當(dāng)前商品住宅典型交房糾紛及其應(yīng)對(duì)技巧

1、當(dāng)前商品住宅典型交房糾紛及其應(yīng)對(duì)技巧當(dāng)前商品住宅典型交房糾紛及其應(yīng)對(duì)技巧標(biāo)簽：雜談一、當(dāng)前商品房交房糾紛高發(fā)的背景交房本是買(mǎi)賣(mài)雙方的一件喜事，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，交房是項(xiàng)目成功完成的關(guān)鍵里程碑。對(duì)購(gòu)房業(yè)主來(lái)說(shuō)，多年積蓄換來(lái)的魂?duì)繅?mèng)繞的房子終于可以入住，無(wú)論如何都是一件值得慶祝的事。1314但今年下半年以來(lái)，各個(gè)樓盤(pán)的交房工作變得越來(lái)越困難，交房難已成為幾乎所有樓盤(pán)的一個(gè)普遍問(wèn)題，其背后最主要的原因就是樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。按照當(dāng)前的房屋銷(xiāo)

2、售周期安排規(guī)律，今年交付的房屋基本是去年樓市高潮期所銷(xiāo)售，因此，今年開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的是“牛市賣(mài)房，熊市交房”這樣一個(gè)交房最困難的情況。很多業(yè)主一方面是因?yàn)闃鞘械鴥r(jià)懊惱買(mǎi)貴了，另一方面可能是自身的經(jīng)濟(jì)狀況或收入預(yù)期發(fā)生了變化，所以希望改變當(dāng)時(shí)作出的買(mǎi)房決定，就抱著挑毛病退房的心態(tài)來(lái)收房，加上開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品又存在或多或少的問(wèn)題，這些因素就不可避免的導(dǎo)致了現(xiàn)在的交房矛盾高發(fā)，大量樓盤(pán)不能順利交房，開(kāi)發(fā)商聞交房而色變的地步。當(dāng)前的法律政策環(huán)境對(duì)交房

3、的要求也越來(lái)越嚴(yán)，以蘇州為例，蘇州從2007年開(kāi)始實(shí)施“商品住宅交付使用通知書(shū)”制度，根據(jù)《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》，現(xiàn)在蘇州商品房的交付，除了原來(lái)一直規(guī)定的取得竣工備案文件外，還要有以下12項(xiàng)配套設(shè)施達(dá)到要求，否則政府將不予發(fā)放“交付使用通知書(shū)”，這一要求在保護(hù)了廣大購(gòu)房業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，客觀上提高了交房的難度。（1）生活用水納入城市自來(lái)水管網(wǎng)，不使用臨時(shí)施工用水；（2）用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電；（3）雨水、污水

4、實(shí)行分流，分別納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)。暫無(wú)條件的，經(jīng)環(huán)保、水務(wù)部門(mén)同意后，應(yīng)采取臨時(shí)性措施；（4）燃?xì)夤艿兰{入城市燃?xì)夤芫W(wǎng)。暫無(wú)條件的，應(yīng)當(dāng)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿婪笤O(shè)并落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道；（5）電話通信、有線電視等端口敷設(shè)到戶；（6）路燈安裝完畢，照明條件符合標(biāo)準(zhǔn)。確因分期建設(shè)暫時(shí)無(wú)法建設(shè)的，應(yīng)采取臨時(shí)照明對(duì)于絕大多數(shù)質(zhì)量問(wèn)題來(lái)說(shuō)，主要的補(bǔ)救措施是進(jìn)行整改。那么，交房時(shí)業(yè)主能否以這些質(zhì)量問(wèn)題拒收房屋，甚至要求退房呢。法律上對(duì)這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有很

5、明確的規(guī)定，根據(jù)最高人民法院的司法解釋規(guī)定：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房業(yè)主有權(quán)退房并索賠損失。但是什么是嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，以及購(gòu)房業(yè)主能否因不嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題而拒絕收房，法律沒(méi)有明確。例如，房屋屋頂漏水，多大范圍的滲漏或在什么部位的滲漏算嚴(yán)重影響正常居住，不同的法官可能有不同的意見(jiàn)。在司法實(shí)踐中，通常認(rèn)為在開(kāi)發(fā)商取得相關(guān)交房證明的情況下，購(gòu)房業(yè)主不能因一般質(zhì)量問(wèn)題拒絕

6、收房，而應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，法院對(duì)于購(gòu)房業(yè)主以此為理由拒收房屋一般是不支持的。（二）房屋設(shè)計(jì)不合理或不符合合同約定。比較常見(jiàn)的有以下幾種，往往在房屋的非標(biāo)準(zhǔn)層出現(xiàn)問(wèn)題：（1）高層消防通道問(wèn)題。高層住宅節(jié)省成本，往往設(shè)計(jì)為共用消防通道，導(dǎo)致相鄰住戶房間或陽(yáng)臺(tái)直接連通的問(wèn)題，這一問(wèn)題往往在銷(xiāo)售的時(shí)候又未明確告知業(yè)主，交房時(shí)必然產(chǎn)生爭(zhēng)議；1516（2）層高達(dá)不到合同約定問(wèn)題，層高問(wèn)題有三類(lèi)，一類(lèi)是因施工誤差過(guò)大造成層高不達(dá)標(biāo)；一類(lèi)是合同

7、約定失誤造成，如蘇州某住宅小區(qū)，設(shè)計(jì)層高為2.8米，但合同上全部誤填為3.0米，造成了對(duì)所有業(yè)主的違約，交房時(shí)產(chǎn)生了嚴(yán)重的糾紛；最后一類(lèi)是房屋局部或非標(biāo)準(zhǔn)層因設(shè)計(jì)產(chǎn)生不同的層高，但對(duì)低層高的部位未在合同中明確，從而產(chǎn)生糾紛。如蘇州某小區(qū)，合同約定層高2.9米，因設(shè)計(jì)問(wèn)題，某戶型的一個(gè)臥室的層高比其它部位低25公分，但合同又未特別注明，導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主投訴。按合同約定，層高每低1%，房?jī)r(jià)也減1%，按照這一約定，總房?jī)r(jià)要減8%，如果最終按合同這

8、樣處理，開(kāi)發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的違約金將超過(guò)這個(gè)房間本身的售價(jià)。（3）花園的問(wèn)題，花園引起的交房爭(zhēng)議在底層住戶或別墅小區(qū)比較普遍，目前關(guān)于花園面積如何計(jì)量國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范，因此，合同中約定的面積是否包括臺(tái)階、車(chē)道、散水和其它硬化面積？花園里能否有窨井？都是可能引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。蘇州發(fā)生過(guò)一起案例，某別墅花園地下有一根電纜經(jīng)過(guò)，電纜上方設(shè)了提示標(biāo)志，業(yè)主提出按其花園設(shè)計(jì)，電纜的位置是要挖一個(gè)池塘的，要求開(kāi)發(fā)商將電纜遷走，也引起了一起糾紛。（4）露臺(tái)