我國商品住宅空置問題研究.pdf

1、中國人民銀行金融研究所碩士學(xué)位論文我國商品住宅空置問題研究姓名：余華申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：金融學(xué)指導(dǎo)教師：武捷思20070301內(nèi)容提要三、主要觀點及結(jié)論三、主要觀點及結(jié)論筆者分別采用三種不同的計算方法，對1995年至2005年11年里的商品住宅空置率進(jìn)行了測算，得到三組截然不同的數(shù)字。但通過分析發(fā)現(xiàn)三組數(shù)據(jù)的相關(guān)性較強，三個指標(biāo)之間反映的信息具有很大的重疊，因此本文得出的第一個結(jié)論是，由于計算方法的不統(tǒng)一，判斷空置率高低的關(guān)鍵不在于

2、各種數(shù)字的絕對量，而在于選擇合適的參照系。筆者選擇了相對比較合理的報告期商品住宅空置率（住宅空置率3）作為回歸變量，計算我國的合理空置率，并對其所反映出的信息進(jìn)行分析。按照筆者的計算結(jié)果，近年來我國商品住宅空置率在18%30%之間，而在現(xiàn)實環(huán)境條件下的合理空置率在35%左右，故結(jié)論是目前我國商品住宅空置率總體并不過量。筆者認(rèn)為，存在空置并不必然代表供大于求，只有超出合理空置的空置部分才是過剩的供給。如果空置量仍在合理范圍內(nèi)，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于

3、合理空置量，則不能由空置的增加推導(dǎo)出價格應(yīng)該下降的結(jié)論。由于目前的實際空置率仍在合理空置率水平之下，故對全國總體而言，商品住宅的價格仍在上漲，而且，在未來幾年內(nèi)這個趨勢恐怕不會改變。四、創(chuàng)新與不足四、創(chuàng)新與不足文章的主要創(chuàng)新表現(xiàn)在以下幾個方面：文章的主要創(chuàng)新表現(xiàn)在以下幾個方面：1、業(yè)界和學(xué)術(shù)界對商品住宅空置率的討論很多，但真正系統(tǒng)的研究還鳳毛麟角。2、明確了空置的概念，并對國內(nèi)外空置的計算方法進(jìn)行了區(qū)分。3、在其它的許多有關(guān)空置率的文章

4、里，都是將計算出的實際空置率與所謂的國際警戒線或房地產(chǎn)市場相對成熟的發(fā)達(dá)國家的空置率做比較，從而得出空置率是否過量的結(jié)論。本文通過計算合理空置率，再將實際空置率與合理空置率相比較，是一個創(chuàng)新之處。4、對合理空置率的計算，筆者考慮了多種因素的影響，但又苦于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不足，故既是創(chuàng)新，也是不足。文章的主要不足有以下幾點：文章的主要不足有以下幾點：1、中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡，地區(qū)差異大，通常各省之間、各城市之間房地產(chǎn)發(fā)展水平以及空置狀況