài)農(nóng)莊是以綠

22、色、生態(tài)、環(huán)保為目標，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場化運作為手段，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場所。作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應當繼續(xù)作為園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應放到后期發(fā)展，通過爭取擴大建設用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。,（8）新農(nóng)村社區(qū)旅游

23、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā),,,隨著經(jīng)濟發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設內(nèi)容，同樣形成了帶動旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力,3、文化和旅游地產(chǎn)商業(yè)模式的長期性和綜合性進一步被人們所理解和認識,文化和旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式具有長期性和綜合性，我們可以從以下幾個方面來理解：第一，挖掘文化內(nèi)涵、打造地方文化競

24、爭力，這一文化品牌是當?shù)氐暮诵母偁幜?，對當?shù)氐挠绊懯情L期性的；第二，文化與旅游產(chǎn)業(yè)，是一種綜合型的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動眾多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，具有綜合效應；第三，文化和旅游地產(chǎn)中，諸如文化園區(qū)、度假酒店、主題公園等都是一種經(jīng)營型物業(yè)形態(tài)。,4、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)進入文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，將會為該領(lǐng)域的發(fā)展帶來更多的模式和更激烈的競爭,早期涉足旅游地產(chǎn)的華僑城早就宣布其發(fā)展模式將從“旅游+地產(chǎn)”變更為“以文化為核心，旅游為主導”；觀瀾

25、湖集團也宣布，聯(lián)合華誼兄弟、導演馮小剛共同投資 50 億元，打造中國特色電影旅游商業(yè)項目——?？谟^瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產(chǎn)則與中體產(chǎn)業(yè)聯(lián)合獲得三亞的奧林匹克國際村項目，亦被市場視為文化地產(chǎn)的受益者。鳳凰股份、長江傳媒等文化類上市公司也在房地產(chǎn)市場圈地。萬達更是通過打造十個文化城暴露出其對文化旅游地產(chǎn)的野心。,5、文化和旅游地產(chǎn)中中國文化元素的價值將被進一步認可,文化是靈魂，旅游是生活，地產(chǎn)是載體。三者完美結(jié)合，才

26、會打造出一個成功的文化旅游地產(chǎn)項目，才會更具歷史價值、旅游價值和投資價值。中國傳統(tǒng)文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯(lián)網(wǎng)上最熱的詞匯。這與當前時代背景有關(guān)，中國經(jīng)濟總量躋身世界十大強國的時候，中國成為了世界的焦點。相信在國外企業(yè)大肆挖掘中國文化，將中國元素充分運用到產(chǎn)品中的帶動下，我國的文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)商也將注意到中國文化的價值，文化元素的,,,價值將被進一步認可。,6、文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)屬性和商業(yè)模式的清

27、晰將有利于房地產(chǎn)金融在該領(lǐng)域的合作與發(fā)展,文化引導的區(qū)域綜合開發(fā)是有效推動城市發(fā)展的新模式。文化導向的區(qū)域綜合開發(fā)模式是基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體驗、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的文化綜合體、文化消費聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整體服務品質(zhì)較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個泛文化

28、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個文化體驗目的地。,在運營模式上，根據(jù)文化引導的區(qū)域綜合開發(fā)的特點和國內(nèi)外成功先例，采取“政府+區(qū)域運營商+次級開發(fā)商+創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)者”即（G+1+X+Y）的開發(fā)模式，走“政府扶持、企業(yè)主體、文化創(chuàng)意者參與”的科學發(fā)展道路。其中，區(qū)域運營商，對文化旅游地產(chǎn)項目而言，其開發(fā)內(nèi)容超越一般項目開發(fā)的層面，必須要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)操作經(jīng)驗，推廣平臺優(yōu)勢。同時也要承擔城市基礎(chǔ)設施建設

29、、土地一級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)運作能內(nèi)容，必須是文化產(chǎn)業(yè)運作能力強、實力雄厚、富有社會責任感的企業(yè)，如天柱文化旅游投資公司，才能擔當本項目的區(qū)域運營商。,7、文化旅游地產(chǎn)在二三線城市的發(fā)展速度會更快,文化旅游產(chǎn)業(yè)在蓬勃興起，究其原因一方面是國家政策的引導，另一方面是市場上強烈的需求。對于這樣的一些文化旅游項目，一開始可能會在相應的一線城市，或者會在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會向全國的各個區(qū)域去發(fā)展。從目前現(xiàn)狀來

