萬(wàn)兆家園疊彩人家營(yíng)銷策劃案例

1、萬(wàn)兆家園萬(wàn)兆家園“疊彩人家疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例營(yíng)銷策劃案例兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的樓市銷售中，樓盤要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃就必須做到位，專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司在銷售過(guò)程中的重要性顯得越來(lái)越重要。目前，上海許多發(fā)展商開(kāi)始打破“自產(chǎn)自銷”的開(kāi)發(fā)陳規(guī)，引進(jìn)專業(yè)營(yíng)銷公司，全程參與項(xiàng)目的地塊評(píng)估、規(guī)劃顧問(wèn)、營(yíng)銷企劃到銷售執(zhí)行的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。上海萬(wàn)兆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)兆家園首期“疊彩人家”，就是由具備多年房產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的上海安瑞擔(dān)

2、任全程代理獲得銷售成功的范例，疊彩人家在６個(gè)月內(nèi)銷售５００００平方米的業(yè)績(jī)讓行業(yè)刮目相看，在萬(wàn)兆的帶動(dòng)下，許多發(fā)展商賣樓盤的時(shí)候，都采用了請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)前期介入營(yíng)銷企劃，全程代理的運(yùn)作模式。由萬(wàn)兆策劃的疊彩人家，思路清晰：其在消除市場(chǎng)消費(fèi)延遲、排除市場(chǎng)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)、建立客戶購(gòu)買信任、創(chuàng)造產(chǎn)品需求強(qiáng)度方面都有獨(dú)到之處。請(qǐng)看本期萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例。１市場(chǎng)背景★上海市大背景以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為全國(guó)乃至全世界最大的房地

3、產(chǎn)市場(chǎng)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)大背景趨好，上海房市開(kāi)始轉(zhuǎn)暖。１土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)回落，供求關(guān)系趨于平衡２０００年，在新土地法實(shí)施的背景下，上海市府繼續(xù)對(duì)土地的供給實(shí)施嚴(yán)格控制，較為有效地抑制了一級(jí)市場(chǎng)，２０００年一季度土地出讓面積１８８萬(wàn)平方米，較去年同期減少６％。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積較去年同期減少４９％，外銷商品房較去年同期減少７６％。從預(yù)售情況來(lái)看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢(shì)，而與此對(duì)應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢(shì)，

4、供求比從１９９７年的４２６１降為２０００年的１０７１；從銷售來(lái)看，需求增幅超過(guò)供應(yīng)增幅，供求之比由１９９７年的１６５１降至２０００年的１０７１。尤其是商品住宅銷售，１９９９年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與當(dāng)年竣工量基本持平態(tài)勢(shì)。２市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快新建商品房增長(zhǎng)迅速，由１９９５年的５６７６６萬(wàn)平方米的銷售面積增長(zhǎng)到１９９９年的１３２８６７萬(wàn)平方米。２０００年一季度批準(zhǔn)預(yù)售的面積近２８萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)３４％，其中內(nèi)銷房面積２６７４７０

5、０平方米，比去年同期增加４８％。明顯放大的投放量使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。３內(nèi)銷商品房保持良好的銷售勢(shì)頭，但呈現(xiàn)量增價(jià)跌的狀態(tài)今年一季度內(nèi)銷房批準(zhǔn)銷售面積３０２３萬(wàn)平方米，同期已登記的內(nèi)銷房銷售面積２３０８萬(wàn)平方米，比１９９８年同期增長(zhǎng)１２６％，增幅一倍有余。內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比由去年同期的１３６１進(jìn)一步降到１１９１。今年前６個(gè)月商品房預(yù)售面積４９０萬(wàn)平方米，銷售面積５４６萬(wàn)平

6、方米，成交金額１９９３６寶古鎮(zhèn)的社會(huì)形象。為此，已入住的業(yè)主多次到區(qū)里、市里靜坐，上訪，此地塊一度成為市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)政府部門的一塊心病。上海市市委責(zé)成七寶鎮(zhèn)具體解決，成立專門處理小組。為切實(shí)解決問(wèn)題，七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府曾找了多家發(fā)展商，最終均因該地塊社會(huì)影響太差，眾多發(fā)展商無(wú)人敢承擔(dān)如此風(fēng)險(xiǎn)。★另一方面，房型方面，二房中７０％以上為６０～７０平方米左右，三房全部８４平方米左右，主流房型與當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)水準(zhǔn)尚有差距，一梯四戶、暗廳暗衛(wèi)、朝北客廳等

