對(duì)本輪地產(chǎn)小周期的理解與推演

1、目錄一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售：景氣度下修與政策調(diào)整..........................................................................3二、利率對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響：基于SVAR模型的測(cè)算......................................................5三、地產(chǎn)銷(xiāo)售拐點(diǎn)：基于SVAR模型的估算..........................

2、............................................9四、房地產(chǎn)新開(kāi)工：三季度或?qū)⒂瓉?lái)本輪下行拐點(diǎn)......................................................10四、房地產(chǎn)投資：低點(diǎn)大概率落在明年三四季度...........................................................15圖表目錄圖1：商品房銷(xiāo)售面積增

3、速.....................................................................................................3圖2：百城土地溢價(jià)率與商品房銷(xiāo)售面積...........................................................................4圖3：金融機(jī)構(gòu)按揭貸款利率及同比.......

4、.............................................................................4圖4：3個(gè)月理財(cái)預(yù)期收益率及同比.....................................................................................5圖5：金融機(jī)構(gòu)按揭貸款利率及同比........................

5、............................................................5圖6：SVAR模型特征根位于單位圓內(nèi)，滿(mǎn)足穩(wěn)定性條件...............................................6圖7：SVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)確定為5（AIC、SC和HQ最小信息原則）..........6圖8：地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)按揭利率變化的脈沖響應(yīng)曲線.................

6、..............................................7圖9：一線地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)按揭利率的脈沖響應(yīng)曲線...............................................................8圖10：三線地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)按揭利率的脈沖響應(yīng)曲線............................................................8圖11：地

7、產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)理財(cái)收益率變化的脈沖響應(yīng)曲線........................................................8圖12：SVAR模型測(cè)算明年一季度地產(chǎn)銷(xiāo)售增速1.4%~3.9%...................................9圖13：按揭貸款利率對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售具有兩個(gè)季度的穩(wěn)定領(lǐng)先.........................................10圖14：房地產(chǎn)銷(xiāo)

8、售、新開(kāi)工與投資增速（2014年至今）...........................................11圖15：SPSS交叉相關(guān)性驗(yàn)證：房地產(chǎn)銷(xiāo)售與新開(kāi)工...................................................11圖16：SPSS交叉相關(guān)性驗(yàn)證：房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資.................................................11圖17

9、：百城土地成交領(lǐng)先新開(kāi)工69個(gè)月......................................................................12圖18：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)流程：從土地獲取到竣工交付.................................................12圖19：上市房企ROIC、存貨周轉(zhuǎn)率與新開(kāi)工增速.................................

10、..................13圖20：格蘭杰因果檢驗(yàn)：出口與房地產(chǎn)ROIC...........................................................13圖21：格蘭杰因果檢驗(yàn)：出口與工業(yè)企業(yè)ROIC.......................................................13圖22：銀行代客結(jié)匯、全行業(yè)ROIC增速與房企背離............

11、..................................14圖23：2018年初廣義庫(kù)銷(xiāo)比相對(duì)低位.............................................................................14圖24：棚改政策導(dǎo)致本輪土地成交滯后見(jiàn)底..................................................................

12、15圖25：滯后確認(rèn)的土地購(gòu)置費(fèi)或于明年放緩..................................................................16圖2：百城土地溢價(jià)率與商品房銷(xiāo)售面積100大中城市:成交土地溢價(jià)率%商品房銷(xiāo)售面積%1008060402002040081012141618數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，圖3：金融機(jī)構(gòu)按揭貸款利率及同比8.0金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率:個(gè)人住房貸款（%）金融機(jī)構(gòu)人民