房地產(chǎn)法律法規(guī)課件

1、銷售基本接待流程訓(xùn)練會,,房地產(chǎn)政策法規(guī),第一部分 解讀《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二部分 新政及其影響,目 錄,房地產(chǎn)法：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律總稱。,相關(guān)概念,即凡調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)系的憲法規(guī)范、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、司法解釋等都可以收歸其中。,商品房開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以

2、自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。（“三書兩證”：土地使用權(quán)證書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；規(guī)劃許可證、施工許可證）商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（“五證”：注意建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證）,,,4,,服務(wù)創(chuàng)造價值

3、 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力TOP10企業(yè),相關(guān)概念,商品房預(yù)售的條件 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供預(yù)售的

4、商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（或有地下室的建到地上二層，無地下室的建到地上四層。） 4、開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。,相關(guān)概念,問題關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段，可能存在哪些法律風(fēng)險？,因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險； 因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險；違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險； 銷

5、售現(xiàn)場布置和樣板房相關(guān)的法律風(fēng)險；認購書、購房合同相關(guān)的法律風(fēng)險；因按揭貸款產(chǎn)生的風(fēng)險；因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因設(shè)計方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險。,最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的28條解釋,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,案例1： 客戶林小姐看中某處的一處房產(chǎn)，在沒有預(yù)售許可證的情況下交了10000元作為某單元認購金。過了兩個

6、月項目預(yù)售許可證下來了通知林小姐過來辦理簽約手續(xù)，但林小姐覺得另一個項目更適合自己，于是想把房子退掉。您認為可以退嗎？,,這個B小區(qū)比A小區(qū)好很多??！我干脆把定A小區(qū)的錢退了買B小區(qū)。,第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,什么是“要約”？什么是“要約邀請”？,,《合同法》第1

7、4條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”《合同法》第15條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、投股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?上述的規(guī)定表明，要約，亦稱訂約提議，是指一方當(dāng)事人在提出合同條款的基礎(chǔ)

8、上，要求或者建議對方與自己訂立合同的意思表示。對要約人具有約束力；而要約邀請，也稱要約引誘，即引誘他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是訂立合同的準(zhǔn)備行為，不具有約束力。,案例2： 某廣告宣傳書：,我要告你們,案例3： 四川的張某看中一樓盤，特別吸引張某的是廣告中用醒目的字體寫道：“買房可無條件入讀某重點小學(xué)”?？紤]到孩子即將上學(xué)，而按照目前自己夫妻倆及孩子的戶口落戶情況，孩子肯定上不了該重點小學(xué)。遂到該房地產(chǎn)公司

9、售樓處咨詢。銷售人員向夫妻倆打包票說：“肯定沒問題，如果到時候兌現(xiàn)不了你可以拿著廣告來找我們?！笨紤]到該房地產(chǎn)公司屬大型公司，且在報紙上公開對外宣傳“買房可無條件入讀名?！?，再加上銷售人員信誓旦旦的承諾，張某與開發(fā)商簽訂了購房合同，但合同中并未就購房可無條件入讀某重點小學(xué)作出明確約定。 兩年后，因孩子已到上學(xué)年齡，張某便到某重點小學(xué)咨詢孩子入學(xué)事宜，不料該小學(xué)負責(zé)人答復(fù)說：即使是某樓盤業(yè)主，若無本區(qū)域戶口也必須交

10、納50000元贊助費小孩才能入學(xué)。張某聞聽馬上找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商以種種理由推脫。張某遂將開發(fā)商訴至法院，認為開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償自己的損失。,,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條明確規(guī)定“ 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要

11、約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 這里指的具體確定一般是指所售房屋的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、質(zhì)量、朝陽以及樓距、遮光、地段、生活休閑環(huán)境、交通、醫(yī)院、學(xué)校等與居民生活相關(guān)的條件等等，都是具體、明確的，應(yīng)視為具備了要約的條件。 廣告所作的說明和允諾，對訂立合同和房價的確定有重要影響。而讓消費者最后決定選擇購買廣告推銷的商品房。這是對廣告宣

