停車場(chǎng)增加收益的9大妙招

1、增加停車場(chǎng)收益的增加停車場(chǎng)收益的9大妙招大妙招對(duì)于日益成為香餑餑的城市停車場(chǎng)而言，最大化的提升收入一直是停車場(chǎng)管理者不斷思索和實(shí)踐的話題。筆者通過這幾年在大型停車場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出不少提升停車場(chǎng)收入的具體操作方法，希望能對(duì)大家有所幫助。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)在不少人的眼里，停車場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)似乎簡(jiǎn)單的不能再簡(jiǎn)單，無非就是大小和位置。但實(shí)質(zhì)上，在涉及到具體的運(yùn)營成本及后續(xù)收益等方面，停車場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是極其重要和關(guān)鍵的一環(huán)。1、產(chǎn)品大小一方面是停車場(chǎng)

2、要根據(jù)每個(gè)車場(chǎng)的立柱寬度及面積做好車位大小規(guī)劃，將停車位數(shù)量規(guī)劃出最多。這完全是一個(gè)數(shù)學(xué)組合搭配問題，只要將不同大小標(biāo)準(zhǔn)車位的數(shù)值放在平面圖上不斷推算即可確定。另一方面需要注意的是在規(guī)劃這些車位的時(shí)候，必須考慮到車道的寬度，除去其他品質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)因素，筆者認(rèn)為主要考慮的是橫向規(guī)劃車道還是縱向規(guī)劃，一般來說，占據(jù)車位數(shù)量最少的車道規(guī)劃較為可取。同時(shí)常規(guī)的建議是除去主通道外，車道盡可能設(shè)計(jì)成單行道會(huì)更有利于車位數(shù)量的提升。2、產(chǎn)品區(qū)域規(guī)劃首先要

3、做的是客戶群細(xì)分。這里說的客戶群其實(shí)更多的關(guān)注客戶特性，即客戶來這里的目的，停留時(shí)間及習(xí)慣。和酒店客房產(chǎn)品一樣，車位有著不可儲(chǔ)藏的特性，時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本并存，當(dāng)日未消費(fèi)的車位就有可能喪失其商業(yè)價(jià)值，所以必須盡可能讓所有車位能最大化的產(chǎn)生收益。比較科學(xué)的做法是將客戶群分為幾類：購物類消費(fèi)者、公司員工（包括該建筑體內(nèi)涉及的各類公司）、臨時(shí)性辦公客戶。也可以按照客戶來停留的時(shí)間長(zhǎng)短和熟悉程度劃分為幾類：因?yàn)榕紶杹淼目蛻魧?duì)停車場(chǎng)的整體環(huán)境熟悉

4、程度不高，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)迷路等情形，而且3、停車區(qū)域在第一點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中已經(jīng)有專門敘述，這里就是需要配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃的理念進(jìn)行價(jià)格的確定和執(zhí)行。但需要注意的是要根據(jù)一年的淡旺季做出局部的調(diào)整。這主要可以參考酒店的各類房型銷售模式。正常情況下酒店客房是把客房作為嚴(yán)格的房型等級(jí)劃分的，但是在重大節(jié)假日期間，低價(jià)房會(huì)提升檔次和高價(jià)房一同銷售，這主要是根據(jù)市場(chǎng)的需求而定，停車場(chǎng)也可以在平時(shí)根據(jù)規(guī)劃劃分為A類停車區(qū)；B類停車區(qū)及C類停車區(qū)。每種停車

5、區(qū)設(shè)立不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。一旦出現(xiàn)客流高峰，則適時(shí)地進(jìn)行區(qū)域和價(jià)格的調(diào)整，以確保收益最大化，反之在低峰時(shí)也可以降價(jià)以促進(jìn)所有車位銷售。不過需要提醒的是，降價(jià)時(shí)盡量不要以降價(jià)的理念或者言語出現(xiàn)，這樣給客戶降低檔次的感受，而是采用類似于酒店辦理入住時(shí)的住房升級(jí)模式，讓客戶享受升級(jí)待遇，其實(shí)質(zhì)是一種變相的打折促銷。價(jià)格體系向上調(diào)整價(jià)格體系建立之后，由于物價(jià)的不斷上漲，人力、物料等各類成本不斷上漲，不可避免的需要對(duì)價(jià)格體系向上調(diào)整，直白地

6、說就是漲價(jià)。調(diào)整的方式很多，但不可否認(rèn)的是都會(huì)遇到或多或少的問題，筆者就自身經(jīng)歷的漲價(jià)做一些分享。首先要了解市場(chǎng)行情及客戶消費(fèi)能力，對(duì)停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。漲價(jià)是最直接也是效果最為明顯的提升收入的方式，但是讓不少管理者頭痛的是漲價(jià)帶來的副作用卻不好掌控，那就是漲價(jià)后車流量會(huì)明顯降低。因此，如果要漲價(jià)一定要保障車流量不降低或者至少要確保車流量在盈利平衡點(diǎn)之上方可，即漲價(jià)后車流量?jī)r(jià)格漲價(jià)前車流量漲價(jià)前價(jià)格。筆者的經(jīng)驗(yàn)是采用漸進(jìn)式漲價(jià)法：