區(qū)域寡頭結構下房地產(chǎn)企業(yè)默契合謀行為研究.pdf

1、二十世紀七十年代末至今，住房制度改革使我國房地產(chǎn)市場從無到有、從小到大，逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地帶動了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。但是在房地產(chǎn)市場化過程中，卻一直伴隨著種種市場失靈、政府失靈現(xiàn)象。首先，我國房價收入比常年平均高達12倍以上，房價遠遠脫離了消費者實際購買力。其次，我國房地產(chǎn)市場存在著明顯的高空置率與高房價共存的“雙高悖論”。再次，我國保障性住房與商品房的供給呈倒掛之勢，供求結構的嚴重失衡違背了我國住房制度改革的初衷。最后

2、，政府對高房價“防止-抑制-遏制”的態(tài)度轉變過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)調控對房地產(chǎn)市場失靈收效甚微。
　　 本文認為，造成我國房地產(chǎn)市場競爭缺失、房價高企等市場失靈現(xiàn)象的原因之一是區(qū)域性寡頭壟斷結構趨勢下房地產(chǎn)企業(yè)的默契性合謀行為。根據(jù)哈佛學派“SCP”范式，市場結構決定市場行為，繼而決定市場績效。因此，探究房地產(chǎn)市場和政府的雙重失靈，必須先對我國房地產(chǎn)市場結構的演化和現(xiàn)狀進行分析。本文將我國房地產(chǎn)市場結構的演化分為三階段：第一，住房

3、制度改革之前，我國實行高度集中的計劃經(jīng)濟，住房供給行政性壟斷是最大特點；第二，房改至貨幣化改革之前，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性特征顯現(xiàn)，國有企業(yè)具有市場絕對支配力量，因此彼時的市場結構為區(qū)域性國有企業(yè)壟斷；第三，貨幣化改革至今，各類性質房地產(chǎn)企業(yè)大量涌現(xiàn)，但通過不斷整合市場份額和市場力量使得市場集中度逐漸提高，區(qū)域性寡頭壟斷的市場結構已經(jīng)或正在形成。本文將以杭州市房地產(chǎn)市場為例分析房地產(chǎn)市場區(qū)域寡占趨勢。
　　 區(qū)域寡占趨勢的市場結構和較低

4、的住房需求價格彈性使寡頭企業(yè)具備極強的合謀動機行使市場力量，以維持壟斷地位和超額利潤。同時地方政府尋求政治和經(jīng)濟租金的行為使其容易被房地產(chǎn)寡頭所俘獲，導致中央管制和調控房地產(chǎn)市場的政策屢屢失效，成為房地產(chǎn)企業(yè)合謀的管制缺陷前提。在區(qū)域寡占結構下，房地產(chǎn)企業(yè)間存在持久的相互依賴關系特征，這使得企業(yè)間的競爭可視為是無限次的動態(tài)博弈。因此，在房地產(chǎn)一級市場上，以利潤最大化為共同目的的在位企業(yè)為了避免陷入“囚徒困境”，在面對潛在進入者的競爭威脅

5、時，往往以“合謀”構筑強大的戰(zhàn)略性進入壁壘。另外，通過比較企業(yè)在二級市場上價格競爭、產(chǎn)量競爭和價格合謀三種狀態(tài)下的收益，得出只有價格合謀才是開發(fā)商的理性抉擇。再者，為了逃避高額法律成本和部門監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀往往以隱性或默契性為主。
　　 為了瓦解房地產(chǎn)企業(yè)的默契性合謀，促使房地產(chǎn)市場有序運行，從產(chǎn)業(yè)組織政策角度，本文提出，首先必須理順中央與地方關系，建立有效的地方政府行為激勵與約束機制，促使地方政府回歸理性，擺脫俘獲狀態(tài)