上海市住宅市場宏觀預(yù)測與投資規(guī)模決策分析.pdf

1、“衣食住行”是人類生存約四大基本需求，也是人類社會(huì)存在和發(fā)展約必然要素。在我國前兩個(gè)需求問題已經(jīng)得到基本解決。如今，正經(jīng)歷著“住宅”的交化。從二十一世紀(jì)開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，特別是沿海較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度更是快得驚人，房價(jià)也一路走高。這種狀況直接影響了廣大普通消費(fèi)者的正常住宅購買能力，使得買房者處于一種高度緊張的狀態(tài)，住宅供給和房價(jià)成為了當(dāng)今最為熱點(diǎn)的話題之一。作為全國經(jīng)濟(jì)和金融中心的上海，其問題顯得尤為嚴(yán)竣。

2、 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，許多國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)景氣，率先發(fā)展的是房地產(chǎn)業(yè)，相伴而行的是建筑業(yè)；反之，一個(gè)國家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，首當(dāng)其中的也是房地產(chǎn)業(yè)和相伴的建筑業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國民絲濟(jì)發(fā)展中具有十分重要的作用，上海市在第十一個(gè)五年規(guī)劃中已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)提升為支柱產(chǎn)業(yè)。然而，近年中國房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展和房價(jià)的飆升，不僅影響了廣大普通消費(fèi)者的正常住宅購買能力，還給中國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)醞釀了巨大的金融危機(jī)。在上海

3、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過猛、房價(jià)上漲過快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等一系列問題。特別是2003年以后，上海褸市出現(xiàn)了前所未有的高漲，無論是開發(fā)投資額、竣工量，還是預(yù)售上市量、成交金額，都屢創(chuàng)新高。從2004年起，中央開始對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，上海市的房地產(chǎn)情況得到了一定控制。然而，從2006年下半年至2007年，上海市的房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了新一輪的波動(dòng)鬏，住宅需求和房價(jià)又有了較大幅度的增長。到了2007年11～12月伴隨著廣州

4、市房價(jià)的首次降價(jià)。上海市也面臨著降價(jià)的困境。 回顧歷史，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與十幾年前的東京、幾年前的香港有很多相似之處，東京和香港的房地產(chǎn)崩盤事件完全可以作為上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前車之鑒。上海市房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行是否健康，這不僅是房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展問題，同時(shí)也是整個(gè)上海經(jīng)濟(jì)乃至中國發(fā)展的重要問題。因此，如何從宏觀決策角度保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展是一個(gè)亟待研究約熱點(diǎn)問題。 本文從分析上海市房地產(chǎn)發(fā)展的歷程開始，闡述了存在的一