30、看，文化旅游地產(chǎn)正在二三線城市蓬勃發(fā)展。細數(shù)萬達集團 2013、 2014 年 20 余個開業(yè)或?qū)⒁_業(yè)的項目，超過半數(shù)位于二、三線城市；保利的旅游地產(chǎn)布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因為二、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發(fā)展成本相對較低，政策相對來說比較優(yōu)惠，而當?shù)厥袌鲇钟幸恍﹦傂孕枨蟆?2024/3/26,,,三.文化旅游地產(chǎn)特點以及案例分析,2024/3/26,基本思路,第一部分

31、 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略第三部分 東部華僑城案例研究,2024/3/26,,························

32、····································

33、3;·······················●,旅游地產(chǎn)將成為投資熱點及重要產(chǎn)業(yè),旅游地產(chǎn)進入專業(yè)化、國際化、網(wǎng)絡化時代,旅游地產(chǎn)開發(fā)服務由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變,投資+消費模式已成為旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方

34、向,城市文化旅游和郊區(qū)主體度假將成為發(fā)展趨勢,主題休閑社區(qū)是旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展主體,分時度假將逐漸占領(lǐng)市場,大城市外圍地帶將發(fā)展迅速,·························

35、83;····································&

36、#183;·····················●,··············

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50、83;··············●,,,,第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點,旅游文化主題地產(chǎn)發(fā)展趨勢,,,,,,2024/3/26,環(huán)境特點,功能特點,設計特點,投資特點,管理特點,消費特點,旅游文化主題地產(chǎn),選址多在風景名勝區(qū)注重當?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā),既有住宅的基本功能，又能滿

51、足休閑度假旅游的特色需求,具有概念主題，強調(diào)外部環(huán)境的設計，側(cè)重于配套設施的建設,易方式靈活，市場廣大，同一房產(chǎn)可以在不同的時段可出售給不同的消費者，房產(chǎn)的資金回收效率高,具有專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，形成了旅游地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特點,具有貴族化色彩，以高檔次消費為主，較為注重社會價值與回報的平衡,第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點,旅游文化主題地產(chǎn)特點,2024/3/26,,,已成型的旅游文化主題地產(chǎn)類型,單一模式,復合型模式

52、,以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅模式,以旅游度假為目的的度假房產(chǎn)模式,以旅游接待為目的的旅游商務地產(chǎn)模式,與旅游相關(guān)的寫字樓模式,以大盤形式出現(xiàn)的綜合型旅游地產(chǎn)模式,,,,,,,,第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點,旅游文化主題地產(chǎn)類型,2024/3/26,基本思路,第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略第三部分 東部華僑城案例研究,2024/3/26

53、,三大典型開發(fā)模式,模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)典型案例：深圳華僑城,模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)典型案例：芙蓉古城,模式之三：古村落改造開發(fā)典型案例：黃山黔縣宏村,第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略,旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式,從目前國內(nèi)實踐看，旅游地產(chǎn)在市場上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟后，再開發(fā)商品房；第二種是地產(chǎn)與旅游項目同步開發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求

54、；第三種是對歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開發(fā),,2024/3/26,先做旅游后做地產(chǎn)開發(fā)模式,深圳華僑城 先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園：錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷，以及相應的配套酒店及其它設施 后做地產(chǎn)——“波托菲諾”，旅游地產(chǎn)的先驅(qū)。如果說旅游是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產(chǎn)——“波托菲諾”，華僑城的房地

55、產(chǎn)項目都是圍繞主題公園而做的,深圳世界之窗,深圳歡樂谷,,,波托菲諾天鵝堡一期,,中國民俗文化村,,第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略,2024/3/26,成都芙蓉古鎮(zhèn),芙蓉古城 芙蓉古城是中國屈指可數(shù)的融居住、旅游、休閑度假于一體的大型復合式旅游地產(chǎn)項目， 芙蓉古城以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院型的建筑群組成。在功能分區(qū)上，遵循各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿

56、插，動靜有到致，統(tǒng)一和諧 文化是芙蓉古城鮮明特征之一，開發(fā)商除了對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘外，還在規(guī)劃之初就對整個古城進行詳盡的布局，讓飲食文化、童趣文化、街市文化、茶文水文化、民風民俗文化、地域文化等根植于古城,芙蓉古城實景圖展示,第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略,2024/3/26,古村落改造開發(fā)模式,安徽黔縣宏村 宏村背倚黃山余脈，融自然景觀和人文景觀為一體，被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”，2000年11月30

