獲取土地階段房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)——合肥N地塊競(jìng)拍可行性研究.pdf

1、在中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)階段背景下,獲取土地已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資愈來愈重要的決策。當(dāng)前,房地產(chǎn)的盈利水平存在爭(zhēng)議,盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)認(rèn)識(shí)不一,房地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)積極探索出路。在這種情況下,研究在獲取土地階段房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)的理論和實(shí)際運(yùn)用,從而歸納出獲取土地階段盈利預(yù)測(cè)的有關(guān)結(jié)論與啟發(fā)性思考具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文討論了房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)的有關(guān)理論。包括財(cái)務(wù)分析指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、投資風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、敏感性分析、假設(shè)開發(fā)法,以及投資方案

2、比選,討論了相關(guān)理論對(duì)獲取土地的意義和實(shí)際作用。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)的有關(guān)理論在土地獲取階段的具體運(yùn)用是用于對(duì)某地塊競(jìng)拍的財(cái)務(wù)可行性研究。本文針對(duì)N地塊競(jìng)拍實(shí)例,對(duì)N地塊進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性研究,進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)的有關(guān)理論在獲取土地階段的另外一個(gè)重要運(yùn)用就是針對(duì)盈利能力進(jìn)行分析與優(yōu)化。本文重點(diǎn)運(yùn)用敏感性分析方法研究N地塊盈利能力指標(biāo)的敏感性因素,先后進(jìn)行了地價(jià)、售價(jià)、建安成本的單變量敏感性分析,以及售

3、價(jià)與建安成本的雙變量敏感性分析,得出三個(gè)因素都是N地塊盈利能力的敏感因素,其中售價(jià)是最敏感因素。本文從增長(zhǎng)銷售收入、控制建安成本、改善現(xiàn)金流角度分析提高盈利能力的思路和措施,尋找出可比的三個(gè)投資方案,并比選確定盈利最佳的方案。研究發(fā)現(xiàn),在此實(shí)例中最佳方案并非是售價(jià)最高的方案,而是現(xiàn)金流質(zhì)量最好的方案。
　　通過以上研究,本文得出現(xiàn)金流質(zhì)量和特征決定著項(xiàng)目的盈利水平,高售價(jià)未必高盈利。項(xiàng)目的盈利水平在很大程度上取決于項(xiàng)目在開發(fā)周期的