畢業(yè)論文淺析我國(guó)城市廉租房建設(shè)的融資困境及解決對(duì)策

1、1緒論當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓，我國(guó)也不例外。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到快速發(fā)展取得了很大的成就，城市住宅建設(shè)得到了快速發(fā)展，城市居民住房條件有了較大改善，但部分城市中低收入家庭住房還比較困難。因此，解決城市中低收入家庭住房困難就成了住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容。我國(guó)自1998年提出廉租房制度構(gòu)想至今已經(jīng)進(jìn)行了十余年各地在試點(diǎn)基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)廉租房制度建設(shè)并在一些城市取得了一定成效但從全國(guó)來(lái)看廉租房制度的

2、推行仍然十分緩慢。其中融資困難就是制約廉租房建設(shè)的一大瓶頸。本文就我國(guó)廉租房建設(shè)融資困境的現(xiàn)狀及原因進(jìn)行了分析，并提出了幾點(diǎn)具體的解決對(duì)策。1.廉租房的概況1.1廉租房的涵義廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。廉租房一般具有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建

3、好后，以低租金租給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)核實(shí)批準(zhǔn)后，方能購(gòu)、租、補(bǔ)。11.2廉租房的發(fā)展歷程1.2.11.2.1廉租房的啟動(dòng)階段（廉租房的啟動(dòng)階段（19981998年）年）國(guó)務(wù)院于1998年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策規(guī)定對(duì)于

4、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，此時(shí)廉租房建設(shè)的資金主要來(lái)源是政府撥款。這標(biāo)志著廉租房制度正式成為我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分，廉租房制度開(kāi)始在我國(guó)起步。1.2.21.2.2廉租房廉租房探索推廣階段探索推廣階段(1999年—2007年)1999年4月發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，其中對(duì)廉租房的房源、廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)、廉租房建設(shè)和廉租房的申請(qǐng)程序問(wèn)題予以明確的規(guī)定，開(kāi)始探索規(guī)范化的廉租房制度。2003年12月31日，國(guó)建建設(shè)

5、部等五部局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法在城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的資金來(lái)源方面要求實(shí)行以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌集資金的原則。22006年5月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)(“國(guó)六條”)，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。1.2.31.2.3廉租房改進(jìn)完善階段廉租房改進(jìn)完善階段(2007年至今年至今)2008年1月1日起財(cái)政部頒發(fā)并實(shí)施的《廉租住房保障資金管理法》，確保了廉租住房保障資金的正

6、規(guī)渠道來(lái)源。這使國(guó)家加強(qiáng)和加快廉租住房的建設(shè)從原來(lái)大多數(shù)的紙上談兵，發(fā)展到了實(shí)際操作，使住有所居的基本國(guó)策從根本上得以落實(shí)。2008年12月17日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施中明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。2009年4月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中提出，加快推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、文化、社會(huì)保障、住房等民生領(lǐng)域改革，改善居民支出預(yù)期和消費(fèi)意愿

7、。中央財(cái)政近日下?lián)?我國(guó)1999年頒布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》第二條2關(guān)信平.社會(huì)政策概論[M].北京:高等教育出版社2004.P443億400億。與5000多億的數(shù)字相比，缺口高達(dá)1000多億。盡管2009年中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金70億，2010年和2011年也會(huì)有廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金，但如此大的資金缺口實(shí)在令人擔(dān)憂。2.1.22.1.2廉租房資金需求量大廉租房資金需求量大十幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著健康、穩(wěn)定、高速的發(fā)

8、展，但是我國(guó)城鎮(zhèn)中的低收入群體依然存在，尤其在改革開(kāi)放以后，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及升級(jí)，大量的下崗人員及失業(yè)人員加入了貧困人口的行列，使我國(guó)廉租房制度所要保障的住房弱勢(shì)群體在絕對(duì)數(shù)量大幅增加，因此對(duì)于廉租房資金的需求量也隨之增加。2.1.32.1.3廉租房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較小廉租房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較小廉租房作為社會(huì)保障住房，主要是政府對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的福利關(guān)懷，因此具有較好的社會(huì)效應(yīng)。而在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于享受實(shí)物補(bǔ)貼的廉租戶多為特別困難的家庭，不

9、可能負(fù)擔(dān)起過(guò)高的租金，因此目前各地在實(shí)際操作中，廉租房的實(shí)物補(bǔ)貼所收取的租金標(biāo)準(zhǔn)較低，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)小。如此小的經(jīng)濟(jì)效益，是廉租房融資困境的真實(shí)寫(xiě)照。2.2我國(guó)城市廉租房建設(shè)融資困境的原因2.2.12.2.1融資理念保守融資理念保守按照傳統(tǒng)的理念，政府的財(cái)政支出是廉租房建設(shè)資金的主要來(lái)源。因?yàn)榱夥恐贫仁俏覈?guó)社會(huì)保障制度中的重要組成部分。廉租房建設(shè)融資應(yīng)該由政府財(cái)政安排解決。但是，廉租房并不是嚴(yán)格意義的公共產(chǎn)品，它具有一定的排他性和

10、競(jìng)爭(zhēng)性，其資金來(lái)源并不應(yīng)該完全依賴政府的財(cái)政。在產(chǎn)權(quán)明晰、規(guī)范交易的前提下，還可以引入市場(chǎng)等多種手段進(jìn)行融資。況且我國(guó)的財(cái)力并不充裕，僅靠政府財(cái)政解決廉租房建設(shè)所需資金困境，如杯水車薪，若不轉(zhuǎn)變觀念將無(wú)法保證我國(guó)廉租房建設(shè)的健康、有序、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。2.2.22.2.2融資渠道單一融資渠道單一目前我國(guó)的廉租房建設(shè)融資方式主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)這四種渠道。第一，財(cái)政撥款。廉租房其福利性的特點(diǎn)決定了政府的財(cái)政

11、支持成為廉租房建設(shè)的支柱。截至2009年底全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元扣除這部分已經(jīng)提供了住房保障的資金新建廉租房資金缺口至少為650億元。這個(gè)數(shù)字還是保守估計(jì)。這意味著僅以現(xiàn)有政府財(cái)政為主的融資模式，廉租房建設(shè)必將面臨融資困難的巨大挑戰(zhàn)。同時(shí)我國(guó)大部分城市在進(jìn)行財(cái)政支出時(shí)，一般都集中于重點(diǎn)項(xiàng)目的投資，注重項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。而廉租房作為具有社會(huì)保障性質(zhì)的基礎(chǔ)項(xiàng)目，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯性作用不大，因此各城市

12、在安排財(cái)政支出時(shí)，通常將廉租房建設(shè)所需資金放在次要地位，致使廉租房建設(shè)資金得不到有效保證。第二，住房公積金增值收益。目前我國(guó)廉租房建設(shè)的另一大資金來(lái)源是住房公積金增值收益。它是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。其分配順序?yàn)槭紫仁亲》抗e金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金然后上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用最后才是城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金。我國(guó)大部分城市的住房公積金制度發(fā)展還不完善，在很大程度上制約著住房公積金增值對(duì)廉租房建設(shè)的支持作用，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)