中國(guó)房地產(chǎn)泡沫背后是巨大的利益鏈

1、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫背后是巨大的利益鏈中國(guó)房地產(chǎn)泡沫背后是巨大的利益鏈中國(guó)房地產(chǎn)是誰造就的泡沫？而且不斷地被吹大？利益驅(qū)使，使他們形成一個(gè)整體，從高房?jī)r(jià)中獲得巨額財(cái)富。有關(guān)資料顯示目前全國(guó)房地產(chǎn)建安造價(jià)：多層建筑600800元平方米小高層10001300元平方米高層12002000元平方米國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示:2007年商品房平均銷售價(jià)格為3885元平方米；2008年商品房平均銷售價(jià)格有所回落；2009年約4695元平方米。北京統(tǒng)計(jì)資料顯示200

2、7年商品房平均銷售價(jià)格為14411元平方米；2008年商品房平均銷售價(jià)格為14500元平方米；2009年均價(jià)超過2萬元平方米。以上幾組數(shù)據(jù)為何有如此驚人的差距？利益鏈第一環(huán)節(jié)：地方政府、行政職能部門及官員利益鏈第一環(huán)節(jié)：地方政府、行政職能部門及官員這一環(huán)節(jié)即是規(guī)范和游戲規(guī)則的制定者又是執(zhí)行者；在整個(gè)過程中起著決定性作用。收益主要有：土地收益、稅費(fèi)收益、灰色收入土地收益、稅費(fèi)收益、灰色收入。土地收益土地收益：政府通過“招、拍、掛”等方式出

3、讓國(guó)有土地獲得土地收益。統(tǒng)計(jì)資料顯示：2007年，全國(guó)土地出讓金收入1.2萬億。2008年土地出讓金收入9600億。2009年估算土地出讓金收入1.59萬億。累計(jì)三年土地出讓金共收入近四萬近四萬億元。稅費(fèi)收益稅費(fèi)收益；政府運(yùn)用國(guó)家權(quán)力通過征收稅賦方式獲得收益；主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等十余項(xiàng)國(guó)家規(guī)定稅額。政府行政職能部門行使管理權(quán)力以審批、監(jiān)督

4、、驗(yàn)收等方式通過辦理相關(guān)手續(xù)獲得收益；各政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費(fèi)用，除土地出讓金和市政配套費(fèi)外，還要收取規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、人防費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、消防檢測(cè)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)等等，涉及超過20個(gè)部門，幾十項(xiàng)收費(fèi)。有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費(fèi)進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果占房?jī)r(jià)的1520%，稅費(fèi)收入占到地方財(cái)政收入的3050%。成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。即所謂的土地財(cái)政?；疑杖?；灰色收入；政府官員拿著國(guó)家

5、給的俸祿，理應(yīng)廉潔奉公為民服務(wù)，而現(xiàn)在許多政府官員熱衷于房地產(chǎn)；一為政績(jī)仕途，二為貪腐斂財(cái)。各地開發(fā)建設(shè)和舊城改造項(xiàng)目；都是直接領(lǐng)導(dǎo)者和參與者，利益和他們有直接的聯(lián)系；官商勾結(jié)已成為房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，也是腐敗的“重災(zāi)區(qū)”。從征地拆遷到土地出讓，從規(guī)劃審批到項(xiàng)目選址，以及工程驗(yàn)收等等；幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都存在著權(quán)力尋租和官商勾結(jié)，部分官員斂財(cái)已達(dá)“瘋狂”程度。從近幾年全國(guó)發(fā)生的貪腐大案可見一斑；國(guó)家貧困縣湖北麻城貪腐窩案被曝光；極具說明問題。據(jù)

6、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士透露“要拿出6%用于疏通”。利益鏈第二環(huán)：地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商利益鏈第二環(huán)：地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商社會(huì)一般收益和房地產(chǎn)超額收益社會(huì)一般收益和房地產(chǎn)超額收益中國(guó)房地產(chǎn)從它產(chǎn)生到現(xiàn)在已經(jīng)歷30年的歷史，應(yīng)是一個(gè)比較成熟的行業(yè)，與其它產(chǎn)業(yè)應(yīng)基本相當(dāng)；社會(huì)平均收益在10%左右；世界上一般國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)在5%—8%之間。內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。其投資額將達(dá)2360億元。國(guó)有大型企業(yè)躋身為中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。2007年至今，央企在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)

7、的投資規(guī)模已經(jīng)占到內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者投資比例的一半以上。與此同時(shí)民營(yíng)各類投資機(jī)構(gòu)也紛紛踏入投資房地產(chǎn)行業(yè)。利益鏈第四環(huán)：媒體和房地產(chǎn)專家利益鏈第四環(huán)：媒體和房地產(chǎn)專家媒體媒體作為的中間環(huán)節(jié)主要運(yùn)用報(bào)紙、刊物、廣播，電視、網(wǎng)絡(luò)等手段；一方面收取廣告費(fèi)，另一方面制造虛假廣告信息，擴(kuò)大收益。國(guó)內(nèi)廣告經(jīng)營(yíng)額從1981年的1.18億元增長(zhǎng)到2008年的1899.56億元，增長(zhǎng)了1609倍，2008年中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)廣告規(guī)模接近100億元，增長(zhǎng)率將近50%。

