上海市場情況

1、天健置業(yè)（上海）有限公司 · 營銷策劃部,2016年8月8日,2016年8月1日-2016年8月7日上海市場情況,DIRECTORY目錄,02,全市市場,商品住宅市場公寓市場辦公市場類住宅市場商業(yè)市場土地市場全市市場總結(jié),03,浦東市場,商品住宅市場公寓市場辦公市場類住宅市場商業(yè)市場南碼頭區(qū)域辦公市場浦東市場總結(jié),04,臨港區(qū)域市場,01,政策市場,一周最新政策,南匯公寓市場商品住宅市場公寓市場

2、競品分析臨港區(qū)域市場總結(jié),Part 01 政策市場,一周最新政策,Part 01 市場/動態(tài),國家發(fā)改委:要因城施策加大對房地產(chǎn)調(diào)控力度,市場要點： 8月3日，國家發(fā)改委政策研究室，要求下一步加快推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實施積極的財政政策，適度擴大總需求，加大“補短板”的力度，努力增加合理有效投資，同時要加大對重點地區(qū)和重點領(lǐng)域促投資、穩(wěn)增長的工作力度，切實防范投資波動風(fēng)險，更好地發(fā)揮投資對經(jīng)濟增長的關(guān)鍵作用。。,民間投

3、資和制造業(yè)投資增速持續(xù)下降，市場內(nèi)生的投資增長動力疲弱，投資下行壓力不容忽視： 數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國固定資產(chǎn)投資同比增長9%，增速比1-5月回落0.6個百分點，比上年同期回落2.4個百分點。6月份當(dāng)月增長7.3%，增速比5月份回落0.1個百分點。固定資產(chǎn)投資月度累計增速繼續(xù)在個位數(shù)區(qū)間運行。文章要求，下一步大力緩解民營企業(yè)融資難題，抓緊推動現(xiàn)有政策盡快落地，全面營造良好的投資環(huán)境，包括積極鼓勵民營企業(yè)通過發(fā)行債券進行融資

4、，加大對優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)上市支持力度，降低民間投資準(zhǔn)入門檻，落實好大幅放寬民間投資進入電力、電信、交通、油氣、市政公用、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化、體育等領(lǐng)域市場準(zhǔn)入政策等。房產(chǎn)投資現(xiàn)狀與發(fā)展文章還特別指出要進一步促進房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。要因城施策加大對房地產(chǎn)調(diào)控力度，鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進居民購房。今年上半年，在投資增速整體回落的情況下，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)較為搶眼。數(shù)據(jù)顯示，上

5、半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.1%，增速比1-5月回落0.9個百分點，但比上年同期增速提高了1.5個百分點。文章稱：一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。,Part 01 市場/動態(tài),上海地王倒逼房價 7月賣地250億成全國吸金王,市場要點： 上海成為今年土地市場的

6、吸金之王。中指院數(shù)據(jù)，僅七月份上海的土地出讓金收入就達到250億元，八月初首周的土地收入約70億元。上半年滬出讓的30幅土地賣出了506億元；全國50個大城市上半年賣地收到達9656億元，同比飆升了38.5%。 受地王效應(yīng)影響，在樓市的傳統(tǒng)淡季滬樓市反映越來越旺，與全國樓市成量的下滑形成了鮮明的反差。最新統(tǒng)計，全國核心54城市七月份共成交商品住宅29.2萬平方米，環(huán)比成交量跌幅達到了7.4%。而上海七月份僅二手住宅的成交量

7、就上漲37%，交易資金上漲四成。 往年樓市的淡季，新房和土地兩個市場卻出現(xiàn)了少見的雙重火熱。八月剛剛開始，才一周多的時間，上海賣地的收入就接近70億元。,地王倒逼效應(yīng)開始顯現(xiàn)：在地王的不斷涌入下，出現(xiàn)了一種少見的景象：遠(yuǎn)郊高房價開始圍攻中心房價，土地價格倒逼新房和二手房房價。上半年持續(xù)處于亢奮狀態(tài)的上海房地產(chǎn)市場，原本在六月份已經(jīng)出現(xiàn)了一些疲態(tài)；然而在地王不斷涌現(xiàn)的背景下，市場出現(xiàn)了恐慌性需求加快入市的反?，F(xiàn)象。另一個新

