基于拍賣方式的土地估價方法研究.pdf

1、我國從2001年起推行?！罢袠?biāo)、拍賣、掛牌”的經(jīng)營性用地出讓政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地必須通過公開競拍，因此有必要探討在公開拍賣方式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競價出價的依據(jù)以及計算方法，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競價提供參考。 本文主要討論了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地競拍中的出價依據(jù)以及在拍賣方式下以土地最大開發(fā)價值為估價所適用的估價方法．首先從分析我國土地“招拍掛一交易方式入手，認(rèn)為其符合拍賣理論中英式拍賣的分類，而根據(jù)拍賣理論，競拍者必

2、須以拍品對其的“私人價值一出價才有可能競得拍品。因此企業(yè)以競價為目的對土地估價，應(yīng)當(dāng)是估算土地對企業(yè)的搿私人價值”，也即以最大開發(fā)價值為估價目的。然后在考察影響土地開發(fā)價值若干因素后，發(fā)現(xiàn)土地的開發(fā)價值取決于未來在土地上開發(fā)完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，而土地競價中的出價依據(jù)——最大開發(fā)價值則是土地的現(xiàn)時價值。傳統(tǒng)的假設(shè)開發(fā)法雖與房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)工藝過程和開發(fā)目的較為擬合，但是是一種靜態(tài)的方法，不適合估算土地的最大開發(fā)價值。最后在假設(shè)開發(fā)法基