住房保障制度比較與研究

1、<p>　　住房保障制度比較與研究</p><p>　　【摘要】住房公積金是職工和單位共同繳存的長(zhǎng)期的、強(qiáng)制的、互助的住房?jī)?chǔ)金，這是我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定的住房公積金的基本概念。從制度設(shè)計(jì)和起源上來(lái)看，住房公積金是舶來(lái)品，它是我國(guó)根據(jù)國(guó)情仿照外國(guó)房屋保障體系和金融體系建立起來(lái)的一種制度。其從2002年開(kāi)始強(qiáng)制執(zhí)行至今已有20余年，經(jīng)過(guò)多年的理論研究與實(shí)踐，制度的有了一定的發(fā)展，但是由于《條

2、例》本身沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何修改，所以存在很多與時(shí)代脫節(jié)的現(xiàn)象，本文通過(guò)對(duì)主要其他幾國(guó)住房保障制度進(jìn)行相關(guān)對(duì)比，研究總結(jié)其缺點(diǎn)與不足，闡述我國(guó)目前住房保障體系的發(fā)展目標(biāo)的方向。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】住房公積金，住房保障，公積金制度 </p><p>　　一、世界主要國(guó)家的住房保障制度 </p><p>　　1、新加坡制度。新加坡的住房保障制度是我國(guó)住房公積金制度

3、學(xué)習(xí)的主要來(lái)源，它的發(fā)展對(duì)我國(guó)住房公積金有重要意義。其住房公積金制度最早成立于上世紀(jì)50年代，是由政府牽頭創(chuàng)建的由雇員和雇主共同繳存的，保證職工退休或離職之后生活需求的養(yǎng)老保障基金。公積金設(shè)立之初并不是考慮職工住房，而是僅用于雇員的養(yǎng)老。隨著住房需求的日趨擴(kuò)大，中央政府在1964年提出了“居者有其屋”的住房保障計(jì)劃，提出解決住房保障問(wèn)題主要將依靠中央公積金積累的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金解決資金問(wèn)題。1968年政府將中央公積金使用范圍擴(kuò)大到住房領(lǐng)域用

4、于改善中低收入者的住房條件，新加坡政府提出了公共住屋計(jì)劃和住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)了中央公積金與國(guó)民住房發(fā)展計(jì)劃相結(jié)合，職工可以將個(gè)人養(yǎng)老賬戶中的部分資金用于購(gòu)買(mǎi)公屋或私人產(chǎn)業(yè)，同時(shí)職工也可以利用公積金購(gòu)買(mǎi)公共住房和公共組屋。新加坡政府于1975年對(duì)公積金的使用放開(kāi)部分限制，尤其對(duì)于中等收入者，政府允許將其所繳納富余公積金用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、教育、投資等。 </p><p>　　總結(jié)以上發(fā)展歷程，我認(rèn)為新加坡的中央公積金總

5、結(jié)起來(lái)有兩大特點(diǎn)：一是個(gè)人所有，政府調(diào)控。即公積金是強(qiáng)制政府保障的一種，他雖然歸個(gè)人所有，但其政府調(diào)控性明顯；二是公積金的使用靈活。中央公積金保障雇員的基本權(quán)益比較全面，而且充分考慮的其自身保值增值的能力，雇員享有普通賬戶、保健賬戶、特別賬戶等不同權(quán)益，享受了基本保障和額外收益，可以說(shuō)成員繳納的公積金越多所獲得的收益也就越多，中央公積金的運(yùn)營(yíng)效益已經(jīng)超過(guò)一般市場(chǎng)的水平。 </p><p>　　2、德國(guó)制度。研究德

6、國(guó)模式主要是中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在中國(guó)有一定發(fā)展，其主要方向是政府引導(dǎo)的市場(chǎng)運(yùn)作的住房體系保障制度。在德國(guó)有專業(yè)的國(guó)家儲(chǔ)蓄銀行進(jìn)行住房保障工作。保障人需要與儲(chǔ)蓄銀行簽訂“存款契約”，繳存一定年限后，可以按照較低的利率水平或的目標(biāo)貸款用于購(gòu)房。 </p><p>　　其制度也有兩個(gè)特點(diǎn)：一是強(qiáng)制性。即其保障制度也是國(guó)家要求所有保障人必須執(zhí)行的。而且有專門(mén)的運(yùn)行機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)作，獨(dú)立于其他資本市場(chǎng)之外單獨(dú)運(yùn)行，但其可以吸收部分

7、外來(lái)資本，長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益可以吸引部分保守投資者。二是政府補(bǔ)貼。這項(xiàng)資金之所以能夠良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，是需要高福利的政府補(bǔ)貼，因此德國(guó)制度使用國(guó)家福利補(bǔ)充到住房保障體系中來(lái)。 </p><p>　　3、法國(guó)制度。法國(guó)制度與德國(guó)相似，卻有不同，其最大的特點(diǎn)在于住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)并不是完全強(qiáng)制，也不由國(guó)家設(shè)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)，而是由各商業(yè)銀行來(lái)控制，更加突出了市場(chǎng)的作用。這種制度也是要雙方簽訂一定的存款合同后，幾年后進(jìn)行貸款，但住

