[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價課件第七章趨勢法及其應(yīng)用

1、2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,第一節(jié) 趨勢法的基本原理第二節(jié) 簡易平均趨勢法及其應(yīng)用第三節(jié) 移動平均法及其應(yīng)用,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,2,第一節(jié) 趨勢法的基本原理,—、趨勢法的概念二、趨勢法的特點(diǎn)三、趨勢法的應(yīng)用步驟、范圍與前提,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,3,—、趨勢法的概念,所謂趨勢法，是長期趨勢法的簡稱，它是依據(jù)一系列已知房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)

2、方法，對未來房地產(chǎn)價格進(jìn)行推測和判斷的一種估價方法。因此，趨勢法又稱為時間序列分析法、歷史延伸法或外推法。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,4,,從長期的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，即或呈上升趨勢或呈下降趨勢。因此，根據(jù)某一房地產(chǎn)價格的歷史資料，按照時間序列，可以反映該房地產(chǎn)價格的變化過程，以此進(jìn)行類推和延伸，就可以估算該類房地產(chǎn)在估價時期(一般為目前或未來某一時點(diǎn))的價格。 也就是說，事物的現(xiàn)狀是

3、歷史發(fā)展的結(jié)果，而未來又是現(xiàn)狀的延伸。因此，根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計分析，可以判斷該類房地產(chǎn)的目前價格或未來一定時日的價格。這就是趨勢法的理論依據(jù)。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,5,二、趨勢法的特點(diǎn),趨勢法與前面幾種估價方法相比，具有一些特點(diǎn)。(一)估價結(jié)果具有一定的預(yù)測性(二)根據(jù)時間序列排列的房地產(chǎn)價格不存在單一的規(guī)律性(三)趨勢法撇開了價格變動的因果關(guān)系,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,6,趨勢

4、法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史資料進(jìn)行估價的，其前提是假設(shè)房地產(chǎn)價格的歷史變動趨勢會延伸到未來。但是我們知道，影響房地產(chǎn)價格的因素是錯綜復(fù)雜、不斷變化的，房地產(chǎn)市場也不可能是過去的簡單重復(fù)。所以，這種以預(yù)測為主的估價方法，往往會影響估價結(jié)果。因此，趨勢法一般在房地產(chǎn)估價中不宜單獨(dú)運(yùn)用，只能作為其他估價方法的補(bǔ)充和驗證。,(一)估價結(jié)果具有一定的預(yù)測性,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,7,(二)根據(jù)時間序列排列的房地產(chǎn)價格不存在單一的規(guī)

5、律性,以時間序列排列的房地產(chǎn)價格，呈上升或下降趨勢，是以長期的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)的。但從具體的數(shù)據(jù)資料看，其增減額度不可能完全相同，時而上升、時而下降也是正?，F(xiàn)象。從價格的變動類型看，主要表現(xiàn)為下列幾種現(xiàn)象。1．長期趨勢變動 長期趨勢變動是從長期的時間序列看，房地產(chǎn)價格或呈上升趨勢，或呈下降趨勢，或呈平衡發(fā)展趨勢。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,8,,2．循環(huán)變動 國民經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都有一定的循環(huán)周

6、期，一般由繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個階段組成。國際經(jīng)濟(jì)形勢的變化會影響外來投資，進(jìn)而對我國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的周期性，從農(nóng)業(yè)看，一般由豐年、平年和歉年的變動周期；從固定資產(chǎn)投資及國民經(jīng)濟(jì)看，也有一定的循環(huán)周期。這就使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)周期性循環(huán)變動。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,9,,3．不規(guī)則變動 戰(zhàn)爭、政局、自然災(zāi)害以及心理等突發(fā)或偶發(fā)因素都會影響房地產(chǎn)的價格，這種價格變動往往沒有規(guī)律可

7、循。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,10,,因此，作為預(yù)測基礎(chǔ)的房地產(chǎn)價格資料，有的具有規(guī)律性，如長期趨勢變動、季節(jié)性變動和循環(huán)變動，有的則沒有規(guī)律性。而且，即使是呈規(guī)律性變化的房地產(chǎn)價格，由于房地產(chǎn)的個別性及交易過程的單獨(dú)性，往往呈現(xiàn)出明顯的非規(guī)律性。而趨勢法就是把時間序列作為隨機(jī)變量序列，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，消除偶然因素影響，對待估價房地產(chǎn)的價格進(jìn)行判斷和估算。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,11,(三)趨勢法撇開了價