57、日，被聯(lián)合國教科文組織列入了世界文化遺產(chǎn)名錄 開發(fā)商對宏村的開發(fā)采取慎重的保護開發(fā)策略，制定嚴格的規(guī)劃開發(fā)方案，對原有的書院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺；建設相關(guān)旅游配套設施，并進行資源整合與挖掘,安徽宏村實景圖展示,第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略,2024/3/26,旅游文化主題地產(chǎn)的成功基礎(chǔ),,旅游文化主題地產(chǎn),,旅游文化主題地產(chǎn)的成功基礎(chǔ),,,,,,,天生的資質(zhì)有特色的自然環(huán)境實際上決定了旅游

58、地產(chǎn)項目的特征，旅游地產(chǎn)多在旅游風景區(qū)或運動、度假的勝地，這給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢,良好 的題材旅游文化主題地產(chǎn)項目離不開文化底蘊，文化有利于形成新的主題，創(chuàng)造好的故事線索來營造引人入勝的旅游娛樂項目,持續(xù)的投資旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大，在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，這需要持續(xù)的資金投入,完善的規(guī)劃旅游地產(chǎn)所在區(qū)域要具備較為完備的道路、水、電、通訊等設施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，充分滿足人們的多樣化需求,完備的網(wǎng)

59、絡旅游地產(chǎn)不僅要有優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)、完善的設備體系、周到的服務，還要有一個已建立好完備的再營銷網(wǎng)絡，不斷吸引人們的投資,第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略,2024/3/26,基本思路,第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略第三部分 東部華僑城案例研究,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,,地理位置：中國深圳大梅沙占地面積：

60、9平方公里投資資金：35億元開發(fā)時間：2004年12月30日動工建設，2007年7月28日項目一期開放 ，耗時938天主要板塊：大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園、華興寺、主題酒店群落、天麓大宅等六大板塊,項目概況,東部華僑城是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。,2024/3/26,第

61、三部分 東部華僑城案例研究,三大谷,大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園,三大山地主題小鎮(zhèn),“茶翁古鎮(zhèn)”、“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“和”海菲德小鎮(zhèn)“，主題酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“建有高星級酒店,獨棟別墅,,天麓一、二、六、七、八、九區(qū)目前在售 。是總建筑面積約20萬平方米的純獨棟別墅,東部華僑城在規(guī)劃時遵循了以下原則：一、盡量少擾動或者不擾動山、水、植被；二、項目建成后，加強對山、水、植被的保護；三、充分利用

62、無污染、可循環(huán)的能源進行產(chǎn)品設置和開發(fā),華興寺,座落在東部華僑城的觀音座蓮山，體現(xiàn)佛教旅游文化。包括：觀音座蓮寶像、華興寺檀越酒店、妙相禪境、《天音梵樂》、大雄寶殿、眾香界、香積齋、歸一閣、云水堂等,,,華興寺,項目整體布局,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,項目景區(qū)功能,,大俠谷探險樂園茶溪谷度假公園茵特拉根小鎮(zhèn)海菲德小鎮(zhèn)茶翁古鎮(zhèn)大華興寺,,茵特拉根酒店東部華僑城瀑布酒店東部華僑城房車酒店天麓

63、獨棟別墅,大華興寺菩提賓舍云海谷高爾夫會員球場公眾球場,住 宿,休 閑 娛 樂,體 育 健 身,2024/3/26,打造主題特色板塊,茶溪谷休閑公園——“茶主題”,將中西方茶文化相結(jié)合，加上游客的體驗式茶道活動，使游客充分體會文化交融的感受。,,華興寺——“佛教主題”華興寺座落在東部華僑城的觀音座蓮山，體現(xiàn)佛教旅游文化。包括：觀音座蓮寶像、華興寺檀越酒店、妙相禪境、《天音梵樂》、大雄寶

64、殿、眾香界、香積齋、歸一閣、云水堂等。,,第三部分 東部華僑城案例研究,2024/3/26,打造主題特色板塊,茵特拉根酒店 ——“童話浪漫主題”包括308間豪華客房、池畔別墅、連排別墅、商業(yè)街公寓以及總統(tǒng)堡，優(yōu)雅，尊貴 ，呈現(xiàn)山海的浪漫。,,大峽谷瀑布酒店 —“海洋紅酒主題“酒店隱藏在大瀑布和巨巖之間，將海洋、紅酒、太空統(tǒng)統(tǒng)裝進客房?？腿丝蓪延^的大俠谷瀑布收入眼簾，也可沉醉于海菲德紅酒小鎮(zhèn)。,,,云海谷房車酒店 —“房車主