8、現(xiàn)象是，上海的成交最活躍的區(qū)域由中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)監(jiān)測，去年下半年上海樓市交易最為活躍的是中環(huán)區(qū)域，但今年上半年的熱點區(qū)域則開始向外擠壓，外環(huán)沿線總價300萬的房子交易量相當(dāng)大，在地王效應(yīng)的催化下，外環(huán)開發(fā)商也加快了推盤的速度。,商品住宅市場公寓市場辦公市場類住宅市場商業(yè)市場土地市場全市市場總結(jié),Part 02 全市市場,本周供應(yīng)量4.71萬方，環(huán)比下滑80%，為嘉定主城的金隅大成郡（3.19萬方)、佘山的恒大佘山首府(

9、1.51萬方) 。本周全市商品住宅成交量 28.22萬方，環(huán)比下滑22%，由于全市新開盤項目較少，樓盤多處于捂盤蓄客階段，整體成交出現(xiàn)周期性下滑，主力成交區(qū)域為嘉定、青浦和松江，主力成交單案為徐匯南站的徐匯公園道壹號（2.51萬方） 、嘉定南翔的好世鳳翔苑（1.57萬方）和閘北彭浦的靜安府（0.72萬方）。本周商品住宅成交均價40962元/平米，環(huán)比上漲2%，整體波動不大。目前商品住宅存量861萬方（已扣除臨港雙限雙定項目”宜浩綠

10、園“的存量），按近三個月約均去化122萬方計算，出清周期約需7個月。,全市新開盤項目較少，樓盤多處于捂盤蓄客階段，礙于供應(yīng)，成交量有一定幅度下滑，本周全市新增供應(yīng)4.71萬方，環(huán)比大幅下滑，成交28.22萬方，環(huán)比下滑22%; 均價40962元/平米，環(huán)比上漲2%，波動不大,Part 02 全市市場-商品住宅供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,注：商品住宅成交已剔除“宜浩綠園”（下同）,本周全市商品住宅成交2181套，28.22萬方，

11、總銷115.60億元。嘉定區(qū)成交面積排名第一，成交392套，4.05萬方，主力成交項目為南翔的好世鳳翔苑（1.57萬方）、嘉定主城的禹州老城里（0.41）和安亭的路勁上海派（0.26萬方） ；青浦區(qū)成交面積排名第二，成交193套，3.21萬方，主力成交項目為朱家角的上實海上灣（0.68萬方） 、趙巷的和黃瀧灣（0.42萬方）和青浦新城的泰禾紅橋（0.19萬方）松江區(qū)成交面積排名第三，成交259套，3.14萬方，主力成交項目為新橋的

12、象嶼上海年華（0.61萬方） 、佘山的國貿(mào)天悅（0.44萬方）和綠地海珀佘山（0.32萬方）。,Part 02 全市市場-商品住宅各區(qū)縣成交面積排名,Part 02 全市市場-商品住宅成交面積Top10,本周成交排名第一的是徐匯南站的徐匯公園道壹號，成交2.51萬方，166套，成交均價75505元/㎡。,Part 02 全市市場-商品住宅新開盤/加推,本周僅1盤加推。,公寓市場基本趨同全市商品住宅；本周全市公寓供應(yīng)4.71萬方，環(huán)比下滑

13、77%；成交23.3萬方，環(huán)比下滑22%；均價42674元/平米，環(huán)比上漲2%,供應(yīng)走勢分析：供應(yīng)量4.71萬方，環(huán)比下滑77%，為嘉定主城的金隅大成郡（3.19萬方)、佘山的恒大佘山首府(1.51萬方) ；成交走勢分析：成交量23.3萬方，環(huán)比下滑22%；主力成交區(qū)域為嘉定、徐匯和松江，主力成交區(qū)域為嘉定、青浦和松江，主力成交單案為徐匯南站的徐匯公園道壹號（2.51萬方） 、嘉定南翔的好世鳳翔苑（1.57萬方）和閘北彭浦的靜安府（0

14、.72萬方）。價格走勢分析：42674元/平米，環(huán)比上漲2%，環(huán)比波動較小。 出清周期分析：目前全市公寓庫存595萬方（已扣除臨港雙限雙定項目”宜浩綠園的存量） ，按近三個月的月均去化104萬方計算，出清周期約需約6個月。,Part 02 全市市場-公寓供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,注：商品住宅成交已剔除“宜浩綠園”（下同）,本周辦公市場新增供應(yīng)5.81萬方，環(huán)比上漲32%，為浦東世博的中建時代廣場(2.24萬方)、閔行華漕的

