我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要性研究.pdf

1、我國的房地產(chǎn)市場是在改革開放以后，伴隨社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立而逐步發(fā)展起來的。隨著我國住房消費(fèi)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)逐步顯示出在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，我國已明確將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，決定了各國金融當(dāng)局都相當(dāng)重視本國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，而我國由于眾多因素的影響，目前房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)并不完善，房地產(chǎn)金融工具較為單一，風(fēng)險(xiǎn)防范能力較弱，因此，有必要引入國外成熟的金融工具，而

2、房地產(chǎn)投資信托基金滿足了這種需求。 在介紹了房地產(chǎn)投資信托基金的起源和發(fā)展之后，本文開始重點(diǎn)論述房地產(chǎn)投資信托基金作為金融工具的基本特征。 首先，根據(jù)資金投向的不同，房地產(chǎn)投資信托基金可以劃分為權(quán)益型、抵押型以及混合型三大類。由于抵押型RBITs面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，在美國上市的三類RBITs中，抵押型RBITs僅占6.52％，而權(quán)益型REITs占比則高達(dá)九成多。 其次，根據(jù)美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(NAREIT

3、)提供的數(shù)據(jù)資料，F(xiàn)TSENAREITEquity指數(shù)同其它幾種重要的美國證券指數(shù)的相關(guān)系數(shù)呈逐年下降趨勢。這說明，作為一種金融投資工具，REITs與其他金融工具低相關(guān)性的特點(diǎn)非常明顯。因此，RRITs可以為資產(chǎn)組合提供資產(chǎn)分散的選擇，這對于防范投資風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)重要的意義。 第三，權(quán)益型REITs上市公司的股息率較高，根據(jù)NAREIT公布的數(shù)據(jù)，權(quán)益型REITs上市公司的股息率從整體上而言超過了美國十年期國債的收益率，而且隨著時(shí)

4、間的推移，權(quán)益型REITs上市公司股息率與美國十年期國債收益率之間的利差有逐步擴(kuò)大的趨勢。 第四，根據(jù)NAREIT2007年1月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，F(xiàn)TSE NAREIT Equity指數(shù)總回報(bào)率在1年、3年、5年、10年、15年、20年以及30年的周期中，都超過了Wilshire 5000指數(shù)、NASDAQ100指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)、Russell 2000指數(shù)以及道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)。此外，以回報(bào)率的波動(dòng)性來衡量REITs的收益風(fēng)

5、險(xiǎn)，在10年、15年、20年以及30年的周期中，權(quán)益型REITs的風(fēng)險(xiǎn)要低于各股指，但在1年、3年以及5年的短期表現(xiàn)中，權(quán)益型REITs回報(bào)率的波動(dòng)性則略高于各股指，這表明了權(quán)益型REITs適合長期投資的特點(diǎn)?？傮w而言，與其他金融工具相比，權(quán)益型REITs的收益更加穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也相對更小。 第五，由于房地產(chǎn)是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產(chǎn)標(biāo)的上的REITS也具有很強(qiáng)的抵御通貨膨脹能力。根據(jù)NAREIT2007年1月公

6、布的FTSE NAREIT Equity REIT 價(jià)格指數(shù)與消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的對比圖，在過去的二十多年時(shí)間里，REITs股票價(jià)值的增長幅度整體上明顯超過了消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的上漲，表明REITs具有很強(qiáng)抵御通貨膨脹的能力，也再次驗(yàn)證了REITs是一種有著優(yōu)異表現(xiàn)的保值類金融投資工具。 第六，REITs與債券、公司股票、房地產(chǎn)直接投資等投資工具有顯著區(qū)別，體現(xiàn)了REITs流動(dòng)性好、投資收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小、合理避稅等良好特性。

7、接下來，本文進(jìn)一步探討了我國房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品與房地產(chǎn)投資信托基金的區(qū)別。指出我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是作為銀行融資渠道的替代品出現(xiàn)的，其不僅深受我國房地產(chǎn)信貸政策的影響，而且在產(chǎn)品屬性、流通性、風(fēng)險(xiǎn)分散能力、專業(yè)化運(yùn)營程度以及擁有的投資者類型等方面都有較大的差異。即使是我國的信托行業(yè)仿效REITs運(yùn)作模式設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)金融投資工具，與真正意義上的REITs產(chǎn)品也仍然有眾多本質(zhì)上的區(qū)別。 由于REITs具有優(yōu)異的金融投資屬性，而我國目前

