房地產(chǎn)價(jià)格的形成及其影響因素

1、房地產(chǎn)價(jià)格的形成及其影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的形成及其影響因素摘要摘要：房地產(chǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中最為發(fā)達(dá)的行業(yè)，也是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)繁榮程度是最直接體現(xiàn)。而房地產(chǎn)價(jià)格是對(duì)房地產(chǎn)最直接的反映，通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的分析，有助于了解房地產(chǎn)變動(dòng)的原因，還可以幫助預(yù)測(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格的形成主要有需求決定論、價(jià)值決定論、效用決定論和收益決定論等四種理論。每一種理論都從不同角度解釋了房地產(chǎn)價(jià)格的形成。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)鍵字：房地產(chǎn)價(jià)格形成理論形

2、成理論影響因素影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念：房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價(jià)格具有兩重性。其一，房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一；其二，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中，有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造安裝所形成的價(jià)值，另一部分來源于土地租賃的資本化收入。按西方效用價(jià)格理論，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房

3、地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的四種理論：（一）供求決定論：這種理論是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度討論價(jià)格的形成。其理論依據(jù)為，商品本身并沒有一定的價(jià)格，商品價(jià)格是由市場(chǎng)上的供求雙方共同決定的。因此，供求決定論學(xué)者認(rèn)為供求才是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。（二）價(jià)值決定論：這種理論的依據(jù)為，決定商品價(jià)格的基礎(chǔ)是商品價(jià)值，即價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。而價(jià)值是凝結(jié)在商品中的

4、人類勞動(dòng)，即勞動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉，商品價(jià)值量是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。也就是房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的，本質(zhì)是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。（三）效用決定論：這種理論是從房地產(chǎn)消費(fèi)角度討論價(jià)格的形成。其理論依據(jù)是，商品的價(jià)格取決于商品的效用，效用越大，價(jià)格就越高；效用越小，價(jià)格就越低。效用是商品能夠滿足人們某種需求和欲望的能力。從這種理論來考慮，由于房地產(chǎn)商品具有其特性，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于效用，而不是花費(fèi)的成本，成本的增加一

5、定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格。（四）收益決定論：這種理論是從房地產(chǎn)投資的角度討論價(jià)格的形成。其理論依據(jù)為，商品之所以有價(jià)值是因?yàn)樯唐纺軌蛟谖磥斫o商品擁有者帶來收益。對(duì)于房地產(chǎn)商品的投資需求者，最關(guān)心的就是，投資的房地產(chǎn)能夠在未來給他帶來的收益大小。三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素：（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)可用GDP來反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速隊(duì)購(gòu)買，原因在于消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。同時(shí)，房

6、地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會(huì)影響消費(fèi)者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)期，消費(fèi)者會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購(gòu)買同樣的商品房，那么會(huì)有更多的消費(fèi)者選擇現(xiàn)期購(gòu)買，這樣就使得對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)期，消費(fèi)者則會(huì)產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會(huì)使得對(duì)房地產(chǎn)的需求減少。在具體的研究中，筆者采用國(guó)家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）來反映房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度與消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。另外，由于宏觀政策的變化會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生非常