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1、1第二章第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方資產(chǎn)評(píng)估的基本方法一.成本法的基本計(jì)算公式:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本x成新率二、重置成本的估算:1重置核算法:(1)按人工成本比例法計(jì)算:間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額人工成本額x100%(2)單位價(jià)格法:間接成本=工作量(按工日或工時(shí))x單位價(jià)格按工日或工時(shí)(3)直接成本百分率法:間接成本=直接成本x間接成本占直接成本
2、百分率2.物價(jià)指數(shù)法:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x(1物價(jià)變動(dòng)指數(shù))3.功能價(jià)值法:重置成本參照物參照物年產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量重置成本被評(píng)估資產(chǎn)??4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:????????參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本X表示是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析法:K=R’RK資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R’某類抽樣資產(chǎn)
3、的重置成本R某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本三、實(shí)體性貶值及其估算:1.觀察法(成新率法):資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本x(1-實(shí)體性成新率)2.公式計(jì)算法:使用年限實(shí)際已總使用年限預(yù)計(jì)殘值重置成本體性貶值資產(chǎn)的實(shí)???總使用年限=實(shí)際使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率%100??定利用截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)資產(chǎn)利用率三、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法:????????????nt
4、1系數(shù)折現(xiàn)凈超額運(yùn)營(yíng)年本被評(píng)估資產(chǎn)年功能性貶值額被評(píng)估資產(chǎn)(超額投資成本可視為功能性貶值|)功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本四、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算:%1001???????????????????x生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被貶值率經(jīng)濟(jì)性:??nrAP1????????????稅率所得益損失額資產(chǎn)年收貶值額經(jīng)濟(jì)性五、成新率及其估算1.使用年限法:成新率=(預(yù)計(jì)尚可使用年限實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限)100%2
5、.修復(fù)費(fèi)用法:成新率=1—修復(fù)費(fèi)用重置成本100%六、收益法:1.資產(chǎn)未來收益期有限情況:評(píng)估值=??????????nttttrArRP111Ri未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額,收益期有限時(shí),Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。n收益年期r折現(xiàn)率2.資產(chǎn)未來收益無限期情況:(1)未來收益年金化情況:資產(chǎn)評(píng)估值(收益限值)=年收益額資本化率年等值收益額:評(píng)估值=????????????nttnittrArRP11112.未來收益不等額情形:資產(chǎn)
6、評(píng)估值(預(yù)期收益現(xiàn)值)=Σ前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)以后各年的年金化收益資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章第三章一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法:機(jī)3二.物價(jià)指數(shù)法設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本數(shù)設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指面原值設(shè)備賬置成本設(shè)備重??測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本:重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率進(jìn)口時(shí)的外匯匯率(1進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))(1現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率)(1其他水費(fèi)率)賬面原值中支
7、付人民幣部分價(jià)格(1國(guó)內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)值=站面原值(人民幣)中支付外匯部分設(shè)備進(jìn)口時(shí)的外匯匯率(1設(shè)備生產(chǎn)國(guó)從設(shè)備出口到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變化率)三、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法????????參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本x指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法當(dāng)x=1時(shí),被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系;當(dāng)x?1時(shí),機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系;當(dāng)x?1時(shí),機(jī)器設(shè)備的生
8、產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系四機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值機(jī)器估算:實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率=重置成本(1成新率)1.使用年新率:成新率=設(shè)備尚可使用年限(設(shè)備已使用年限設(shè)備尚可使用年限)100%2.機(jī)器設(shè)備已使用年限:實(shí)際已使用年限=名義已使用年限設(shè)備利用率成新率=設(shè)備尚可使用年限(加權(quán)投資年限設(shè)備尚可使用年限)100%其中:加權(quán)投資年限=Σ(加權(quán)更新成本)Σ(更新成本)加權(quán)更新成本=已使用年限更新成本貶值率=已使用量總使用量100%貶值
9、率=已使用量(已使用量尚可使用量)100%五機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值:經(jīng)濟(jì)性貶值=[1(實(shí)際使用生產(chǎn)能力額定生產(chǎn)能力)X100%2.由于外界因素造成的收益減少:??nrAP1????????????稅率所得益損失額資產(chǎn)年收貶值額經(jīng)濟(jì)性(PA。rn)為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章第四章一土地使用權(quán)㈠市場(chǎng)法:待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格正常交易情況比較案例交易情況待估土地區(qū)域因素值比較案例區(qū)域因素值待估土地個(gè)
10、別因素值比較案例個(gè)別因素值待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)比較案例日物價(jià)指數(shù)1.土地使用年限修正時(shí),修正系數(shù)可用下列公式:K=[11(1r)m][11(1r)n]K年限修正系數(shù);n比較案例禿頂使用權(quán)剩余年限;m待估土地使用權(quán)剩余年限;r折現(xiàn)率若容積率修正:容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價(jià)相關(guān)系數(shù)比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法:K=(1r)Nn[(1r)n1]](1r)N1]K年限修正系數(shù);N最高出讓年限;n—實(shí)際出讓或
11、轉(zhuǎn)讓年限;r—還原利率㈡、收益法1.在收益永續(xù),各因素不變的條件下算式:P=Ar2.在收益年期有限,資本化率大于零的條件下算式:?????????nrrAP)1(11P—土地使用權(quán)評(píng)估值;A—土地收益;r還原利率;n土地收益年限;當(dāng)n→∞,P=Ar.即為土地所有權(quán)價(jià)值㈢,成本法評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益利息=土地取得費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率50%1.估算土地增值收益:土地
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