8、房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)在銀行系統(tǒng)內(nèi)展開(kāi)，不局限于專業(yè)機(jī)構(gòu)操作，業(yè)務(wù)參與者廣泛。而政府則通過(guò)推行免稅利息、采取貼息的方式參與到住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃中。采取這種制度政府可以省去建立相關(guān)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，把主要財(cái)力通過(guò)商業(yè)銀行直接補(bǔ)貼給被保障者。 </p><p>　　4、美國(guó)制度。美國(guó)的“次貸危機(jī)”讓我們更加了解美國(guó)的住房保障體制，其主導(dǎo)保障的也是靠市場(chǎng)本身而不是政府，而政府監(jiān)管僅僅是政策的制定，即貸款證券化制度。簡(jiǎn)單說(shuō)，在美國(guó)購(gòu)房人貸款買(mǎi)了

9、房子，政府指定金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保，房屋作為抵押。這部分貸款投入市場(chǎng)后，大部分會(huì)打包成證券產(chǎn)品出售，回流資金，在進(jìn)行新一輪的貸款。因此在美國(guó)這樣的發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)，多次的貸款證券化會(huì)產(chǎn)生復(fù)雜的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，但是同時(shí)也能夠最大限度的激發(fā)市場(chǎng)的活力，從整體上降低成本，但是風(fēng)險(xiǎn)卻難以預(yù)測(cè)。 </p><p>　　5、日本制度。亞洲近鄰日本在住房保障制度上是以政府為主導(dǎo)的全面保障制度，其并不需要被保障人付出義務(wù)，而完全是獲得權(quán)

10、力。政府通過(guò)組建“住宅金融公庫(kù)”，一方面為政府財(cái)政性的投資進(jìn)行貸款，另一方面為低收入家庭提供長(zhǎng)期的住房貸款，其貸款利率明顯低于同時(shí)期的市場(chǎng)利率。這種政府的低息貸款在給被保障者帶來(lái)利益的同時(shí)最大問(wèn)題在于需要國(guó)家財(cái)政投入大量的資金彌補(bǔ)資金虧損，這要求政府有強(qiáng)大的實(shí)力作為其背后的支撐，并且對(duì)整個(gè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)做出即時(shí)回應(yīng)。 </p><p>　　二、制度比較及發(fā)展方向 </p><p

11、>　　1、主要國(guó)家制度比較 </p><p>　　經(jīng)過(guò)對(duì)幾個(gè)主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障體制的介紹，我們不難看出他們的保障體系主要可以分為三類，一是政府主導(dǎo)型，如新加坡、日本。二是市場(chǎng)主導(dǎo)型，如美國(guó)、法國(guó)。三是政府與市場(chǎng)兼顧型，如德國(guó)。 </p><p>　　其優(yōu)缺點(diǎn)也相對(duì)明顯，：政府主導(dǎo)時(shí)，住房保障體系的功能比較完整，保障范圍大，保障具有一定強(qiáng)制性，被保障者收到的利益相對(duì)較大，但是政府要付

12、出的財(cái)力相對(duì)較多，管理復(fù)雜，對(duì)自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展有一定影響。市場(chǎng)主導(dǎo)時(shí)，需要大量的政府監(jiān)管，而且市場(chǎng)的發(fā)展水平較高，一旦政府引導(dǎo)不利不僅對(duì)保障人造成不利影響，而且會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)早成巨大波動(dòng)，引起大范圍的經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。 </p><p>　　2、我國(guó)住房公積金發(fā)展方向 </p><p>　　中國(guó)正在實(shí)現(xiàn)有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，我想住房公積金也正是也進(jìn)行這樣的深化改革，住房保障制度要政府與市場(chǎng)兼

13、顧，即要有政府主導(dǎo)的住房保障體系也要在政府引導(dǎo)下積極帶動(dòng)市場(chǎng)資源的重新配置。就住房公積金制度而言，應(yīng)該有以下發(fā)展方向： </p><p>　　一是要繼續(xù)發(fā)展住房公積金強(qiáng)制繳存制度。在制度運(yùn)行了20多年后，可以看到住房公積金繳存制度是有效解決職工住房問(wèn)題的途徑之一。從國(guó)際上看，新加坡和德國(guó)都實(shí)行強(qiáng)制繳存，繳存一定比例的住房公積金一方面可以部分解決房屋建造的資金問(wèn)題，另一方面也是單位、職工的責(zé)任。因此設(shè)立相關(guān)部門(mén)，監(jiān)