之江人居價值分析報告

1、2012年杭州樓市降價分析報告,住在杭州網(wǎng)市場研究團隊制作執(zhí)筆/ 盧丹 方曉泉 指導/丁建剛,導航,降價兩大時間節(jié)點降價六大特征市場兩大預測,,1、2012年杭州樓市降價時間節(jié)點,節(jié)點一：龍年春節(jié)后正月十八，方正·荷塘月色推出160套特價房源——起價9980元/平米，均價11800元/平米，直降4000元，半數(shù)以上房源總價在百萬元之內(nèi)。,2月15日選房，160套房源基本售罄,1、2012年杭州樓市降價時間節(jié)點,11日

2、，綠都·嘉豐公館以均價8500元/平米開盤，比周邊在售項目普遍低了約1000元/平米；13日，龍湖滟瀾山以14200的價格低價加推；24日，德信中外公寓直降2000元/平米。,1、2012年杭州樓市降價時間節(jié)點,春節(jié)前低價加推,春節(jié)后降價,,1、2012年杭州樓市降價時間節(jié)點,節(jié)點二：3月中旬濱江房產(chǎn)以清盤式，甩賣城東新城13余萬方新盤：濱江·曙光之城，遠低于成本價，轟動杭州樓市，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，以現(xiàn)在的

3、價格銷售，項目虧本或達四至五個億。濱江曙光之城所改寫的，不僅僅是某個區(qū)域樓盤的價格體系，它對全杭州樓市的定價，具有絕對的標桿意義。,曙光之城售樓處現(xiàn)場一房難求，久違了！,2、杭州樓市2012年降價六大特征,特征一：分布范圍廣 涉及東南西北達17個板塊 35個樓盤特征二：降價房源量大 達6000余套特征三：外來大鱷、杭州本地房企共推降價潮特征四：降價力度達20-30% 虧本樓盤屢見不鮮  特征五：降價效果明顯，邊際

4、效用遞減特征六：降價引發(fā)老業(yè)主不滿及過激行為,特征一：分布范圍廣涉及東西南北達17個板塊 樓盤達35個,特征二：降價房源量大 達7500余套,占所有可售房源的12%左右。降價房源剩余體量約為273萬方,特征三：外來大鱷、杭州本地房企共推降價潮,外來房企保利、龍湖地產(chǎn)和杭州本土實力房企德信地產(chǎn)共同推動了下沙、以及金沙湖板塊降價潮；中海、世茂、天陽共同推動濱江板塊的降價潮；杭州本地大鱷濱江房產(chǎn)引領了城東新城的降價活動；嘉

5、凱城、順發(fā)、方正、華盛達等在大橋西板塊打起了價格戰(zhàn)；,本地最大開發(fā)商綠城以及全國最大的開發(fā)商萬科在杭州的樓盤沒有參與到本輪降價中！,特征四：降價力度達20%-30%，虧本樓盤屢見不鮮,最低如錢塘帝景、西溪郡、寰宇天下等相當于在原先售價的基礎上打了5-6折,以虧本銷售的樓盤有濱江·曙光之城、荷塘月色、璽之灣、吉祥半島等10個。貼近成本價銷售的樓盤有名城公館、萊德紳華府、萬泰新語等。,虧本?。。?特征四：降價力度達20%-30

6、%，虧本樓盤屢見不鮮,特征五：降價效果明顯，邊際效用遞減,泊林印象2月18日加推當日預定八成龍湖?香醍溪岸2011年低價首開成為“日光”盤，2012年加推再度熱銷綠都?嘉豐公館開盤當晚就幾乎銷售一空。,2012年，55%的成交量來自于降價樓盤。,特征五：降價效果明顯，邊際效用遞減,購房者對于降價的敏感性逐漸降低；,荷塘月色2月15日和2月23日先后兩次推盤，價格一致，第一次開盤銷售率達到96%，而第二次開盤銷售率為80%。,特征五：

7、降價效果明顯，邊際效用遞減,泊林印象于2月18日和3月9日先后兩次推盤，價格一致，第一次推盤銷售率為80%，第二次僅為56%。,特征五：降價效果明顯，邊際效用遞減,華盛達·閱城于2月23日和3月13日先后兩次開盤，價格一致，第一次推盤銷售率為80%，第二次推盤僅為44%。,特征五：降價效果明顯，邊際效用遞減,相同的價格條件下，多數(shù)樓盤后一次開盤的銷售率不及前一次開盤的銷售率。購房者對價格下降幅度的期望和要求越來越高。,

8、特征六：降價引發(fā)老業(yè)主不滿及過激行為,除了全額補償之外，均引起了老業(yè)主的不滿，甚至有未降價的樓盤也受波及，售樓處紛紛被砸，開發(fā)商開盤困難重重。老業(yè)主過激行為甚至對社會穩(wěn)定構成了威脅。,3、市場預測——板塊預測,市中心、錢江新城、西溪、之江四大板塊為高端住宅分布區(qū)，降價對整體市場影響較大，且未必會帶來切實的降價效果，因此還未降價，并且后續(xù)大幅降價的可能性也不會很大。,3、市場預測——板塊預測,田園板塊目前在售價格偏高，存在一定的下行空

9、間。加上當前的銷售情況并不樂觀，也增加了降價的可能性。蕭山區(qū)錢江世紀城是近幾年的熱門板塊之一，由于近期在售樓盤不多，價格和銷售均處僵持狀態(tài)，但和各板塊相比，價格偏高，未來價格下降的可能性較大。,3、市場預測——板塊預測,城北新天地板塊預計將加入降價大軍板塊內(nèi)的香石公寓原定于4月份推北區(qū)4號樓，自3月起傳言將要降價，均價在2萬/平米以下。而在售房源均價26000元/平方米。,3、市場預測——板塊預測,板塊內(nèi)尚未降價的樓盤由于銷售空間