我國建立房地產(chǎn)投資信托基金的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的動力源，也是利潤較高的行業(yè)。可以帶動鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是改善居民生活條件、吸納就業(yè)、推動我國國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康的發(fā)展對我國整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有極其重要的意義。它作為一個資金高度密集型行業(yè)，對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商企業(yè)，它的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持。經(jīng)過多年的探索，一個市場化的、逐步適應(yīng)國情的住房制度已經(jīng)基本建立，同時(shí)也初步形成了以銀行信貸為

2、主的住房金融體系。但這個體系近幾年開始顯現(xiàn)出不能適應(yīng)的跡象：通過對房地產(chǎn)開發(fā)資金的定金和預(yù)收款、企業(yè)自籌資金和銀行貸款這幾種主要來源進(jìn)行分析，自籌資金主要來自購房者的銀行按揭貸款，按首付計(jì)算，企業(yè)自籌資金中大約70％來自銀行貸款；定金和預(yù)收款中也有30％的資金來自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上。這也使得房地產(chǎn)開發(fā)商的集資來源受到限制，特別是國家宏觀調(diào)控收緊銀根或是銀行業(yè)陷入經(jīng)營危機(jī)的時(shí)候，這種資金來源限制愈

3、加明顯。并且在這種情況下銀行也承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為此中國人民銀行出臺了“121”號文件，即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)貸款越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)的資金非常緊張，面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。尤其在2005年9月下旬，銀監(jiān)會出臺的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困境。 在這種背景下，尋找一條新的有充裕、穩(wěn)定資金來源的融資渠道對于融資困難重重的我國房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。而

4、在國外成功運(yùn)作多年、房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的融資方式之—房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)就具備這種優(yōu)勢，這種融資模式也就是本文研究的主要內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱REITs)實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的出現(xiàn)，讓每個人有了投資大規(guī)模商業(yè)性房地產(chǎn)的機(jī)會，它憑借著自身的優(yōu)勢、明

5、確的投資績效、穩(wěn)定的利息收入和高流動性等特點(diǎn)吸引著大批的資金。 REITs起源于19世紀(jì)中葉在馬薩諸塞州波士頓市設(shè)立的商業(yè)信托。近年來它在各國證券市場迅速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至2007年末，美國共有200多只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過4750億美元。而且近年來歐洲、亞洲、南美洲的一些國家都針對REITs制定專門的法律，推進(jìn)REITs的發(fā)展。日本、韓國、新加坡等國的交易所都已有REITs上市，與

6、普通股票一樣交易。從國外的情況來看，沒有REITs，就沒有商業(yè)地產(chǎn)，超過60％的房地產(chǎn)投資是通過REITs實(shí)現(xiàn)的。 然而，當(dāng)前國內(nèi)學(xué)術(shù)界對REITs的研究尚不深入，對其形成機(jī)理、法律規(guī)范、實(shí)際運(yùn)用等方面都缺乏深入系統(tǒng)的研究。值得注意的是，為緩解房地產(chǎn)行業(yè)對金融系統(tǒng)、尤其是商業(yè)銀行構(gòu)成的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行己于2007年1月先行啟動了課題研究。因此，在這一現(xiàn)實(shí)背景下，系統(tǒng)研究當(dāng)前我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀和障礙，探尋切實(shí)可

7、行的運(yùn)作模式和路徑，對于降低我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保障金融體系安全，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅具有重要的理論意義，也具有特別重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文運(yùn)用現(xiàn)代金融理論對房地產(chǎn)投資信托基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作方式，借鑒美國和亞洲的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上提出了我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)意義及對策。 第一部分為論文的第二章房地產(chǎn)投資信托基金的一般理論分析，主要介紹房地產(chǎn)投資信托

8、基金概念、分類以及獨(dú)特的優(yōu)勢，為下文分析建立我國房地產(chǎn)投資基金提供理論支持。 第二部分為論文的第三章，介紹中國建立REITs的現(xiàn)狀及障礙，通過對我國兩個“類REITs”的考察，明確我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展水平和制約其發(fā)展的各種障礙，包括制度障礙，市場障礙，人才障礙等，為后面有針對性的提出解決辦法和建議指明方向。 第三部分為論文的第四章和第五章，我國房地產(chǎn)投資信托基金的模式選擇和政策建議。研究和借鑒美國及亞洲各國的發(fā)展經(jīng)

9、驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合中國目前的實(shí)際情況對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展模式提出一些參考途徑，并從國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面入手，提出了在我國推動房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的政策建議。 本文的主要創(chuàng)新之處是基于現(xiàn)有法規(guī)政策界定了房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)涵，對理論闡述比較清晰，并對比借鑒了國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，設(shè)計(jì)了我國房地產(chǎn)投資信托基金的框架，為房地產(chǎn)融資管理提供了有效手段。本文的主要不足之處是對房地產(chǎn)投資信托基金的實(shí)際操作分析不夠深入，同時(shí)具體路徑的設(shè)定主觀性比較強(qiáng)