8、格變動的因果關(guān)系,房地產(chǎn)價格受眾多因素的制約和作用，但是，趨勢法并不考慮這些因素與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，它只是根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，預(yù)測、判斷現(xiàn)在乃至未來的房地產(chǎn)價格。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,12,三、趨勢法的應(yīng)用步驟、范圍與前提,(一)趨勢法的應(yīng)用步驟(二)趨勢法的應(yīng)用范圍(三)趨勢法的應(yīng)用前提(四)趨勢法的優(yōu)缺點(diǎn),,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,13,(一)趨勢法的應(yīng)用步驟,1．收集房地產(chǎn)價格的歷

9、史數(shù)據(jù)2．分析整理價格資料，并排成時間序列 房地產(chǎn)價格的個別性十分突出，因此，對于搜集的房地產(chǎn)價格資料需要進(jìn)行分析整理，分析整理的原則是可比性，并按照時間先后排成序列。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,14,,3．分析時間序列，找出變化規(guī)律 通過對時間序列數(shù)據(jù)的分析，找出房地產(chǎn)價格隨時間變化而呈現(xiàn)的規(guī)律性，并以數(shù)學(xué)模型表達(dá)。4．選擇適當(dāng)?shù)内厔莘ㄟM(jìn)行估價 根據(jù)時間序列數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的規(guī)律，選擇適當(dāng)?shù)内厔莘?，?/p>

10、可對待估價房地產(chǎn)的價格進(jìn)行預(yù)測、判斷。根據(jù)所掌握房地產(chǎn)的價格資料及其變化規(guī)律的不同，趨勢法有簡易平均趨勢法、移動平均法、指數(shù)平均法、季節(jié)指數(shù)法和趨勢延伸法等。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,15,(二)趨勢法的應(yīng)用范圍,趨勢法的應(yīng)用范圍較廣，無論是土地，還是房屋建筑物，也不論是房地產(chǎn)的買賣租賃，還是典當(dāng)?shù)盅海灰莆兆銐虻臍v史數(shù)據(jù)，都可以運(yùn)用趨勢法對其價格進(jìn)行估算。 另外，在剩余法等估價方法中往往需要運(yùn)用趨勢法對未來售

11、價進(jìn)行預(yù)測。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,16,(三)趨勢法的應(yīng)用前提,運(yùn)用趨勢法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的前提，就是掌握較長期的房地產(chǎn)價格歷史資料。而且越是長期，越可以消除短期變動和意外變動對房地產(chǎn)價格的影響。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,17,(四)趨勢法的優(yōu)缺點(diǎn),運(yùn)用廣泛是趨勢法的最大優(yōu)點(diǎn)，但是其缺點(diǎn)也很明顯。首先，該方法只考慮房地產(chǎn)價格的過去與未來的關(guān)系，忽視價格變化的因果關(guān)系，使估價結(jié)果帶有預(yù)測性；其次，在房地產(chǎn)

12、市場不完善或缺乏較長期房地產(chǎn)價格歷史資料的地區(qū)，這種方法無法使用；再次，這種方法比較適合于對某類房地產(chǎn)價格總體水平的預(yù)計，如果用于對某幢房屋建筑物或某幅土地的估價，往往會使估價結(jié)果偏離實(shí)際。因此，嚴(yán)格地說，趨勢法只是一種預(yù)測方法，而不是估價方法。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,18,第二節(jié) 簡易平均趨勢法及其應(yīng)用,簡易平均趨勢法是以房地產(chǎn)價格資料的平均數(shù)為基礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)價格的一種估價方法。較為常用的簡易平均法有算術(shù)平均法、

13、幾何平均法和加權(quán)平均法等。一、算術(shù)平均法二、幾何平均法三、加權(quán)平均法,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,19,一、算術(shù)平均法,算術(shù)平均法就是將房地產(chǎn)價格之和除以期數(shù)，求得平均數(shù)，以此作為待估價房地產(chǎn)的價格的一種方法。以PI，P2，…pn，為已知的過去各期的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，則待估價房地產(chǎn)價格P為：,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,20,,在房地產(chǎn)價格沒有明顯的長期升降趨勢變動和季節(jié)性變動時，可以最后一年的每月平均值或