15、虹橋正榮府(1.22萬方)和松江新城東區(qū)的中展時尚（0.87萬方）本周辦公市場成交3.71萬方，環(huán)比上漲33%，主力成交項目為閔行華漕的虹橋富力悅都（0.82萬方）和虹橋龍湖天街（0.31萬方）、張江的綠地M-town（0.33萬方）均為部分整售。本周辦公市場成交均價32248元/平米，環(huán)比上漲20%，主要為中環(huán)內(nèi)項目成交比例較大。目前全市辦公庫存量約824萬方，按近三個月的月均去化25萬方計算，出清周期約需約33月，合約2.8年

16、。,Part 02 全市市場-辦公供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,本周辦公市場量價齊升，供應(yīng)量5.81萬方，環(huán)比上漲32%；成交量3.71萬方，環(huán)比上漲33%；均價32248元/平米，環(huán)比上漲20%，主要為中環(huán)內(nèi)項目成交比例較大,本周酒店式公寓新增供應(yīng)2.6萬方，為普陀光新的香溢花城。從成交上來看，成交4.4萬方，環(huán)比下滑19%，主力成交項目為奉賢南橋的泰和名都（0.43萬方）、普陀光新的香溢花城（0.36萬方）和嘉定南翔的愛ME

17、城市（0.31萬方）。本周均價22797元/㎡，環(huán)比上漲2%，整體波動不大。目前全市類住宅庫存量約93萬方，按近三個月的月均去化19萬方計算，出清周期約需5個月。,Part 02 全市市場-類住宅供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,本周酒店式公寓產(chǎn)品波動不大，新增供應(yīng)2.6萬方，成交4.4萬方，環(huán)比下滑19%，本周均價22797元/㎡，環(huán)比上漲2%,供應(yīng)走勢分析：本周全市商業(yè)市場新增供應(yīng)量5.99萬方，主要為浦東世博的中建時代廣場（

18、1.70萬方）、金山新城的悅立方（1.12）和松江新城東區(qū)的中展時尚廣場（0.91萬方）。 成交走勢分析：本周全市商業(yè)成交3.47萬方，環(huán)比下滑12%，主要為朱家角的淀湖山莊（0.43萬方）、臨港新城的云錦苑（0.35萬方），金山新城的海尚馨苑（0.26萬方），全部為配套商業(yè)，均為整售。 價格走勢分析：本周成交均價19129元/平米，環(huán)比下滑18%，成交明星項目均在郊環(huán)區(qū)域，拉低整體均價。出清周期分析：目前全市商業(yè)庫存954萬方，

19、按近三個月的月均去化18萬方計算，出清周期約需53個月，合4.4年。,本周全市商業(yè)供應(yīng)大幅上升，成交依然以項目的集中整售為主，供應(yīng)量5.99萬方，環(huán)比上漲76%，成交量3.47萬方，環(huán)比下滑12%; 均價19129元/平米，環(huán)比下滑18%，成交明星項目均在郊環(huán)區(qū)域，拉低整體均價,單位：萬方,單位：元/㎡,Part 02 全市市場-商業(yè)供求走勢,Part 02 全市市場-土地市場,本周無居住用地掛牌，成交3幅含住宅地塊，是位于朱家角鎮(zhèn)的

20、3幅相臨地塊。,掛牌用地,成交用地,全市市場周分析總結(jié),本周全市商品住宅新開盤項目較少，樓盤多處于捂盤蓄客階段，整體成交出現(xiàn)周期性下滑，本周全市新增供應(yīng)4.71萬方，環(huán)比大幅下滑，成交28.22萬方，環(huán)比下滑22%; 均價40962元/平米，環(huán)比上漲2%，波動不大；本周辦公市場量價齊升，供應(yīng)量5.81萬方，環(huán)比上漲32%；成交量3.71萬方，環(huán)比上漲33%；均價32248元/平米，環(huán)比上漲20%，主要為中環(huán)內(nèi)項目成交比例較大；本周

