房地產(chǎn)法案例集1(考前準(zhǔn)備)

1、案例分析（一）案例分析（一）1、下面的實(shí)例說明什么問題？甲有一棟房產(chǎn)，價(jià)值甲有一棟房產(chǎn)，價(jià)值500500萬元，萬元，甲在乙銀行借款200萬元，甲又欠丙銀行200萬元未還。如果乙和丙銀行作為債權(quán)人要求甲用該房產(chǎn)清償債務(wù)而且沒有采取訴訟保全的措施時(shí)，其債權(quán)具有平等效力。然而當(dāng)甲把該房產(chǎn)抵押給乙銀行時(shí)，乙銀行就對(duì)甲的房產(chǎn)擁有物權(quán)，其在向甲請(qǐng)求還款時(shí)就能夠優(yōu)先于丙銀行得到清償。答、物權(quán)具有優(yōu)先權(quán)，而債權(quán)具有平等性。）優(yōu)先權(quán)是物權(quán)的享有者排除在物

2、上設(shè)定的債權(quán)或后設(shè)定的物權(quán)的權(quán)利。在物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。除法律另有規(guī)定外，債權(quán)相互之間不存在優(yōu)先效力問題。在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)法律地位都是平等的。2、下面的實(shí)例說明什么問題？甲將其自行車借給乙用，被丙盜走，甲將其自行車借給乙用，被丙盜走，甲作為所有人有權(quán)要求丙返還。如果甲將其自行車賣給乙，雙方訂立了一份買賣合同，在自行車沒有交付之前，被丙盜

3、走，那么甲作為所有人有權(quán)要求丙返還自行車。乙作為債權(quán)人不能要求丙返還財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橐遗c丙之間沒有合同關(guān)系，乙只享有債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)，其只能要求甲履行合同。答、物權(quán)具有追及權(quán)，即對(duì)第三人的對(duì)抗效力，債權(quán)原則上不得對(duì)抗第三人。債權(quán)只能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人原則上中只能向與其有合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求，而不能向第三人提出請(qǐng)求3、下面的實(shí)例說明下面的實(shí)例說明A與B、A與C、A與D、A與E之間存在什么法律關(guān)系？之間存在什么法

4、律關(guān)系？A是一塊毗鄰公路的土地的所有人，是一塊毗鄰公路的土地的所有人，他因貸款而把土地的一半的價(jià)值抵押給B且債務(wù)沒有償清。A通過書面合同把土地的一部分租賃給C，租期5年，該協(xié)議是在抵押之前達(dá)成的。A把土地的14信托給D管理，收益歸其中學(xué)時(shí)代的母校。E的土地與A土地相鄰，他一直取道A的土地上的公路，他要求繼續(xù)享有A土地上的通行權(quán)。答、在A與B之間是抵押關(guān)系、A與C之間是租賃關(guān)系、A與D之間是信托關(guān)系（或存在地上權(quán)關(guān)系）、A與E之間是地役權(quán)

5、關(guān)系。案例分析（二）1、案例分析：、案例分析：19831983年春，被告年春，被告A、B隨其父在野外開墾了一塊荒地，種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題。隨其父在野外開墾了一塊荒地，種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題。至1992年時(shí)，兩被告僅在此地邊緣種植，其余大部分地未予種植。1994年秋季，原告C在聽他人說此地已幾乎無人種植的情況下，遂與家人對(duì)此地進(jìn)行了平整。1995年春季，原告C準(zhǔn)備在平整后的土地上種植時(shí)，兩被告前來阻止，說此地是其早年

6、開墾，這幾年雖然未種，但并沒有放棄使用權(quán)。雙方因此發(fā)生爭執(zhí)，后經(jīng)鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解未果。1996年春，C又準(zhǔn)備在此地進(jìn)行種植時(shí)，發(fā)現(xiàn)地已由兩被告種上，遂向區(qū)人民法院起訴，以此荒地是自己在1994年秋開墾的，要求兩被告歸還此地的使用權(quán)。兩被告答辯稱：此地是我們?cè)缒觊_墾的，大部分地雖已經(jīng)兩年未種，但我們并沒有放棄此地。原告去平整地時(shí)，我們已經(jīng)講明是我們的。我們考慮原告出了一定的勞務(wù)，所以才讓他種了一年。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為：

