基于服務(wù)者模式的房地產(chǎn)政策分析

1、基于服務(wù)者模式（互動制度模式）的房地產(chǎn)政策分析基于服務(wù)者模式（互動制度模式）的房地產(chǎn)政策分析張少臣少臣國際政治政治06300170009一、一、問題問題的緣起自從1997年亞洲金融危機(jī)我國的整體經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)緊縮至2002年期間國家一直致力于推出了一系列拉動消費(fèi)的政策措施；在國家一系列鼓勵消費(fèi)政策的推動下全國經(jīng)濟(jì)勢頭重現(xiàn)迅猛，在這樣大背景刺激和帶動下房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度居民住房消費(fèi)得到有效啟動呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)市場

2、的活躍對于改善居民居住條件、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)增長作出了重要貢獻(xiàn)。但是局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理、價格增長過快等問題，這又引起了中央政府的密切關(guān)注和擔(dān)憂，出臺了一系列的緊縮政策，特別是20042008年期間的“國六條”、“國八條”、“九部委意見”和相關(guān)的土地、金融與稅收政策，對其評價更是眾說紛紜。首先，我試圖從以下幾個指標(biāo)概念來探析房地產(chǎn)問題真正內(nèi)涵。（1）房價相對穩(wěn)定度房價相對穩(wěn)定度房價是否

3、相對穩(wěn)定主要看房價年上漲幅度與居民人均可支配收入增長幅度、GDP增長率、人均GDP增長率是否保持基本一致或者至少不能高出太多只有這樣房價上升才不會降低居民購房的實(shí)際支付能力價格上升和市場發(fā)展才是可持續(xù)的。1見表1，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2003年前，房價的增長率是遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)人均可支配收入水平與（人均）國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長幅度，由此可見，房價當(dāng)時還不是人們討論的主要話題；但就在20042006年，一切在國家的政策下發(fā)生了反向逆轉(zhuǎn)，房價開始瘋漲，脫

4、離了正常軌道；此后雖然房價較為平穩(wěn)，但卻已經(jīng)處于一個高價位狀態(tài)，難以調(diào)控。其中不可忽視的是主要城市諸如上海、北京、廣州等局部地區(qū)的房價的“異?！鼻闆r。此時，我們是否會有這樣一個想法——房價是否是由中央政策親手調(diào)控上去的？表12002～2006年全國房價、收入、年全國房價、收入、GDP比較表年份住宅平均銷售價格（元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)20022092.003.72%7702.8012.29%

5、120332.699.74%9398.059.00%20032197.005.02%8472.209.99%135822.7612.87%10541.9712.17%20042608.0018.71%9421.6111.21%159878.3417.71%12335.5817.01%20052936.9612.61%10493.0311.37%183084.801452%14040.0013.82%20063119.236.21%117

6、59.5012.07%209406.8014.38%15973.0013.77%數(shù)據(jù)來源:國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)宏觀綜合年度數(shù)據(jù)(2002～2006年)（2）商品房供求關(guān)系平衡度商品房供求關(guān)系平衡度房地產(chǎn)供求總量是否相對平衡一定程度上可以從每年商品房的竣工量(一定程度上可代表供給量)與銷售量(可代表有支付能力的部分需求量)是否保持基1望曉東、張效軍、袁中友：《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策績效評價及相關(guān)思考》，經(jīng)濟(jì)體制改革，2008年第四期年公布

7、的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中針對經(jīng)濟(jì)適用住房政府可以調(diào)控的兩限（限套型、限房價）。對此，有學(xué)者認(rèn)為：限價房政策是沒有任何理論基礎(chǔ)的；本來，生產(chǎn)者和消費(fèi)者可以根據(jù)價格信息調(diào)整各自行為。限價房切斷了生產(chǎn)者和需求者之間的信息渠道，使得市場機(jī)制不能發(fā)揮作用，最終又會轉(zhuǎn)向計(jì)劃來確定。實(shí)際上，政府也是無法限制商品房價格的。住房市場上永遠(yuǎn)存在著嚴(yán)重的信息不對稱，迄今為止，政府還沒有查清住房的建筑成本，那又如何限制價格呢？限價