21、酒店式公寓產(chǎn)品波動不大，新增供應(yīng)2.6萬方，成交4.4萬方，環(huán)比下滑19%，本周均價22797元/㎡，環(huán)比上漲2%，波動不大；本周全市商業(yè)供應(yīng)大幅上升，成交依然以項目的集中整售為主，供應(yīng)量5.99萬方，環(huán)比上漲76%，成交量3.47萬方，環(huán)比下滑12%; 均價19129元/平米，環(huán)比下滑18%，成交明星項目均在郊環(huán)區(qū)域，拉低整體均價；本周無純居住用地掛牌，成交3幅含住宅地塊，是位于朱家角鎮(zhèn)的3幅相臨地塊。,Part 02 全市市場

22、總結(jié),Part 03 浦東市場,商品住宅市場公寓市場辦公市場類住宅市場商業(yè)市場南碼頭區(qū)域辦公市場浦東市場總結(jié),供應(yīng)走勢分析：本周浦東商品住宅無新增供應(yīng)。 成交走勢分析：成交量2.69萬方，環(huán)比下滑19%，主要由于開發(fā)商前幾周開盤后，又進入了蓄客期，主力成交區(qū)域為唐鎮(zhèn)、洋涇和川沙，主力成交項目為唐鎮(zhèn)的浦發(fā)羅蘭翡麗（0.49萬方）、洋涇的地產(chǎn)尚海酈景（0.42萬方）和北蔡的大華錦繡華城（0.22萬方） 。 價格走勢分析：本周

23、浦東商品住宅均價59663元/㎡，環(huán)比下滑6%。 出清周期分析：目前浦東商品住宅庫存111萬方，按近三個月的月均去化10.4萬方計算，出清周期約需10個月。,本周浦東浦東商品住宅無新增供應(yīng)，成交則集中于中外環(huán)區(qū)域，單周成交2.69萬方，環(huán)比下滑19%，主要由于開發(fā)商前幾周開盤后，多進入了蓄客期；成交均價59663元/㎡，環(huán)比下滑6%,Part 03 浦東市場-商品住宅供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,本周成交排名第一的是唐鎮(zhèn)的浦發(fā)羅

24、蘭翡麗，成交0.49萬方，52套，成交均價5.38萬元/㎡。,Part 03 浦東市場-商品住宅成交面積排名,供應(yīng)走勢分析：本周浦東公寓無新增供應(yīng)。 成交走勢分析：本周浦東公寓成交2.17萬方，環(huán)比下滑29%，主力成交區(qū)域為唐鎮(zhèn)、洋涇、川沙，主力成交項目為唐鎮(zhèn)的浦發(fā)羅蘭翡麗（0.49萬方）、洋涇的地產(chǎn)尚海酈景（0.42萬方）和川沙的凱佳尊品國際（0.17萬方）。價格走勢分析：本周浦東公寓成交均價60245元/㎡，環(huán)比下滑4%。出清

25、周期分析：目前浦東新區(qū)公寓庫存82萬方，按近三個月月均去化9.3萬方計算，出清周期約9個月。,本周浦東公寓無新增供應(yīng)，成交2.17萬方，環(huán)比下滑29%，成交均價60245元/㎡，環(huán)比下滑4%,Part 03 浦東市場-公寓供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,供應(yīng)走勢分析：本周浦東辦公市場新增供應(yīng)2.24萬方，為浦東世博的中建時代廣場。 成交走勢分析：本周浦東辦公樓成交成交0.49萬方，環(huán)比大幅上漲，主力成交為綠地M-town（0.33

26、萬方）部分整售，其余全部為小體量成交。 價格走勢分析：本周成交均價35600元/㎡，環(huán)比上漲7%。出清周期分析：目前浦東辦公庫存122萬方，以近三個月的成交得出月均去化3.7萬方計算，出清周期33個月，合2.8年。,本周浦東辦公依舊保持低位，新增供應(yīng)2.24萬方，成交0.49萬方，環(huán)比上漲0.32萬方，均價35600元/㎡，環(huán)比上漲7%,Part 03 浦東市場-辦公供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,Part 03 浦東市場-類住

27、宅供求走勢,單位：萬方,供應(yīng)走勢分析：本周浦東類住宅無新增供應(yīng)。 成交走勢分析：本周浦東類住宅成交0.27萬方，環(huán)比下滑3%，無集中成交，項目多處于續(xù)銷狀態(tài)，主力成交個案為張江的盛大天地青春里（0.14萬方）、唐鎮(zhèn)的星紀(jì)元（0.10萬方）。 價格走勢分析：成交均價34681元/㎡，環(huán)比下滑33%，本周無內(nèi)環(huán)高端項目成交。 出清周期分析：目前浦東類住宅庫存7.22萬方，按近三個月的月均去化2.06萬方計算，出清周期約需4個月。,本周