8、的房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品本質(zhì)上又區(qū)別于REITs，因此，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金十分有必要。對其必要性，本文分別從五個(gè)方面進(jìn)行了論述。 首先，建立房地產(chǎn)投資信托基金，將拓寬我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，充裕的資金支持都是相當(dāng)關(guān)鍵的。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間短，企業(yè)內(nèi)源融資能力有限，因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)更多是依靠銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資等外源融資方式滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求。但是由于

9、現(xiàn)有融資渠道所存在的種種缺陷，引入其它有效的融資渠道就顯得十分重要。房地產(chǎn)投資信托基金作為國際上運(yùn)用成熟、有效的融資方式，以其優(yōu)異的投資屬性，引導(dǎo)大量低效運(yùn)作的儲蓄及其它資金進(jìn)入可以獲取更高收益的實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域，從而成為拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的一條合理有效途徑。 其次，房地產(chǎn)投資信托基金的建立，有利于我國商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。對于商業(yè)地產(chǎn)商，房地產(chǎn)投資信托基金的融資意義并不在于解決其前期開發(fā)資金需求，而是縮短其投資回收期，在維

10、護(hù)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)完整性的前提下，緩解我國商業(yè)地產(chǎn)商所面臨的資金壓力。此外，還可以推動(dòng)我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)變，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分，從而提高整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行效率。 第三，為我國中小投資者提供新的有效投資渠道，分流巨額儲蓄存款。我國居民儲蓄高速增長的基本原因，除了居民收入的穩(wěn)步上升，個(gè)人承擔(dān)的教育、住房、醫(yī)療、養(yǎng)老成本增加等因素外，我國中小投資者缺乏有效的金融投資工具也是一個(gè)相當(dāng)重要的原因。在發(fā)達(dá)國家，個(gè)人投資工具非常豐富，

11、除股票外，還有政府發(fā)行的債券、貨幣市場基金、共同基金以及各種企業(yè)債券、期權(quán)、期貨等眾多金融品種可供選擇。而在中國，目前可供選擇的個(gè)人投資品種少而又少，即便是為數(shù)不多的幾個(gè)現(xiàn)有投資品種，對于缺乏投資經(jīng)驗(yàn)和理財(cái)技巧的普通居民來說也是充滿了風(fēng)險(xiǎn)。倘若我國建立房地產(chǎn)投資信托基金，以其所具有的優(yōu)異投資屬性，必將進(jìn)一步豐富我國的金融投資工具，為廣大中小投資者提供一個(gè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)而獲得較高收益的投資渠道。 第四，有利于推動(dòng)我國廉租房制度的發(fā)展

12、及完善。建立廉租房RHTs最大的作用在于廣泛吸收社會閑置資金，從而根本上解決我國廉租房建設(shè)資金的匱乏現(xiàn)象，使其真正成為覆蓋絕大多數(shù)中低收入家庭的住房保障體制。廉租房P,ZITs的建立還有利于我國房地產(chǎn)市場的完善與發(fā)展，可以為不能償還銀行個(gè)人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋，以解決其生活必需的住房問題，從而為銀行行使債權(quán)創(chuàng)造條件，增強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性。 第五，房地產(chǎn)投資信托基金在資產(chǎn)剝離過程中將發(fā)揮重要作用。以RBITs方式剝

13、離不動(dòng)產(chǎn)，將成為改善我國財(cái)政狀況的有效途徑之一，而且通過REITs剝離非核心房產(chǎn)，將有利于企業(yè)的重組，此外，在我國銀行處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)方面也可以發(fā)揮巨大作用。 最后本文對我國房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行模式進(jìn)行了簡要分析，在比較公司型與契約型房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)劣勢之后，指出我國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形態(tài)應(yīng)該選擇契約模式，而贖回方式應(yīng)選擇封閉式基金，此外，在收益分配方面，應(yīng)該制定相關(guān)法規(guī)，要求房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)營所得在扣除經(jīng)