12、傳的響應(yīng)，是對要約的回應(yīng) 。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,,,案例4某售樓廣告：“XX科技地產(chǎn)投資風(fēng)暴強勢登陸！**科技園全新現(xiàn)樓，每平方米3000余元，高升值帶租約回報8%。政府掛牌園區(qū)，距離市中心僅十分鐘車程，投資自用皆宜?！薄罢?，零貶值風(fēng)險”“六大優(yōu)勢、成就巔峰創(chuàng)富”“高達8%以上的年投資回報”思考：請大家共同分析一下其中違法的地方有哪些？,一是使用“政府基地”等廣告用語，

13、二是使用“零貶值風(fēng)險”、“成就巔峰創(chuàng)富”等絕對化用語，三是有“高達8%以上的年投資回報”等投資回報內(nèi)容，四是使用了“十分鐘車程”來表現(xiàn)實際距離涉嫌違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾?！焙偷谑畻l房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目達到某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。,第九條房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)

14、當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目達到某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。第十四條房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目形象、環(huán)境作為本項目效果。第十六條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。第十八條房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。,《 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定

15、》,廣告不得有下列情形：(一)使用中華人民共和國國旗、國徽、國歌；(二)使用國家機關(guān)和國家機關(guān)工作人員的名義；(三)使用國家級、最高級、最佳等用語；(四)妨礙社會安定和危害人身、財產(chǎn)安全，損害社會公共利益；(五)妨礙社會公共秩序和違背社會良好風(fēng)尚；(六)含有淫穢、迷信、恐怖、暴力、丑惡的內(nèi)容；(七)含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容；(八)妨礙環(huán)境和自然資源保護；(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。,參考文件：

16、廣告法當(dāng)中的一些禁止性規(guī)定,案例5： 孫小姐看中某小區(qū)房子并與開發(fā)商簽訂了《商品房認購意向書》，孫小姐為此向開發(fā)商支付了認購該房屋的定金人民幣3萬元。認購后一個星期，林小姐家人突然生病住院，急需用錢治病，已沒有能力購買該住房，林小姐請求開發(fā)商退還定金，如果你是開發(fā)商，你會怎么做？,,家人突患重病，需大筆醫(yī)療費，我已無法購買該住房，可否將錢退還給我？,案例6：2008年6月21日，林某與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份《商品房認購

17、意向書》，認購該開發(fā)商位于本市某開發(fā)區(qū)內(nèi)的某小區(qū)內(nèi)的一套商品房，林某為此向開發(fā)商支付了認購該房屋的定金人民幣2萬元。該《商品房認購意向書》規(guī)定認購方在簽訂認購書后7個工作日內(nèi)必須簽署《商品房買賣合同》，買賣條件以合同條款為準(zhǔn)，如逾期未簽訂視為自動放棄所定房屋，認購定金不予退還。后來林某在7個工作日內(nèi)前往開發(fā)商處簽訂合同，但因雙方對于合同條款內(nèi)容無法達成一致，致使雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，林某要求退還認購定金，但遭開發(fā)商拒絕。,大家

18、簽的都一樣，合同改不了,霸王條款，我不簽,第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。,本案中林某之所以未能與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣合同》原因在于雙方無法就合同的內(nèi)容條款達成一致，無法簽訂，并非林某在規(guī)定的期限內(nèi)不愿簽訂合

19、同或者單方拒絕簽訂合同。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,案例7：林某看中了市區(qū)某樓盤一套三房兩廳的一套的房子，總價70萬，并于當(dāng)天交付30萬定金，后因其資金不足不想繼續(xù)履行合約，跟開發(fā)商協(xié)商無果后林某便將開發(fā)商告上法庭，您認為結(jié)果會怎么樣？,李某看中了市區(qū)某樓盤一套兩房兩廳的一套的房子，總價70萬，也于當(dāng)天交付30萬并簽訂了商品房認購協(xié)議，隨后家里人不同意其購買便不想繼續(xù)履行合約，跟開發(fā)商協(xié)商無果后李某便將