7、設(shè)計(jì)亦屬滯后，環(huán)境方面，原規(guī)劃無(wú)甚特色，亦無(wú)大面積集中綠地，而緊臨基地的蒲匯塘污染嚴(yán)重，臟、亂，差一目了然。離市區(qū)無(wú)明顯交通優(yōu)勢(shì)，加上區(qū)域內(nèi)中低檔樓盤眾多，除萬(wàn)科城市花園一直保持高品質(zhì)樓盤形象外，整個(gè)七寶都處于低水平競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)法成為市場(chǎng)熱點(diǎn)?！锏?，越專業(yè)的眼光越善于發(fā)現(xiàn)隱藏的機(jī)遇，越專業(yè)的團(tuán)隊(duì)越懂得將表面的劣勢(shì)轉(zhuǎn)為制勝的優(yōu)勢(shì)。疊彩人家原地塊并非一無(wú)是處。最關(guān)鍵的質(zhì)量方面，萬(wàn)兆公司先后四次請(qǐng)來(lái)全國(guó)的專家、八次請(qǐng)來(lái)上海的專家，充分聽(tīng)取大家的

8、意見(jiàn)，不斷優(yōu)化方案。同時(shí)他們還請(qǐng)來(lái)國(guó)家專業(yè)質(zhì)監(jiān)部門檢驗(yàn)已封頂?shù)臉求w，檢驗(yàn)一切合格讓萬(wàn)兆公司很是興奮，尤其是經(jīng)過(guò)一年考驗(yàn)，全部樓體的沉降均為穩(wěn)定，工程質(zhì)量已無(wú)大礙。房型雖然面積不大，但功能齊全，而且淺進(jìn)深符合現(xiàn)代生活需要，是一大優(yōu)勢(shì)。原地塊環(huán)境尚未啟動(dòng)，正利于專業(yè)公司全新布局規(guī)劃，最能“在白紙上描繪最美的圖畫”。在市場(chǎng)方面，七寶樓市的冷清局面主要是由于缺乏專業(yè)水平的運(yùn)作造成的，因此，高層次的專業(yè)運(yùn)作必定能搶占市場(chǎng)空白，逆市而贏。４市場(chǎng)方案

9、★好的產(chǎn)品是銷售成功的基礎(chǔ)，而精準(zhǔn)切實(shí)的廣告企劃更是不可忽視的制勝之道。上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，新盤層出不窮，廣告投放量更是鋪天蓋地。成功的廣告企劃已遠(yuǎn)非“廣而告之”那么簡(jiǎn)單。在開(kāi)盤前長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的案前準(zhǔn)備過(guò)程中，通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、客源分析，萬(wàn)兆公司提煉出了疊彩人家的客源定位和企劃精神，使項(xiàng)目一公開(kāi)就以鮮明的形象和精準(zhǔn)的訴求，在樓市中脫穎而出，引發(fā)搶購(gòu)熱潮?！锟驮捶治觥Ｍㄟ^(guò)研展人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過(guò)對(duì)九星商貿(mào)城、漕寶路沿

10、線企業(yè)、七莘路沿線企業(yè)周邊小區(qū)居民居住現(xiàn)狀、購(gòu)房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分，從中提煉出疊彩人家的客源：身份：小型工商業(yè)者，企事業(yè)中低層白領(lǐng)，工廠技術(shù)管理人員；年齡：３０歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬(wàn)～８萬(wàn)元；支付能力：首付７萬(wàn)～１２萬(wàn)元，月供２５００元以下；購(gòu)買模式：９０％以上按揭；車輛狀況：目前２０％～３０％擁有率；客源構(gòu)成：區(qū)域客為主（６５％），外區(qū)域?yàn)檩o（３５％）；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自用為