14、數(shù)年的每月平均值，作為待估價房地產(chǎn)的價格。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,21,,例：假定與待估價商品房相似的商品房最近3年的每月每平方米的價格如表所示, 求2002年1月該商品房價格。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,22,二、幾何平均法,幾何平均法又稱為平均發(fā)展速度趨勢法。它是根據(jù)房地產(chǎn)價格的平均發(fā)展速度，計算各期的趨勢值，并以此作為待估價房地產(chǎn)的價格。一般在房地產(chǎn)價格有明顯的長期增減趨勢，即變動過程為均勻上升或下

15、降、且逐期的發(fā)展速度大致相同時，可以用幾何平均法。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,23,,以V1，V2，…，Vn為房地產(chǎn)價格的逐期發(fā)展速度，P0，P1，…，Pn為各期價格，則平均發(fā)展速度為：,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,24,,例：已知某房地產(chǎn)1998～2002年的價格及逐年上漲速度如表所示，求2003年該房地產(chǎn)的價格。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,25,三、加權(quán)平均法,一般來說，越是接近估價日期的房

16、地產(chǎn)價格對待估價房地產(chǎn)價格的影響越大，而上述兩種方法即算術(shù)平均法和幾何平均法都忽略了這一點(diǎn)。因此，如果對不同時期的房地產(chǎn)價格賦予不同的權(quán)數(shù)，就更能使估價結(jié)果符合實(shí)際。所謂加權(quán)平均法，就是根據(jù)對待估價房地產(chǎn)影響程度的不同，對不同時期的房地產(chǎn)價格賦予相應(yīng)的權(quán)數(shù)，然后計算其平均值，以此作為待估價房地產(chǎn)價格。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,26,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,27,,例： 已知1998～2002年某商品房

17、的單方平均價格為2 500元、2 700元、2 800元、3 100元、3 300元，試估計2003年該商品房的價格。 為了使估價額符合實(shí)際，設(shè)定a、b、c三種方案。a方案的權(quán)數(shù)和為1；b方案采用等差級數(shù)設(shè)定權(quán)數(shù)，公差為1；c方案則采用等比級數(shù)，公比為2。計算結(jié)果見表.,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,28,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,29,第三節(jié) 移動平均法及其應(yīng)用,移動平均法是將各期的房地產(chǎn)價格，由遠(yuǎn)而

18、近按一定跨越期進(jìn)行平均，取其平均值。隨著期限的推移，按一定跨越期的房地產(chǎn)價格也應(yīng)向前移動，逐一求得移動平均值，并將接近估價日期的最后一個移動平均值，作為確定估價額的依據(jù)。也就是說，移動平均法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的時間序列的移動平均數(shù)進(jìn)行估價。移動平均法可分為簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法兩種。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,30,一、簡單移動平均法,簡單移動平均法又稱算術(shù)移動平均法，有一次移動平均和二次移動平均等形式。這里，我們

19、只介紹一次移動平均法。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,31,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,32,,例：2002年1～12月份的單方價格如表所示，用一次簡單移動平均法估算2003年1月份的該商品房價格。移動期n取3個月和5個月。,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,33,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,34,二、加權(quán)移動平均法,加權(quán)移動平均法就是對各期的房地產(chǎn)價格賦予不同的權(quán)數(shù)，再求其移動平均值，并以

20、最后的移動平均值為基礎(chǔ)計算待估價房地產(chǎn)的價格。對與估價日期間隔不同期限的房地產(chǎn)價格賦予不同的權(quán)數(shù)，同樣是基于近期價格對估價額影響較大、遠(yuǎn)期價格對估價額影響較小的理由。,,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,35,加權(quán)移動平均法計算移動平均值的公式為：,,2008.1,第七章 趨勢法及其應(yīng)用,36,,例： 以下表的資料為例，運(yùn)用加權(quán)移動平均法，以3個月為移動期，由遠(yuǎn)至近各期權(quán)數(shù)為1，2，3，則其估價過程如下：,,2008.1,第七章