65、題“位于2.5平方公里郊野體育公園，收盡東部華僑城獨有的湖光山色、云海奇觀。她將概念客房與豪華房車，靜與動完美結(jié)合，最好的詮釋了“自由”或“肆意”。,第三部分 東部華僑城案例研究,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,旅游人口,,“東部華僑城”自2007年7月28日開業(yè)一周年時，共接待游客量約200萬人次。自07年以來“十一”黃金周游客量不斷攀升,2010年5月1日至3日，東部華僑城主題公園、主題酒店群、高爾夫球

66、場、溫泉SPA等各項主題產(chǎn)品累計接待游客近13萬人次。特拉根酒店5月1日入住率高達95％，大華興寺菩提賓舍平均入住率達90％以上07年“十一”黃金周，東部華僑城接待游客共計10萬；08年“十一”游客量約為15萬；09年“十一”游客量達20萬人次,東部華僑城07-09年“十一”黃金周游客量及營業(yè)收入,,東部華僑城的游客規(guī)模,2024/3/26,,項目數(shù)據(jù),別墅分區(qū),第三部分 東部華僑城案例研究,特色項目之別墅群落—項目數(shù)據(jù),2024

67、/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,,特色項目之別墅群落—價格走勢,,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式,截至2001年底，華僑城旅游度假區(qū)已經(jīng)累計接待游客6500萬人次，其中境外游客1000萬人次。這個數(shù)量已經(jīng)是個小國家的人口總數(shù)了。華僑城因此而具備的知名度，是任何一個地產(chǎn)商單單靠地產(chǎn)業(yè)無法建立的華僑城缺山少水無古跡，為看慣名山大川的中國游客帶來了新鮮感，定位為主題公園和微縮景

68、區(qū)。古有“讀萬卷書行萬里路”，將祖國風光濃縮在一處，可謂另辟蹊徑、獨具匠心,國有企業(yè)背景造就今天成功的旅游地產(chǎn),開發(fā)15年間，華僑城集團始終以華僑城旅游地產(chǎn)作為唯一的集團地產(chǎn)統(tǒng)領(lǐng)，力量集中、堅持不懈、進退有度，終于成就今天的大千氣象旅游地產(chǎn)投入大，見效慢；房地產(chǎn)行業(yè)投入大，見效快。一般以追逐利益為第一要務的民營企業(yè)很少會選擇旅游作為第一投資（盡管民營企業(yè)往往更靈活，但因資金實力或由此引發(fā)的短視行為，無法持之以恒地貫徹發(fā)展大盤的精髓，往

69、往旅游地產(chǎn)開發(fā)以失敗告終）,,,開發(fā)特點,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,開發(fā)特點,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,,成功要素,國有企業(yè)資金雄厚、目光長遠，以華僑城旅游地產(chǎn)建設作為唯一集團地產(chǎn)統(tǒng)領(lǐng)，力量集中、堅持不懈,,通過贊助高檔國際性活動增加客戶的關(guān)注度、提升項目檔次。并引入體驗式營銷策略，令客戶切身感受東部華僑城帶來的高貴生活品質(zhì),,引入各個國家多種形式的文化活動，提升景區(qū)的文化品味和國

70、際品味。并將文化表演與旅游景區(qū)門票相結(jié)合，實行捆綁銷售，實現(xiàn)雙贏,打造主題特色板塊，滿足各個國家地區(qū)不同眼光的客戶的需求，給予游客選擇權(quán)，增加他們的專屬感,企業(yè)背景及開發(fā)模式,打造高雅文化氛圍,體驗式營銷,打造主題特色板塊,根據(jù)坡地地形合理設計戶型,天麓利用坡地特色，合理設計戶型，使大多數(shù)房間都有很好的朝向和景觀，是吸引消費者的重要因素,合作模式的創(chuàng)新,華僑城集團和中國國旅集團司簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，兩家集團將在在業(yè)務、品牌等五個領(lǐng)域

71、開展合作,,,,,,,,,,,,成功要素解析,,2024/3/26,第三部分 東部華僑城案例研究,,,成功的旅游是開發(fā)旅游地產(chǎn)的先決條件。非短期可獲收益的項目，須力量集中、堅持不懈,,構(gòu)造高雅社區(qū)文化氛圍。引入中國古典和異域文化，有助于提升項目的國際品味，并加強業(yè)主社區(qū)生活體驗,,,不斷尋求創(chuàng)新合作合作模式。不同類型企業(yè)互相帶動，獲得雙贏局面,,,采用主題形式。吸引客源更具針對性，也增加了消費者選擇的樂趣和專屬感,,著重體驗式活動