28、浦東類住宅無新增供應(yīng)，項目多處于續(xù)銷狀態(tài)，本周成交0.27萬方，環(huán)比下滑33%，成交均價34681元/㎡，環(huán)比下滑33%，本周無內(nèi)環(huán)高端項目成交。,單位：元/㎡,Part 03 浦東市場-商業(yè)供求走勢,單位：萬方,單位：元/㎡,供應(yīng)走勢分析：本周浦東商業(yè)市場新增供應(yīng)1.78萬方，為浦東世博的中建時代廣場。 成交走勢分析：本周浦東商業(yè)成交0.09萬方，無主力成交項目，均為小商鋪散售。 價格走勢分析：本周浦東商業(yè)成交均價28328元/㎡

29、。 出清周期分析：目前浦東商業(yè)庫存102萬方，按近三個月成交得出的月均去化1.5萬方計算，出清周期約需68個月，合5.7年。,本周浦東商業(yè)市場新增供應(yīng)1.78萬方，成交0.09萬方，均價28328元/㎡，近期浦東商業(yè)物業(yè)成交表現(xiàn)一直較為低迷,Part 03 浦東市場-類住宅成交匯總（按面積排序）,Part 03 浦東市場-類住宅存量（按面積排序）,目前浦東類住宅主要競品存量達6.67萬方。,唐鎮(zhèn)上東國賓區(qū)，2號線地鐵上蓋26萬方商辦綜

30、合體，為滬上首個公益主題智能社區(qū),Part 03 浦東市場-區(qū)域熱銷項目-陽光城MODO（類住宅）,供應(yīng)：陽光城MODO累積供應(yīng)1140套精裝loft。成交：本周無成交。本期已售罄。,供應(yīng)：銀億誠品中心累計供應(yīng)210套辦公樓。成交：本周成交1套。目前存量28套，其中以130㎡以上高總價產(chǎn)品為主。本周無動態(tài),Part 03 浦東市場-南碼頭周邊競品-銀億誠品中心（辦公樓）,Part 03 浦東市場-南碼頭周邊競品-盛大青春里2.

31、0（類住宅）,供應(yīng)：盛大青春里2.0累計供應(yīng)896套酒店式公寓。成交：主力成交40-50㎡小戶型產(chǎn)品，本周成交29套，環(huán)比上漲16套，本周成交均價33407元/㎡，環(huán)比下滑5%。目前存量281套，其中以40-50㎡小戶型產(chǎn)品為主。,Part 03 浦東市場-南碼頭周邊競品-銀月灣（類住宅）,本周無成交。供應(yīng)：累計供應(yīng)862套酒店式公寓，截至目前存量75套。銀月金融中心預(yù)計加推剩余51套房源，面積47-61平，具體加推時間和價格待

32、定。層高4.5米，單價7萬起（上期6.3萬） 。有6種戶型，面積46-61平方米。 A、B、C戶型朝北，D、E、F戶型朝南。,浦東市場周分析總結(jié),本周浦東商品房市場繼一段小幅上漲后又迎來周期性下滑，浦東商品住宅無新增供應(yīng)，成交量2.69萬方，環(huán)比下滑19%，主要由于開發(fā)商前幾周開盤后，又進入了蓄客期；成交均價59663元/㎡，環(huán)比下滑6%；本周浦東辦公依舊保持低位，新增供應(yīng)2.24萬方，成交0.49萬方，環(huán)比上漲0.32萬方，均價3

33、5600元/㎡，環(huán)比上漲7%。本周浦東類住宅無新增供應(yīng)，項目多處于續(xù)銷狀態(tài)，本周成交0.27萬方，環(huán)比下滑33%，成交均價34681元/㎡，環(huán)比下滑33%，本周無內(nèi)環(huán)高端項目成交。本周浦東商業(yè)市場新增供應(yīng)1.78萬方，成交0.09萬方，均價28328元/㎡，近期浦東商業(yè)物業(yè)成交表現(xiàn)一直較為低迷。,Part 03 浦東市場總結(jié),Part 04 臨港區(qū)域市場,商品住宅市場公寓市場競品分析臨港區(qū)域市場總結(jié),供應(yīng)走勢分析：本周南匯公寓

