中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析——基于泡沫理論的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中極具特色的產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長。構(gòu)建起系統(tǒng)的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法，并用該方法分析中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)暨房地產(chǎn)泡沫問題，具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 本文以理論研究為指導(dǎo)，以實(shí)證研究為主；以定性分析為指導(dǎo)，以定量分析為重點(diǎn)。 本文從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的共性分析與對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的特性分析出發(fā)，綜合運(yùn)用泡沫經(jīng)濟(jì)理論、虛擬經(jīng)濟(jì)理論以及產(chǎn)業(yè)分析方法

2、、房地產(chǎn)投機(jī)與預(yù)期理論等深入探討了房地產(chǎn)屬性、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)、房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與現(xiàn)狀等，該部分以定性研究、理論研究為主。 在定性研究、理論研究基礎(chǔ)上，開始了定量研究、實(shí)證分析。在定量研究部分，構(gòu)建了系統(tǒng)的、邏輯嚴(yán)密的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)暨房地產(chǎn)泡沫問題分析方法，并用該方法對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)作出了實(shí)證分析。我們綜合運(yùn)用房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)法、指數(shù)合成方法和經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法分析中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)

3、泡沫指標(biāo)法是基于內(nèi)部邏輯角度的分析方法；指數(shù)合成方法則是房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)法的深化；而經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法則是在上述定量分析基礎(chǔ)上的更進(jìn)一步的嚴(yán)格分析，使得整個(gè)定量分析的嚴(yán)密性和可信度大大提高。同時(shí)，在具體的定量分析中，受限于中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，筆者不得不創(chuàng)造性地構(gòu)造了一些新分析方法。 本文得出的基本結(jié)論如下。 當(dāng)前中國GDP增長率達(dá)到8％以上，人均GDP在1000～3000美元間，城市化水平在30％～60％之間，居民消費(fèi)的恩格爾系

4、數(shù)正呈逐年下降的趨勢。一句話，中國經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展時(shí)期，中國房地產(chǎn)業(yè)也將超常規(guī)、飛速發(fā)展。 從房價(jià)收入比指標(biāo)上看，中國商品住宅銷售價(jià)格的上漲是以居民收入的增長為基礎(chǔ)的；從動(dòng)態(tài)空置率指標(biāo)(筆者自創(chuàng))上看，該指標(biāo)值近11年來一直呈下降趨勢(雖然近11年來全國累積空置量比較大)；從房價(jià)增長率/GDP增長率的指標(biāo)上看，中國商品房銷售價(jià)格的增長是以GDP增長為基礎(chǔ)的。但值得警惕的是，2004年一些指標(biāo)值漲幅過大。 應(yīng)用指數(shù)合成方

5、法可以看到：2004年，泡沫綜合指數(shù)顯示中國未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)可控；但該指數(shù)值反彈強(qiáng)勁。 應(yīng)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析可以看到：在2004年，全國各地商品住宅銷售價(jià)格差異的大部分可以從各地區(qū)之間居民人均年可支配收入的差異中得到解釋。 就全國而言，當(dāng)前并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)可控。但這并不意味著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)一帆風(fēng)順，相反，還有許多問題亟待解決：如房地產(chǎn)市場不規(guī)范，法律、投資等環(huán)境亟待改善，