8、之后如何監(jiān)督商品房質(zhì)量、建材、后續(xù)服務(wù)等等。4而大多學(xué)者是認(rèn)同政府的宏觀調(diào)控的，分歧關(guān)鍵是如何調(diào)控：是法律手段法律手段優(yōu)先——健全保障住房體系為基礎(chǔ)，使住房結(jié)構(gòu)合理化；是行政手行政手段命令——強(qiáng)行限制提高房貸首付比例和房貸利率，抑或直接限制房價；還是經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)濟(jì)手段為主——通過土地、稅收、信貸等一系列政策，來從成本上加以宏觀調(diào)控。②從決策過程上來看從決策過程上來看：絕大多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)政策是中央政府、地方政府與房地產(chǎn)投資商三方有效博弈的

9、產(chǎn)物（中央政府與地方政府的委托代理關(guān)系；地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的管制與被管制關(guān)系），這種博弈是長期的、動態(tài)的；而后續(xù)的三方博弈也很大程度上影響著政策效果。5因此強(qiáng)調(diào)中央政府整頓地方政府和對房地產(chǎn)商施以的各種政策（諸如“蘿卜加大棒”、分化房地產(chǎn)商等）6③從目標(biāo)和效果上來看從目標(biāo)和效果上來看：政府和學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)政策目標(biāo)主要有三個：保持房地產(chǎn)投資的合理增長（本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)）、控制房地產(chǎn)價格上漲過快和保障居民基本住房需求（

10、本質(zhì)上是社會公平目標(biāo)），但是這三重目標(biāo)本身具有一定的沖突：比如當(dāng)住房投資快速增長時政府為了控制總需求過度擴(kuò)張采取緊縮銀根、控制土地等政策雖然控制住了總需求但同時也減少了住房的供給使房地產(chǎn)市場供求失衡進(jìn)而導(dǎo)致住房價格上漲居民的購房能力下降。近些年來我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終在這三個相互沖突的日標(biāo)之間徘徊尤其是在前兩個目標(biāo)和后一個目標(biāo)之間搖擺不定，這也導(dǎo)致了政府對三個調(diào)控目標(biāo)的優(yōu)先次序不明。不過也有些學(xué)者認(rèn)為調(diào)控政策本身也存在導(dǎo)向失誤即

11、宏觀調(diào)控的目標(biāo)是抑制房價的增長幅度而不是抑制房價本身。7但總體看來，學(xué)者們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)政策的實(shí)施是有一定效果的，但沒有達(dá)到所需或所期望的效果，因此主張區(qū)別的實(shí)施調(diào)控政策和建立科學(xué)的居民消費(fèi)觀念和模式等等。④從外部環(huán)境上來看從外部環(huán)境上來看：這主要有兩方面國內(nèi)因素與國內(nèi)因素與國外因素國外因素。國內(nèi)因素主要一是普通居民和企業(yè)的投資渠道單一：由于當(dāng)前市場上通貨膨脹比較明顯，居民和企業(yè)將暫時剩余的資金存入銀行已不再是一種明智選擇。為了貨幣保值

12、增值，只有把閑散資金集中起來投資；而國內(nèi)投資渠道比較狹窄，房地產(chǎn)又具有較好的保值增值性能，從而推動了房地產(chǎn)的需求。二是銀行等金融機(jī)構(gòu)缺乏有效的投資渠道：年輕的中國股市多年低迷，大大削減了銀行等金融機(jī)構(gòu)的投資熱情。為追究資本的增值保值，銀行便將部分資金轉(zhuǎn)而投入到風(fēng)險小、利潤較高的房地產(chǎn)業(yè)。此外，還與媒體輿論導(dǎo)向失敗或模糊有關(guān)。國外因素就是房地產(chǎn)外資過度涌入：人民幣匯率升值的預(yù)期引起了外資在我國投資的大幅增加，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2005年外匯在中