34、無新增供應(yīng)；成交走勢分析：成交面積1.97萬方，環(huán)比下滑29%，主要成交為臨港和惠南，主力成交項目為臨港的保利湖畔林語（0.29萬方）、惠南的遠(yuǎn)洋萬和四季（0.27萬方）和航頭的金地藝華年（0.18萬方）。價格走勢分析：本周成交均價25477元/㎡，環(huán)比下滑1%，基本持平。出清周期分析：目前南匯公寓庫存74萬方，按近三個月成交得出的月均去化10.8萬方計算，出清周期約需6.8個月。,本周南匯公寓無推盤，樓盤多處于捂盤蓄客狀態(tài)，本周

35、無新增供應(yīng)，成交面積1.97萬方，環(huán)比下滑29%，本周均價25421元/㎡，環(huán)比持平,Part 04 南匯區(qū)域市場-公寓市場周分析,單位：萬方,單位：元/㎡,供應(yīng)走勢分析：本周臨港區(qū)域市場商品住宅無新增供應(yīng)。成交走勢分析：本周成交面積0.87萬方，環(huán)比下滑11%，本周主要為開盤后的陸續(xù)簽約，主力成交項目為保利蔚藍(lán)林語（0.29萬方）、同潤金色橘苑（0.14萬方）和朗詩里程（0.10萬方）。價格走勢分析：本周成交均價20371元/㎡，

36、環(huán)比上漲9%，保利蔚藍(lán)林語的大量簽約拉高均價。出清周期分析：目前臨港區(qū)域商品住宅庫存約15.78萬方（已扣除臨港雙限雙定項目”宜浩綠園“的存量），按近三月成交來看，平均月去化3.4萬方，預(yù)計出清周期約5個月。按照近一年月均2.4萬方的去化量計算，出清周期約8個月。但考慮到區(qū)域中有多個待上市項目，預(yù)計16年欲入市量在39.7萬方，屆時動態(tài)去化周期超過將2年。（新視界2.6、臨港首府8.0、碧云零壹號14.3萬科9.4、碧桂園5.3）,P

37、art 04 臨港區(qū)域市場-商品住宅市場周分析,單位：萬方,單位：元/㎡,本周臨港商品住宅無新增供應(yīng)，成交面積0.87萬方，環(huán)比下滑11%，主要為開盤后的陸續(xù)簽約，成交均價20371元/㎡，環(huán)比上漲9%，保利蔚藍(lán)林語的大量簽約拉高均價,Part 04 臨港區(qū)域市場-周度商品住宅成交匯總,供應(yīng)走勢分析：本周臨港區(qū)域市場公寓無新增供應(yīng)。成交走勢分析：本周成交面積0.84萬方，環(huán)比下滑11%，主力成交項目為保利蔚藍(lán)林語（0.27萬方）、同潤

38、金色橘苑（0.14萬方）和朗詩里程（0.10萬方） 。價格走勢分析：本周成交均價20211元/㎡，環(huán)比上漲10%。出清周期分析：目前臨港區(qū)域公寓庫存約14.9萬方（已扣除臨港雙限雙定項目”宜浩綠園“的存量），按近3個月內(nèi)的月均去化3.2萬方，預(yù)計出清周期約5個月。按照近一年月均2萬方的去化量計算，約9個月。但考慮到區(qū)域中有多個待上市項目，預(yù)計16年欲入市量在39.7萬方，屆時動態(tài)去化周期超過將2年。（新視界2.6、臨港首府8.0、碧

39、云零壹號14.3萬科9.4、碧桂園5.3）,本周臨港公寓無新增供應(yīng)，成交面積0.84萬方，環(huán)比下滑11%，成交均價20211元/㎡，環(huán)比上漲10%,Part 04 臨港區(qū)域市場-公寓市場周分析,單位：萬方,單位：元/㎡,,凱德新視界,,,紫菁庭,,朗詩里程,,16號線,案例選取原則：區(qū)位相似；產(chǎn)品/戶型同質(zhì)化；去化表現(xiàn)較好；客戶交叉。,凱德新視界紫菁庭東亞陽光里麗都璟庭,,,東亞陽光里,麗都璟庭,Part 04 臨港區(qū)域市

