應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的改進(jìn)及應(yīng)用研究.pdf

1、收益法是房地產(chǎn)估價方法中出現(xiàn)和發(fā)展最早的一種方法，在房地產(chǎn)估價中占有重要地位，是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評估基本方法之一。收益法的局限性在于應(yīng)用上技術(shù)要求高，在實(shí)際操作中，收益法存在凈收益的計(jì)算方法不統(tǒng)一和資本化率的確定不準(zhǔn)確以及收益年限的確定標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題。目前我國房地產(chǎn)資本化理論仍存在一定的缺陷，難以對實(shí)際操作進(jìn)行正確、有效的指導(dǎo)。由于收益法在理論和實(shí)際應(yīng)用方面的這些缺點(diǎn)，使得收益法作為一種適用于收益性或潛在收益性房地產(chǎn)的估價方法，實(shí)際運(yùn)用

2、較少，在估價中僅用市場法和成本法。因此有必要對應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的若干問題開展進(jìn)一步的研究。 根據(jù)馬克思平均利潤率的理論，房地產(chǎn)投資能獲得該類房地產(chǎn)投資的平均利潤的情況是經(jīng)濟(jì)社會競爭的結(jié)果，是最可能存在的，房地產(chǎn)的價格也應(yīng)該是這種情況下的價格，即：房地產(chǎn)的收益價格=房地產(chǎn)的市場價格，這是檢驗(yàn)收益法合理性與實(shí)用性的標(biāo)準(zhǔn)?；诖藰?biāo)準(zhǔn)，通過廣泛調(diào)查應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的資料，結(jié)合對有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律規(guī)定的分析，本文對收益法

3、中凈收益的求取、資本化率以及收益年限的確定等若干問題進(jìn)行了研究和改進(jìn)，使收益法成為一種更臻完善的房地產(chǎn)估價方法。 收益法評估值的準(zhǔn)確與否，取決于凈收益、資本化率、收益年限、數(shù)學(xué)公式四大要素確定得準(zhǔn)確與否，是否與客觀實(shí)際相符合。房地產(chǎn)的凈收益的求取是一種預(yù)測過程，是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)的用途、所能獲取的收益率資料、市場客觀狀況等預(yù)測確定的?！坝惺找嫘浴睉?yīng)體現(xiàn)在兩個方面：一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn)，二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，

4、自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。年凈收益應(yīng)加上年折舊并扣除年追加的投資額，所以凈收益應(yīng)包含折舊。無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。不同類型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產(chǎn)的總收益。在此基礎(chǔ)上，研究了資本收益率的實(shí)質(zhì)、構(gòu)成、影響因素以及我國有關(guān)法律規(guī)定的資本收益率的確定的四種方法。 收益法是房地產(chǎn)估價基本方法之一，其核心是資本化理論。我國傳統(tǒng)

5、的資本化理論未考慮資本重獲率，其估價結(jié)果偏高，影響了收益法估價的準(zhǔn)確性。本文引入資本重獲率后，解決了再投資收益的歸屬問題，排除了房地產(chǎn)資本化主流理論的估價偏差。研究認(rèn)為，對房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限，或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮，并討論了我國現(xiàn)行的法律規(guī)定的確定收益年限的方法。 本文最后對改進(jìn)后的收益法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用作了實(shí)例分析，指出現(xiàn)行收益法的估價偏差確實(shí)存在，并證明了改進(jìn)后的收益