物業(yè)管理基本制度

1、第1頁共26頁物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理的概述第一節(jié)概念㈠物業(yè)管理的定義《條例》第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。⑴物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。對房屋等建筑物的管理主要有三種方式：1業(yè)主自己管理，2業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司，3業(yè)主

2、選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)?！稐l例》并不強制業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理。如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來執(zhí)行。⑵物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的

3、所進行的一項交易。⑶物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)第3頁共26頁物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理有三個基本特征：社會化、專業(yè)化、市場化.⑴物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提；現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會分工是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。⑵物業(yè)管理專業(yè)

4、化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。⑶市場化是物業(yè)管理最主要的特點。物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價有償，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展1物業(yè)管理企業(yè)的起源與發(fā)展。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。2城鎮(zhèn)住房及住房制度改革3我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。1981年3月1