40、場-重點競品周動態(tài)分析/重點競品確定,,保利蔚藍(lán)林語,,同潤金色橘園,滴水湖馨苑三期同潤金色橘園朗詩里程臨港首府（新開盤）保利天琴宇（即將開盤）萬科金域瀾灣（即將開盤）,,萬科金域瀾灣,,滴水湖馨苑,,臨港首府,,保利天琴宇,Part 04 臨港區(qū)域市場-重點競品存量情況（按庫存面積排行）,立面風(fēng)格,ART-DECO風(fēng)格，真石漆立面,景觀打造,戶型設(shè)計,配套價值,裝修標(biāo)準(zhǔn),新加坡中央園林景觀，中軸對稱,主力79-87㎡2R,毛

41、坯，7/8/9#為簡裝修,二期15000㎡商業(yè),純公寓社區(qū)，距離軌交書院站約3.5公里；二期自帶1.5萬方商業(yè)配套，主打單總價優(yōu)勢、軌道交通,Part 04 重點競品動態(tài)分析-凱德新視界,,,,,成交：本周成交1套，一期房源已售罄凱德新視界二期樣板間預(yù)計于8月6日正式開放，預(yù)計9月底開盤。凱德新視界二期總建筑面積約8.6萬平方米，由12棟18層小高層組成，并自帶1.5萬方商業(yè)，規(guī)劃戶數(shù)825戶。,物業(yè)類別,高層、聯(lián)排別墅,容積率,戶

42、型設(shè)計,配套價值,裝修標(biāo)準(zhǔn),1.4,65 ㎡ 1R、90/125㎡3R、,精裝，報價2000元/㎡,聯(lián)排別墅及高層混合型社區(qū)，并且自帶5000方商業(yè),自帶5000㎡的商業(yè)配套,Part 04 重點競品動態(tài)分析-紫菁庭,,成交：本周成交5套，為尾盤備案。本周無動態(tài)。項目售罄，后期無加推。,物業(yè)類別,小高層、高層,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,裝修標(biāo)準(zhǔn),1.6,78㎡2R、88㎡3R,毛坯，簡裝：1700元/㎡,大潤發(fā)、寶龍（在建）等,東

43、亞新華地產(chǎn)進軍上海首作。主力78㎡2R和88㎡3R產(chǎn)品，主打臨港本地客戶,Part 04 重點競品動態(tài)分析-東亞陽光里,成交：續(xù)銷狀態(tài)，本周成交4套，成交均價16895元/㎡，為本期加推房源。東亞陽光里已于7月16日加推17號樓4單元，戶型面積為78平2房。20套左右，精裝交付。,本周成交9套，環(huán)比減少1套，成交均價19360元/㎡，環(huán)比基本持平。麗都璟庭已于2016年8月6日加推15#02室最后16套約118平精裝3房；電商購房

44、有3W元的現(xiàn)金優(yōu)惠。,物業(yè)類別,小高層、高層,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,裝修標(biāo)準(zhǔn),1.8,89㎡3R、119㎡4R,毛坯/精裝：1500元/㎡,大潤發(fā)、寶龍（在建）等,Part 04 重點競品動態(tài)分析-麗都璟庭,泥城核心地段，緊鄰在建寶龍城市廣場。主打89㎡3R和119㎡4R。目前處于續(xù)銷狀態(tài),物業(yè)類別,小高層+高層,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,裝修標(biāo)準(zhǔn),1.4,78-92㎡,毛坯,純高層社區(qū)，并且自帶2000方內(nèi)部會所,在建幼兒園,

45、Part 04 重點競品動態(tài)分析-同潤金色橘苑,,12,本周成交15套，環(huán)比增加4套。均價16391元/㎡，基本持平。2016年7月2日已加推8#樓90-92平3房毛坯房源。同潤金色橘苑在售3房，分別是88㎡簡裝和92㎡毛坯，，毛坯報價16500元/平，簡裝報價18000元/平。購房有15萬抵25萬優(yōu)惠。,Part 04 重點競品動態(tài)分析-同潤金色橘苑,物業(yè)類別,多層花園洋房+小高層（三期）,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,裝修標(biāo)準(zhǔn),

46、1.0,88/139/143㎡,毛坯,小高層公寓，內(nèi)部生活、娛樂配套齊全,內(nèi)、外部配套完善,Part 04 重點競品動態(tài)分析-滴水湖馨苑三期,,本周成交8套，1套為一期房源；本期成交產(chǎn)品均價2.15萬元/㎡；港城滴水湖馨苑城萃目前暫無房源在售。預(yù)計9月加推117平3房，139平4房，143平4房，毛坯交付，具體加推時間、價格待定。,Part 04 重點競品動態(tài)分析-滴水湖馨苑三期,物業(yè)類別,洋房、小高層,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,