8、2009年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告投放費(fèi)用總計(jì)3.7億元，戶外廣告是房地產(chǎn)業(yè)看重的一塊，奢華的大型戶外廣告，都是以萬元為單位。報(bào)紙、刊物、宣傳單房地產(chǎn)都是重頭戲；都是以宏大、精美著稱。目前房地產(chǎn)的推廣費(fèi)用中，有約90%給了媒體?；旧鲜墙ㄖ杀镜慕?%左右。近年來，房地產(chǎn)廣告幾乎在媒體的廣告收入中占了13。媒體在推高房?jī)r(jià)過程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。所謂“房地產(chǎn)專家房地產(chǎn)專家”主要集中在大學(xué)、行業(yè)協(xié)會(huì)和研究機(jī)構(gòu)的一些人士，他們通過講座、報(bào)

9、刊、論壇，收取出場(chǎng)費(fèi)、稿費(fèi)、著作費(fèi)獲得工資以外大量收入。他們利用其地位和影響力拋出“地荒論”、“剛性需求”、“城市化”、“人民幣升值論”等觀點(diǎn)，助推中國(guó)房地產(chǎn)泡沫。利益鏈第五環(huán)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商、專業(yè)炒房客和普通炒民利益鏈第五環(huán)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商、專業(yè)炒房客和普通炒民服務(wù)收益和炒作收益服務(wù)收益和炒作收益房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商兼有開發(fā)商、媒體的功能，從事的房地產(chǎn)營(yíng)銷的咨詢、規(guī)劃、策劃、銷售，置換、租賃等業(yè)務(wù)；是典型的中介商；他們直接與專業(yè)炒房客、普通炒民、

10、購房人有著密切聯(lián)系；一方面獲取傭金報(bào)酬另一方面通過其炒作獲得收益。業(yè)務(wù)即有一手房又有二手房。目前一般中介服務(wù)費(fèi)在3%左右。各地房產(chǎn)信息大多來源于各經(jīng)紀(jì)商，主要有個(gè)人房屋的登記信息，以及樓盤房產(chǎn)信息經(jīng)紀(jì)商直接參與房地產(chǎn)銷售整個(gè)過程；一些中小型開發(fā)公司在不具備售房的條件，缺失人力資源及相關(guān)手續(xù)時(shí)，一般交與經(jīng)紀(jì)公司代售在經(jīng)紀(jì)公司代售的過程中，從中抽取傭金炒高房?jī)r(jià)。還有一些個(gè)人登記的房源急于出售，經(jīng)紀(jì)商就以較低價(jià)格收購到公司的名下，在辦理相關(guān)手

11、續(xù)中留有余地，再以高價(jià)賣出，從差價(jià)中得到利潤(rùn)，又可以抽取購房人的傭金，達(dá)到雙向收益的目的。有資料顯示有的經(jīng)紀(jì)公司之前以低價(jià)承接樓盤，經(jīng)過2007年一年間瘋炒達(dá)到2倍以上價(jià)格。“專業(yè)炒房客專業(yè)炒房客”以倒賣房子為職業(yè)；以賺取買入和賣出差價(jià)獲得的利益；“溫州炒房團(tuán)”是典型炒房客，全國(guó)各地大中城市均有他們的足跡。溫州從事炒房的上萬人，資金超過千億，每到一處，便令其當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲在20%以上，是造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象重要因素。各地“專業(yè)炒房客”也是普

12、遍存在的現(xiàn)象。他們一年收入幾十萬、甚至幾百萬的比比皆是?！捌胀ǔ捶咳似胀ǔ捶咳恕庇幸欢殬I(yè)各階層人士，把購房當(dāng)作投資，購入一套或幾套轉(zhuǎn)而出手從中獲得收益。資料顯示有近30%的購房屬此類情況；泡沫引發(fā)“羊群”效應(yīng)，越來越多的人攜款加入炒房的行列；以深圳，杭州的一些購房者較為典型。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月11日公布的數(shù)據(jù)日公布的數(shù)據(jù)2010年1月全國(guó)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%；從；從2009

13、年12月出臺(tái)月出臺(tái)“國(guó)四條國(guó)四條”到2010年1月出臺(tái)月出臺(tái)“國(guó)十一條國(guó)十一條”短短時(shí)間內(nèi)，中央密集出短短時(shí)間內(nèi)，中央密集出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策；至今效果甚微。房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒依然不退。臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策；至今效果甚微。房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒依然不退。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫帶來的是：社會(huì)財(cái)富迅速向少數(shù)人集中，犧牲大多數(shù)人的利益，最終中國(guó)房地產(chǎn)泡沫帶來的是：社會(huì)財(cái)富迅速向少數(shù)人集中，犧牲大多數(shù)人的利益，最終危害全國(guó)人民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。危害全國(guó)人民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利