7、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第11條、第17條之規(guī)定，非經(jīng)國家有關(guān)部門的批準(zhǔn)，任何個(gè)人都無權(quán)對(duì)國家所有的荒地進(jìn)行開墾使用。因此，原、被告未經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自開墾荒地，是錯(cuò)誤的，對(duì)雙方的訴訟請(qǐng)求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第81條第1款和《中華人民共和國土地管理法》第13條的規(guī)定，該院于1996年6月5日判決如下：將原告C與被告A、B爭執(zhí)的土地收歸國有。法律對(duì)荒地的所有權(quán)有無明確的規(guī)定？如果就荒地歸屬發(fā)生爭議應(yīng)當(dāng)如何

8、解決？答：《物權(quán)法》草案第五十二條規(guī)定：森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《土地管理法》第十六條規(guī)定：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、

9、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。2、20002000年6月，王某與李某出于投資的目的，共同出資購買了一處房產(chǎn)，并將該房出租給張某，月，王某與李某出于投資的目的，共同出資購買了一處房產(chǎn)，并將該房出租給張某，租金收益雙方按投資比例分享。由于房價(jià)一路飆升，王某與

10、李某就該房是出租還是出售產(chǎn)生分岐。王某主張出售，李某希望繼續(xù)出租，以期獲得更多投資收益。李某表示，王某若執(zhí)意出售，自己愿意購買，但承租人也有意購買。按照《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，”承租人認(rèn)為其享有對(duì)該房的優(yōu)先購買權(quán)。李某認(rèn)為自己是該房的共有權(quán)人，也享有優(yōu)先購買權(quán)，雙方為此各執(zhí)己見。你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何處理本案的糾紛？答、根據(jù)《民法通則》78條規(guī)定

11、和《合同法》230條規(guī)定，共有權(quán)人和承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。但共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利是基于物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的權(quán)利是基于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，所以共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利優(yōu)先。3、20012001年4月1313日，某號(hào)日，某號(hào)601601室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后，開始對(duì)自己的房子進(jìn)行個(gè)性化裝修，在外陽臺(tái)內(nèi)貼了深紅色面磚。室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后，開始對(duì)自己的房子進(jìn)行個(gè)性化裝修，在外陽臺(tái)內(nèi)貼了深紅

12、色面磚。不久，物業(yè)公司告知朱某，整棟房子只有601室突出一塊深紅色，與房子的整體色調(diào)不合，要求朱某將墻壁恢復(fù)原狀。朱某認(rèn)為，陽臺(tái)是自用部位，自己在自用部位的墻面上貼紅色面磚，既沒有損壞建筑物，也沒有影響建筑物的外貌，因此不同意物業(yè)公司的要求。法院認(rèn)為，自用部位是指一套住宅內(nèi)由業(yè)主自用的部位，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、庭院以及室內(nèi)墻面等。因此，朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽臺(tái)內(nèi)貼上紅色面磚，是一種個(gè)性化裝修，而非對(duì)外墻的損壞，遂作出

13、判決，對(duì)物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。法院的判決是否合法？為什么？答、法院判決合法。專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人與一般所有權(quán)享有的權(quán)利應(yīng)該是相同的，即具有絕對(duì)性、永久性和排他性。專有所有權(quán)人對(duì)其專有部分具有占有、使用、收益和處分的權(quán)能。對(duì)于侵犯專有部分權(quán)利的，有權(quán)提出停止侵害、排除防礙、賠償損失等民事請(qǐng)求。但是，專有所有權(quán)人在行使其權(quán)利的時(shí)候，為了全體建筑區(qū)分所有權(quán)人共同利益其也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。例如，對(duì)無任何法律效力。被告向原告支付了購

14、房款30萬元，原告也將上述房屋交付被告。原、被告前往房產(chǎn)交易所辦理有關(guān)房屋買賣過戶手續(xù)，雙方按房價(jià)為30萬元的買賣契約，繳納了有關(guān)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)、契稅等費(fèi)用，以后，被告一直沒有支付余款。在訴訟中被告杜某辯稱：其為了向原告購房，確與原告訂立兩份房屋買賣契約。但雙方去房產(chǎn)交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù)，是按房價(jià)為30萬元的契約申報(bào)的，該契約應(yīng)受到法律保護(hù)。而房價(jià)為58萬元的房屋買賣契約，未獲有關(guān)部門批準(zhǔn)，是無效的，現(xiàn)原告已得到45萬元，其中15

