房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估研究——以百色金灣花園項(xiàng)目為例.pdf

1、隨著近年來國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它是不同于一般產(chǎn)品的投資，必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析。因此，房地產(chǎn)投資與決策的理論探索與實(shí)踐已不單單是一個(gè)學(xué)術(shù)問題，而且成為一個(gè)重要問題引起國內(nèi)外有關(guān)專家和房地產(chǎn)投資者的重視。隨著國家新一輪的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐

2、步回歸理性，其競爭更加激烈，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資必須加強(qiáng)對(duì)前期決策的項(xiàng)目評(píng)估，使決策具有科學(xué)性和客觀性，從而減少投資決策的失誤，提高投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。本文以房地產(chǎn)投資理論分析為主線，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估作了較系統(tǒng)的研究。 本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作進(jìn)行了細(xì)致的界定，指出項(xiàng)目的項(xiàng)目評(píng)估包括項(xiàng)目的必要性、可能性和合理性三個(gè)方面，而項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位以及項(xiàng)目前期工作的運(yùn)行效率是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。為了具體說明如何開

3、展房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的可行性研究，本文以百色的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為例，對(duì)其進(jìn)行了區(qū)位分析，并運(yùn)用SWOT分析方法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究，在此基礎(chǔ)上提出了該項(xiàng)目的定位和規(guī)劃初步設(shè)想，闡明了房地產(chǎn)開發(fā)前期工作進(jìn)行可行性研究的重要性。 本研究內(nèi)容主要采用的房地產(chǎn)市場分析是項(xiàng)目評(píng)估的必要性分析，市場調(diào)查和市場預(yù)測則是市場分析的主要工作，區(qū)位環(huán)境分析是市場分析所必須的過程。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析則是項(xiàng)目評(píng)估的可行性分析。投資利潤率

4、、投資利稅率、靜態(tài)投資回收期是房地產(chǎn)投資的靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，適用于項(xiàng)目的初步評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等是房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，它考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，從項(xiàng)目的全壽命期考慮，比較合理和準(zhǔn)確。不確定性分析則從風(fēng)險(xiǎn)角度來評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目，主要有盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 經(jīng)本文研究分析結(jié)果與原構(gòu)思基本相符，主要結(jié)論是：該項(xiàng)目可行。本文通過對(duì)百色項(xiàng)目的項(xiàng)目評(píng)估的研究，希望今后對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)