我國房地產價格波動形成機制及影響因素研究.pdf

1、房地產行業(yè)在國民經濟中具有支柱地位，房地產價格的波動性不可避免地引起宏觀經濟的波動，對房地產企業(yè)、居民和銀行的生產經營和資產造成風險。因此，深入研究房地產價格波動形成機制和微觀基礎，以及對我國房地產價格波動的影響因素進行分析和實證研究具有重要的理論價值和現實意義。論文由包括導言、正文和結論在內的八個部分組成。
　　第一章主要闡明了本文研究問題的提出及選題的意義，綜述了國內外房地產價格波動類型、影響因素和波動機制等相關研究文獻，并對

2、本文的研究思路、分析框架、研究方法、基本創(chuàng)新點進行了總結。
　　第二章主要闡明了房地產價格波動的內涵、房地產及房地產市場的特性，以及對房地產價格波動的形成機制進行探析。房地產價格波動是指圍繞長期增長趨勢上下起伏、振蕩，既包括房地產價格周期波動又包括隨機波動、異常過度波動等。房地產價格波動形成機制的李嘉圖租金模型，主要從房地產的定價入手，認為房地產的價格是只不過是未來租金收入的現值，不同的土地位置，不同的要素投入都會要求有不同的租金

3、收入;存量—流量模型是把房地產既作為一般消費產品，又作為一種特有資產，從而在房地產的使用市場、資產持有市場和房地產生產市場等三個相互關聯的市場來研究房地產的價格波動;資產泡沫理論主要是把房地產作為一個虛擬資產來研究預期、投機等因素所導致的房地產價格脫離市場價值基礎的持續(xù)上漲和下跌過程;看跌期權理論把房地產信貸作為一種期權，對期權價格的估值的高低會刺激房地產價格偏離其基本價值。
　　第三章主要研究房地產價格波動的形成機制。本章構建一

4、個房地產價格波動存量—流量模型，首先，研究在實體需求的情況下，引起房地產價格波動因素，及其因素變動的沖擊行為分析;其次，進一步擴展存量—流量模型，在原有模型基礎上加入投機需求分析，研究在實體需求和投機需求共同作用條件下的房地產價格波動。
　　第四章主要研究房地產價格波動的微觀基礎，研究了房地產開發(fā)商、銀行和個人在金融加速器、災難性短視和道德風險與過度投資等直接根源的影響下，房地產價格波動情況，同時，從銀行的投資行為出發(fā)，研究了銀行

5、對房地產企業(yè)投資存在“公地悲劇”現象，個體理性與集體非理性投資行為是房地產價格波動的內在原因。在房地產價格不斷上升時期，所有銀行都預期市場處于景氣時期，且隨著抵押價值的高漲，獲得抵押貸款的金額和能力也逐漸增強。相反在市場處于不景氣時期，銀行群體性地降低對他們的信貸支持力度。銀行與房地產開發(fā)商之間的互動行為最終導致了房地產價格波動。第四，從房地產企業(yè)的借貸行為出發(fā)，研究了國家對房地產行業(yè)存在隱性擔保，房地產企業(yè)貸款對貸款具有一定的期限偏好

6、，進而引起房地產期限結構不合理。銀行在擴張的信貸政策下，房地產價格穩(wěn)步上升，一旦國家緊縮信貸，就會導致房地產企業(yè)資金鏈斷裂，進而引起房地產價格出現逆轉。
　　第五章主要對影響我國房地產價格短期波動的因素進行分析和研究。第一，通過研究日本和美國等國家房地產的發(fā)展狀況、波動情況，以期找到可供借鑒的經驗。日本地產泡沫的教訓在于:日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施，期間金融機構行為、企業(yè)行為都發(fā)生了嚴重扭曲;美國房地產儲貸危機的啟

7、示在于，取消“Q”條款的金融自由化，導致Trifts向儲戶提供市場利率存款，Thrifts提高利率以便吸收存款。結果導致存款利率高于住房抵押貸款利率，導致Thrifts入不敷出。Thrifts為了應對高存款利率，投資了大量高風險高收益的房地產開發(fā)項目及垃圾債券。第二，從土地成本、宏觀經濟政策、銀行信貸和投機等影響我國房地產價格波動的短期因素出發(fā)，研究了它們與房地產價格波動的影響機制和相關關系。第三，對我國房地產價格波動進行實證分析，實證

8、表明存在明顯的波動集群和高峰厚尾特征，并呈現左偏和不對稱性;同時，對影響我國房地產價格波動的因素進行協(xié)整和格蘭杰因果關系檢驗，檢驗結果進一步證實了土地價格、銀行信貸、投機等對引起房地產價格過度波動的具有重要作用。
　　第六章主要對影響我國房地產價格波動的長期趨勢決定因素進行分析，主要分析了我國的城鎮(zhèn)人口的變化情況，城市化的發(fā)展歷程和經濟增長對房地產價格波動的影響，并通過實證檢驗分析了這些趨勢因素對房地產價格長期波動特征的影響，同時

9、，對我國房地產需求和供給收入彈性和價格彈性進行計量分析，進一步研究我國房地產價格波動的內在機制。
　　第七章主要對抑制房地產價格過度波動提出政策建議。首先，從政府宏觀調控角度出發(fā)，提出了應對房地產價格波動的宏觀經濟政策;其次，從銀行構建完善的銀行信貸政策出發(fā)。提出了銀行應建立房地產經濟波動的相關指標體系，并將這些指標納入到銀行的評級體系，通過完善內部評級體系、確定最佳授信額度和房地產行業(yè)限額，核定有效擔保額度、進行房地產貸款減值準

10、備等;第三，從房地產產業(yè)健康發(fā)展的角度，提出了構建多層次的房地產供給體系，完善房地產企業(yè)公司治理和完善市場機制等產業(yè)政策措施。
　　第八章是結論。
　　本文的主要創(chuàng)新:
　　1.本文在理論上，通過構建一個擴展的存量—流量模型，對房地產價格波動的影響因素、長期趨勢、形成機制進行了理論與實證分析，豐富了房地產價格波動理論。
　　2.本文在理論上，對房地產價格的形成機制進行了系統(tǒng)分析，并運用博弈論的有關概念和分析方法，

11、提出并理論證實了基于房地產“公地悲劇”和基于房地產貸款期限結構的房地產價格波動的觀點，擴大了房地產價格波動的研究視野。同時，本文在實證研究方面，對影響我國房地產價格波動的需求和供給彈性等內在機制進行分析和研究。
　　3.本文在對策上，為應對房地產價格過度波動，主要從銀行的角度提出了建立并完善我國房地產價格波動的相關指標體系，完善銀行內部評級體系、確定最佳授信額度和房地產行業(yè)限額、提高擔保的有效性、進行房地產貸款減值準備等政策措施，