47、裝修標(biāo)準(zhǔn),1.8,61㎡1R,69㎡2R,79/82㎡3R,毛坯/精裝 1500元/㎡,自帶1000㎡的商業(yè)配套,小戶型設(shè)計，通過較高得房率和附加值實現(xiàn)熱銷。社區(qū)自帶1000方商業(yè)，一條中央景觀大道和親水平臺設(shè)計,成交：本周成交11套，環(huán)比減少11套；成交均價17259元/㎡，環(huán)比下滑5%，本期有部分毛坯房源。朗詩里程二期已于2016年8月5日晚7點加推。此次加推房源主要位于17#東單元，房源主要有76平2房，總價150萬起；8

48、6平3房，總價170萬起，本次共計加推60套左右房源。有3W抵6W優(yōu)惠。,Part 04 重點競品動態(tài)分析-朗詩里程二期,物業(yè)類別,小高層、疊加、聯(lián)排、合院,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,均價報價,1.0,高層、洋房、創(chuàng)新疊加、別墅,22000元/㎡,——,臨港首府為高品質(zhì)低密度復(fù)合型社區(qū)，建筑形態(tài)有類獨棟別墅、聯(lián)排別墅、創(chuàng)新疊加電梯公寓、小高層,臨港首府已于2016年7月16日首次開盤。項目將于2016年8月末加推新房源，預(yù)計加推戶

49、型為217-292平聯(lián)排別墅及106-224平疊加公寓，具體信息待定。目前項目樣板間仍在裝修中；本周成交4套，1套創(chuàng)新疊加，3套公寓；成交均價20448元/㎡,Part 04 重點競品動態(tài)分析-臨港首府,物業(yè)類別,小高層、疊加、聯(lián)排,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,均價報價,1.10,洋房：89/109/119/144㎡,——元/㎡,——,12萬方別墅和公寓為主的低密度高端住宅區(qū)，由小高層公寓和創(chuàng)新疊拼、聯(lián)排別墅組成，距臨港大道站1公里

50、,保利鈴蘭公館目前在建中，預(yù)計將于2016年下半年全新開盤。精裝洋房戶型為89平3房、109平4房；毛坯疊墅戶型為119平3房；毛坯聯(lián)排別墅戶型為144平4房，2019年3月交房。具體信息待定。售樓處9月開放,Part 04 重點競品動態(tài)分析-保利鈴蘭公館,規(guī)劃圖,實景圖,物業(yè)類別,小高層、疊加、聯(lián)排,容積率,戶型設(shè)計,配套價值,均價報價,1.10,公寓/洋房/聯(lián)排,報價23000元/㎡,——,萬科金域瀾灣位于臨港主城區(qū)，距離16號線滴

51、水湖站約1公里，17棟8層公寓、24幢5+1層花園洋房和16幢別墅，項目毗鄰2萬方綠地公園，七大主題景觀設(shè)計，萬科物業(yè),萬科金域瀾灣預(yù)計2016年8月末開盤，將開戶型為75平2房及89-125平3房，具體開盤時間及價格待定。目前樣板間已經(jīng)開放。,Part 04 重點競品動態(tài)分析-萬科金域瀾灣,規(guī)劃圖,售樓處,臨港區(qū)域市場周分析總結(jié),本周南匯公寓無推盤，樓盤多處于捂盤蓄客狀態(tài)，本周無新增供應(yīng)，成交面積1.97萬方，環(huán)比下滑29%，本周均

52、價25421元/㎡，環(huán)比持平。本周臨港商品住宅無新增供應(yīng)，成交面積0.87萬方，環(huán)比下滑11%，主要為開盤后的陸續(xù)簽約，成交均價20371元/㎡，環(huán)比上漲9%，保利蔚藍(lán)林語的大量簽約拉高均價。目前臨港區(qū)域商品住宅庫存約15.78萬方按近三月成交來看，平均月去化3.4萬方，預(yù)計出清周期約5個月。按照近一年月均2.4萬方的去化量計算，出清周期約8個月。但考慮到區(qū)域中有多個待上市項目，預(yù)計16年欲入市量在39.7萬方，屆時動態(tài)去化周期超過