關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思

1、關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思馬斌內(nèi)容摘要作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)對于中國經(jīng)濟的發(fā)展和中國住房問題的解決有著很大的影響，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)乎著國計民生。本文從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題入手，剖析這些問題背后的深層次原因，對這些問題的形成機制以及如何解決這些問題進行了深刻的反思。關(guān)鍵詞：住房改革房地產(chǎn)開發(fā)商房奴土地金融利益集團進入2011年下半年，在政府愈加嚴厲的宏觀調(diào)控政策之下，中國房地產(chǎn)業(yè)似乎正在邁入一個“寒冬”時期?！皹潜P降價

2、銷售，銀行緊縮銀根，開發(fā)商資金鏈緊張，樓市拐點”等一系列消息充斥于各大新聞媒體，更成為人們茶間飯后閑暇之余熱議的話題，剛剛過去的9、10月份，往年一直被房地產(chǎn)業(yè)界稱作“金九銀十”被視作樓盤銷售的高峰期，而在今年，被房地產(chǎn)商們寄予厚望的“金九銀十”卻以樓盤降價求售，成交量低靡而慘淡收場。這似乎更印證了人們對于房價下跌，理性回歸的種種猜測。那么，在這一系列現(xiàn)象的背后，中國的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部到底是一種什么樣的情況呢？政府一系列嚴厲的宏觀調(diào)控政策的

3、出臺，領(lǐng)導層對于抑制房價上漲的多次表態(tài)，銀行的緊縮銀根，再加上近期樓盤銷售慘淡的表現(xiàn)，更有一批房地產(chǎn)上市公司的有序退出，似乎在向人們表明一個現(xiàn)象亦或者是趨勢：中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷一場翻天覆地的巨變。具體這個“巨變”的方向朝著什么地方發(fā)展，我們到底需要一個怎么樣的房地產(chǎn)業(yè)，這是我們需要深思的問題。而這一切，需要從中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程以及現(xiàn)狀為切入點進行分析。中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是和中國住房政策的改革密不可分的，而中國住房政策的改革起于鄧

4、小平的一次關(guān)于住房政策的講話。改革前實行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的政策，應(yīng)該說這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好的滿足了職工的基本住房需求。但是這種模式本身也存在著國家住房投資不能回收，無法進行住房的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)、住房建設(shè)與實際需要脫節(jié)，使住房嚴重短缺，使住宅業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)得不到正常發(fā)展等一系列問題。隨著改革開放的進行，生產(chǎn)力的發(fā)展以及在此基礎(chǔ)之上的人們消費模式的轉(zhuǎn)變，這種住房制度模式已經(jīng)慢慢不適應(yīng)時代發(fā)展的需

5、要了，改革勢在必行。中國住房政策改革是一個漸進式的過程，整個過程到現(xiàn)在主要是五個階段來進行的。主要是1980年至1985年試點售房、1986年至1990年提租補貼、1991年至1993年以售帶租、1994年至1997年全面推進住房市場化改革以及1997年至今的切斷實物分配的福利分房制度，住房制度改革進入攻堅時期。這在整個的住房改革過程中，國家的住房政策始終影響或者說在某種程度上支配著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按照1997年之后的住房改革措施，

6、整個住房政策體系上發(fā)生了一個徹底的轉(zhuǎn)變，首先我們把住房體系簡單的分為分配，供應(yīng)，信貸三個以說從住宅總體需求來說，主要有住宅消費需求和住宅投資需求，而所謂的市場化也并非僅僅指的是住宅作為商品出售的市場化，而政府住宅保障顯然是針對住宅消費需求而并非投資需求。但問題恰恰就在于我們的政府總是在住宅投資和住宅消費兩個市場搖擺，用商品市場去解決住宅消費和保障問題，用調(diào)控投資市場的手段去解決住宅消費和保障問題，用調(diào)控消費市場的手段去解決投資市場的問題

7、。這種方式最大的失誤在于，把保障中低收入家庭住房的問題推給了市場，同時使得部分職能部門對于投資市場的調(diào)控和監(jiān)管缺失，進一步造成房地產(chǎn)市場信息的不對稱性，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控房價提供了便利進而大大刺激了投資需求，于是大規(guī)模的房地產(chǎn)投機形成了。而在這種情況下，我們的政府最需要做，也是最急需做的是：公開，準確的數(shù)據(jù)，這樣才能有利于購房者量力而行，做出相對理性的主動抉擇。而對于拋給市場的保障性住房問題，我們必須重視起來，在發(fā)展商品房市場

8、的同時，積極發(fā)揮政府的職能，經(jīng)濟適用房，廉租房的有效開發(fā)刻不容緩，亦或者可以和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)微利房，滿足不同層次的購房需求，這樣對于商品房市場的健康理性發(fā)展具有很重要的意義和推動作用。我們應(yīng)該認識到“房奴”這一問題的嚴峻性，一份針對京滬穗的調(diào)查顯示：在貸款買房的人中，54.1%的人月供占其收入的20%—50%，甚至有31.8%的人，月供占其收入的50%以上。而按照國際通行的看法，月收入的13是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將會出現(xiàn)

9、較大的還貸風險，并可能影響生活質(zhì)量。今天中國房奴的現(xiàn)狀恰恰就說明了這一點，兩個字里面充滿了沉重和辛酸，更有社會學家指出：房奴現(xiàn)象呈現(xiàn)的是一種值得警惕的社會風險，不要讓房奴心理病降低了我們整個社會的“幸福指數(shù)”。而房價居高不下，房奴辛酸生活的背后，我們更要認識到：中國能源消耗量之巨和能源利用率之地是一個客觀現(xiàn)實，中國依然是一個資源能源相對匱乏的國家。在目前的狀況下，住房缺口面積依然很大而與此同時，在房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展模式下，發(fā)展商品房，中

10、高端住宅是源于改善居住條件，滿足投機需求和GDP的增長，其對資源能源的需求在這樣一個國情下會擠占那些為滿足居民基本住房需求市場所帶來的需求，不利于住房保障問題的解決，同時，當非理性的高房價使多數(shù)人民把大部分財富都凝聚在住房上的時候，這個國家的民生就危險了，而這一種房地產(chǎn)發(fā)展模式下所帶來是中國城市環(huán)境的破壞，勞動力成本優(yōu)勢的喪失和耗能型生活方式的確立，而這些最終都會對我們城市甚至國家的持續(xù)競爭力產(chǎn)生不利的影響，這種房地產(chǎn)發(fā)展方式在某種程度

11、上已經(jīng)背離了科學發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念。對于現(xiàn)實中人們對于房價的熱議，房價大跌的呼聲很高，而對于房價問題，北京大學張頤武教授則分析認為：房價如果大跌，作為國民經(jīng)濟重要部分的房地產(chǎn)業(yè)將會受到很大沖擊，國民經(jīng)濟在這一過程中也會有下滑的風險。國民經(jīng)濟的下滑對于我們每個人的個人經(jīng)濟情況會產(chǎn)生很大影響。到時候，能抓緊機會買到降價房的也不是普通老百姓，而是被那些有財力、有閑散資金的人搶購去。所以，對于高房價，不能一味的去帶有行政色彩不計后果的去打