15、萬元屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還。對(duì)于原告之訴訟請(qǐng)求要求駁回。在司法實(shí)踐中是如何處理這類合同糾紛的？答、根據(jù)《民法通則》第五十八條第二款第四項(xiàng)“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事法律行為無效”的規(guī)定，該案例中原被告簽訂的房地產(chǎn)交易管理部門印制的買賣價(jià)格為30萬元的《房屋買賣契約》屬于“惡意串通，損害國家利益的民事法律行為”，因此無效，而表達(dá)他們真實(shí)意愿的買賣價(jià)格為58萬元的合同有效，因此應(yīng)發(fā)出司法建議書責(zé)令原被告按照58萬元的成交價(jià)如

16、實(shí)向房地產(chǎn)交易管理部門申報(bào)并繳足稅、費(fèi)。2、19931993年5月1717日，飛馳公司和萬錫公司與魯銀典當(dāng)行簽訂了日，飛馳公司和萬錫公司與魯銀典當(dāng)行簽訂了《財(cái)產(chǎn)抵押合同財(cái)產(chǎn)抵押合同》，約定兩公司以其內(nèi)江大廈第，約定兩公司以其內(nèi)江大廈第3層(買價(jià)買價(jià)12071207萬元萬元)為抵押為抵押，向魯銀典當(dāng)行貸款人民幣1000萬元，期限為7個(gè)月(19993年5月20日至12月20日)，月息3%，抵押人于7月20日支付兩個(gè)月利息，9月20日再支付兩

17、個(gè)月利息，其余利息隨同本金依次結(jié)清。抵押期滿抵押人無力還款時(shí)，抵押物產(chǎn)權(quán)歸抵押權(quán)人所有，抵押權(quán)人有權(quán)處理抵押物，拍賣或租賃其價(jià)值無論高低與抵押人無關(guān)。貸款期滿后，兩公司未能償還貸款，典當(dāng)行于1994年1月13日訴至法院，要求按抵押合同履行。在訴訟中，房價(jià)大幅度下跌，典當(dāng)行變更訴訟請(qǐng)求，要求以房屋折價(jià)償還貸款，而兩公司主張按抵押合同履行。原終審判決認(rèn)為，雙方簽訂的實(shí)際是抵押貸款合同。典當(dāng)行是經(jīng)工商部門批準(zhǔn)成立的非銀行金融機(jī)構(gòu)，其抵押貸款活

18、動(dòng)并不違反當(dāng)時(shí)的禁止性規(guī)定，該合同為有效合同。合同中關(guān)于“抵押期滿抵押人無力還款時(shí)，抵押物產(chǎn)權(quán)歸抵押權(quán)人所有”的約定，是表明債務(wù)人如不能清償債務(wù)，則以抵押物折價(jià)抵償?shù)牡?。因此，法院判決抵押的房屋歸典當(dāng)行所有。檢察院抗訴認(rèn)為，法院的判決適用法律錯(cuò)誤，雙方當(dāng)事人在抵押貸款合同中的約定違反現(xiàn)行的法律規(guī)定。根據(jù)《民法通則》第89條第2項(xiàng)規(guī)定，抵押權(quán)是債權(quán)人就抵押物的折價(jià)款或變價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，并不是取得抵押物所有權(quán)的權(quán)利。在司法實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事

19、人的這種約定應(yīng)一律認(rèn)定無效。該案例的始末說明什么道理？法律對(duì)此如何規(guī)定？答、本案說明房地產(chǎn)抵押合同禁止訂立流質(zhì)條款。我國《擔(dān)保法》對(duì)此作了禁止性規(guī)定。流質(zhì)條款就是在訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在債務(wù)履行期屆抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。我國《擔(dān)保法》對(duì)此作了禁止性規(guī)定。但是，當(dāng)事人約定債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效，不影響抵押合同其他部分的效力。3、2000