20、開發(fā)商告上法庭，法院卻判決李某需繼續(xù)履行合約，為什么？,案例8：,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。,《中國人民共和國擔(dān)保法》第九十一條：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。,會休息才會工作,休息一下，馬上

21、回來,案例9如果商品房開發(fā)商出售商品房給買受人，但未在法律規(guī)定時間內(nèi)對商品房銷售合同進行備案登記，此時買受人要求解除商品房銷售合同，可以嗎？,我后悔了，還沒備案，我要退錢！,第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！笨梢姡嚓P(guān)部門對合同鑒證只是一

22、種行政管理措施，是一種公示和預(yù)告登記，是一種請示權(quán)，并不是確認合同效力的必要條件。提請注意：一般而言，商品房預(yù)售合同的效力與該預(yù)售合同是否備案無關(guān)，但并不排除買賣雙方當(dāng)事人特別約定將商品房預(yù)售合同的備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的

23、，按照以下原則處理：,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,誤差絕對值≤3%,誤差絕對值＞3%,張某于2005年2月與開發(fā)商訂立《商品房購銷合同》，合同約定建筑面積為92.61平方米（其中分攤面積9.89平方米），單價3330元，并約定房價款總金額按實際面積調(diào)整。 房屋交付后，房屋管理部門頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，該證確定的房屋面積為95.9平方米，超出合同約定的建筑面積3.29平方米，張某應(yīng)按商品房每平方米單

24、價向開發(fā)商支付多少的價款？,案例10,92.61平方米×3%×3330=9251.74元,3.29÷92.61=3.55%,2005年10月份，王先生與某開發(fā)商以《商品房買賣合同示范文本》為藍本簽訂購房合同。合同第八條“交付期限”條款約定，開發(fā)商應(yīng)于2006年3月1日前將具備“該商品房經(jīng)驗收合格”條件的商品房交付王先生。開發(fā)商取得《工程竣工驗收報告》后，在規(guī)定時間內(nèi)開發(fā)商通知王先生前來交房。辦完所有交房手續(xù)

25、后，王先生發(fā)現(xiàn)自始至終未看到開發(fā)商提供的《竣工驗收備案表》，遂要求開發(fā)商提供并拒絕辦理后續(xù)手續(xù)。此后，王先生多次與開發(fā)商協(xié)商無果，向仲裁委員會提起仲裁，請求確認交付的房屋不符合交付條件，開發(fā)商應(yīng)提供《竣工驗收備案表》，全面履行交房義務(wù)并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。,案例11,仲裁庭經(jīng)過審理，認為合同中并未約定開發(fā)商應(yīng)于交付房屋的同時提供《竣工驗收備案表》，開發(fā)商交付的房屋已經(jīng)驗收合格，王先生已在載明房屋“現(xiàn)已交付使用”的《入伙憑證》及《業(yè)主

26、入伙驗房單》上簽字，開發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部合同義務(wù)，不存在違約行為，裁決對王先生的仲裁請求不予支持。,買受人購買商品房過程中可以將開發(fā)商取得《竣工驗收備案表》作為合同約定的交房條件。其實，開發(fā)商取得《工程竣工驗收報告》與取得《竣工驗收備案表》之間尚有一定的時間差距，因《工程竣工驗收報告》系開發(fā)商自行組織。 在驗收的過程中還有質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對驗收過程進行監(jiān)督并向建設(shè)行政管理部門提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》的過程，建設(shè)行政管理部門對

27、驗收也有一個監(jiān)督管理的過程。,開發(fā)商要想取得《竣工驗收備案表》不但要經(jīng)工程竣工驗收合格，還需取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的單項驗收合格。,商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好?,訴訟,仲裁,VS,防范可能存在的法律風(fēng)險,“新政”知多少？,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,2011年1月26日“新國八條”,2010年3月14日，來自浙江的王女士向廈門某開發(fā)商購買了