20、2000年，吳先生等年，吳先生等7070多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同》，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓180180天以內(nèi)，天以內(nèi)，違約金按銀行利息的1.2倍計(jì)算；如果超過180天，則按每日購房款的0.05%計(jì)算。但是約定交樓時(shí)間過了一年多，吳先生等人仍然沒有拿到房子鑰匙。在與開發(fā)商協(xié)商違約金不成后，吳先生

21、等人一怒之下把開發(fā)公司告上法院，要求開發(fā)商如約每日按已付房款的0.05%支付違約金。如果那樣計(jì)算，30多位業(yè)主應(yīng)得到違約金高達(dá)400萬余元。開發(fā)商則認(rèn)為，“超過180天，按每日購房款的0.05%計(jì)算”的意思是，前180天違約金應(yīng)按銀行利息的1.2倍計(jì)算，180天以后的部分才按每日購房款的0.05%計(jì)算。雙方爭議的焦點(diǎn)集中在怎么理解“超過180天按每日購房款的0.05%賠償”上面，而兩種計(jì)算方法每位業(yè)主獲得的賠償金相差一萬多元。按照格式條

22、款的解釋規(guī)則如何處理本案？答、應(yīng)該支持原告即70多位業(yè)主的訴訟請(qǐng)求按照不利于格式條款提供方的解釋解釋該條款。對(duì)格式條款的解釋的限制。格式合同的解釋需遵循兩個(gè)原則：一是不利于條款提供人的原則，即當(dāng)合同有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，也就是作出有利于其相對(duì)方的解釋：二是非格式條款優(yōu)于格式條款，例如房地產(chǎn)買賣合同中雙方約定的補(bǔ)充條款，如果與格式條款不一致，當(dāng)然采用補(bǔ)充條款的約定。）根據(jù)該解釋規(guī)則，應(yīng)該做出不利于房地產(chǎn)開

23、發(fā)商的解釋。案例分析（五）五、1、某航運(yùn)公司在、某航運(yùn)公司在19871987年經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為建職工宿合。年經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為建職工宿合。19981998年1111月航運(yùn)公司在該宗地上興建住宅樓。月航運(yùn)公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航運(yùn)公司公開向社會(huì)出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T查實(shí)情況后認(rèn)為，航運(yùn)公司公開出售自建

24、住宅樓，屬于非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為，依法對(duì)航運(yùn)公司進(jìn)行了處罰，同時(shí)，通知購房人補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。購房人認(rèn)為，繳納土地出讓金是航運(yùn)公司的事。所以拒絕繳納土地使用權(quán)出讓金。請(qǐng)回答下列問題：土地管理部門對(duì)航運(yùn)公司行為的認(rèn)定是否正確購房人拒繳土地使用權(quán)出讓金的理由能否成立為什么答、正確。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條相關(guān)規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批

25、”。不成立。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，一種情況是應(yīng)由受讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；另一種情況是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。對(duì)于后者繳納土地收益金的規(guī)定一般適用于私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，按照國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定出售公有住宅等情況。2、某市

26、東南郊有一塊土地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司欲在此處開發(fā)商品樓房。某市東南郊有一塊土地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司欲在此處開發(fā)商品樓房。遂于1996年8月與市土地局簽訂該土地使用權(quán)出讓協(xié)議，并支付了出讓金，取得了該土地使用權(quán)證書。又于10月20日至城建部門辦理了建筑規(guī)劃許可證書，并確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。但當(dāng)去市房地局辦理預(yù)售登記時(shí)，市房地局因其投入開發(fā)建設(shè)的資金過少，只達(dá)到工程建設(shè)總投資的10%，而未發(fā)給其商品房預(yù)售許可證書。但甲公司于1996年2

27、月開始預(yù)售其商品房，并與徐A訂立《房屋預(yù)購合同》（還有百余人也訂有這樣的合同）。合同規(guī)定：徐A向甲公司購置商品房一套，建筑面積為80平方米，每平方米預(yù)計(jì)綜合售價(jià)900元，購房應(yīng)付購房款總計(jì)72000元，后徐A得知甲公司沒有取得商品房預(yù)售許可證，遂要求與甲公司解除合同。甲公司不同意，并與之發(fā)生爭議，訴至法院。問：（1）本案中，徐A與甲公司的合同是否有效？根據(jù)是什么？（2）法院應(yīng)如何處理？答：合同無效。根據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、4