28、位于集美新城的商品房，每平方單價11280元，房產(chǎn)總價1014749元。　　雙方簽訂《商品房買賣合同》時，王女士支付了首付款20萬余元，并約定余款81萬余元以辦理銀行按揭貸款的方式于合同簽訂之日起25日內(nèi)支付給開發(fā)商。但是，此后王女士一直沒有支付剩余房款?！　?010年10月29日，王女士向開發(fā)商發(fā)出律師函，表示因國家政策改變，她購買的“二套房”無法辦理銀行按揭，并且她是退休職工，配偶是殘疾人，沒有能力支付購房款，因此要求解除合同。

29、,案例12,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,,6月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)進行了規(guī)范：,商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。有下列情形

30、之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,

31、國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。,一、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求六、省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套

32、房停購七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制八、堅持和強化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國八條”細則,,一、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求六、省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制八、堅持和強化輿論引導(dǎo),2011年1月

33、26日“新國八條”細則,全國1000萬套,福建省25.01萬套,三明16424套,廉租房1270套,公租房2700套,經(jīng)濟適用房2100套,限價房5000套,舊城改造3200戶,2011年保障性住房建設(shè)任務(wù),一、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求六、省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭

34、第二套房停購七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制八、堅持和強化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國八條”細則,三明普通住宅的定義標(biāo)準(zhǔn)：1、住宅小區(qū)容積率在1.0（不含）以上2、單套建筑面積144平方米（含）以下3、實際成交價格每平方米全市商品住房平均交易價格的1.44倍（含以下）。,自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。

35、對個人購買90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。上述個人購買的普通住房包括公有住房。房產(chǎn)贈與仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，不享受上述優(yōu)惠政策。,關(guān)于契稅,,新政后，一套2008年100平米原購價100萬的房子，現(xiàn)再交易時售價200萬，現(xiàn)需繳納稅費為多少？新政后比新政前多交了多少稅費？,,一、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策

36、。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求六、省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制八、堅持和強化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國八條”細則,“新國八條”新政前后銀行貸款區(qū)別,一、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求六、省

37、會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制八、堅持和強化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國八條”細則,,廈門限購細則： 自意見發(fā)布之日起至2011年12月31日止，廈門對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）?！　σ褤碛?

38、套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在廈門市向其售房。,案例13,吳先生夫妻兩人都70多歲了，上海戶口，他們退休后，在廈門買了一套房子。     老兩口看中了位于集美區(qū)的一個在售樓盤的房子，兩人挑中了一套，總價為110萬元，他們先支付了50萬

39、元的定金。     2010年12月20日認購，約定購房余款于2011年3月10日前付清，到時再簽正式的購房合同。2011年1月27日上午，吳先生夫妻倆一大早就聽到了國家出臺了新的“國八條”。     當(dāng)天中午，該樓盤的售樓小姐就給老兩口打了電話，“她要我們1月29日就帶著戶口本和結(jié)婚證去簽合同，趕在政策開始落實前辦了”。 老夫婦不

40、從，要求退房，協(xié)商無果，告上法庭。,一、合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求六、省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制八、堅持和強化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國八條”細則,七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)（2011年3月）,近一年來

41、房價同比漲幅,土地招拍掛,商品房供應(yīng)減少,土地供應(yīng)減少,土地成本增加,商品房成本增加,數(shù)量少、成本高,需求轉(zhuǎn)至商品房,價格增長,保障房不足,土地壟斷,中國房地產(chǎn)市場架構(gòu),保障房市場,98年大力建設(shè),03年后短缺,商品房市場,土地壟斷,商品房壟斷競爭,有限供應(yīng),需求旺盛,價格增長,構(gòu)建簡易的中國房地產(chǎn)市場運行模型,需求轉(zhuǎn)移,價格調(diào)控，從何入手？,,,,理想狀態(tài)下，調(diào)控有可能改變中國房地產(chǎn)市場格局！,保障民生,發(fā)揮價格調(diào)節(jié)機制,中國房地產(chǎn)市