2023年全國(guó)碩士研究生考試考研英語(yǔ)一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、<p>  對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐與體會(huì)</p><p>  [摘 要]在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程中,難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題,也是考驗(yàn)一個(gè)開(kāi)發(fā)公司、一個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理好壞的關(guān)鍵。只有提高認(rèn)識(shí)、落實(shí)責(zé)任制、搞好協(xié)調(diào)組織與團(tuán)隊(duì)管理,項(xiàng)目管理工作是簡(jiǎn)單的、是具有積極意義的。 </p><p>  [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目‘項(xiàng)目管理;實(shí)踐 </p><p>  

2、中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-914X(2015)15-0070-01 </p><p><b>  1.引言 </b></p><p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效,緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面,因此

3、顯得尤其重要。 </p><p>  具體講,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo),以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)

4、境等幾十個(gè)部門(mén),近百個(gè)單位,以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系,來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確??傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 </p><p>  2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的原則與制度要求 </p><p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、牽連環(huán)節(jié)多的特點(diǎn),一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地

5、產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體,是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者,對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。在這個(gè)過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)遵循的制度有:(1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國(guó)家劃撥土地的用地要求開(kāi)發(fā)利用土地。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%.(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開(kāi)發(fā)建設(shè)。(5)

6、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件,一是支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);二是屬于房屋建設(shè)工程的,必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。(6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。(7)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。(8)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

7、經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可</p><p>  3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) </p><p>  3.1 項(xiàng)目建設(shè)工程的施工管理 </p><p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理的意義,在于有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益??刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施

8、,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 </p><p>  任何一個(gè)項(xiàng)目,進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國(guó)家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則,嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī),對(duì)工程的各個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制: </p><p>  3.1.1 施工合同的管理 </p><p>  施工企業(yè)

9、同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同,是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外,還需要對(duì)施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰等進(jìn)行明確的約定。 </p><p>  3.1.2 施工質(zhì)量的控制 </p><p>  對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中

10、,負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局,協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位,共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù):第一,依照委托監(jiān)理合同對(duì)承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員,依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分,嚴(yán)格按照國(guó)家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。第二,對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督,保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。第三,對(duì)工程所用材料要管理得當(dāng)。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī),運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理的商家進(jìn)行材料選購(gòu)。 </p

11、><p>  3.1.3 經(jīng)濟(jì)成本的控制 </p><p>  通常,政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到:第一,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,做到招標(biāo)的公正、公平、公開(kāi),選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二,施工前做好工程預(yù)算,在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三,嚴(yán)格執(zhí)行三

12、級(jí)簽證的制度,就是只有在經(jīng)過(guò)三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過(guò)后,現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核,進(jìn)行合理鑒證。 </p><p>  3.1.4 工期的控制 </p><p>  工期的控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的利益,還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益,是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位,制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)??梢越ㄗh施工

13、單位采用project或p3軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個(gè)計(jì)劃的控制上,要配合監(jiān)理人員對(duì)施工單位的各項(xiàng)檢查,確保對(duì)工程工期的控制。 </p><p>  3.1.5 安全的控制 </p><p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視,必須根據(jù)國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制,保證工程的安全性。 </p><p>  3.2 項(xiàng)目的工程

14、建設(shè)竣工驗(yàn)收 </p><p>  竣工驗(yàn)收是施工過(guò)程的最后一道程序,是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)竣工驗(yàn)收,質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用,可以出售或出租給房戶。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè),通過(guò)投入使用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此,竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程,都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),組織竣工驗(yàn)收。 </p><p>  在堅(jiān)持房屋建設(shè)項(xiàng)目的一

15、般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的情況下,建議:(1)工程建設(shè)完成后,施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交竣工報(bào)告,設(shè)計(jì)、施工單位向開(kāi)發(fā)商提交圖紙。(2)開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄,初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。(3)共同驗(yàn)收。以開(kāi)發(fā)商為主,組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查,評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。(4)編制工程決算??⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件,是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工

16、后,承包商在向開(kāi)發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí),都要編制工程決算,辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。(5)編制并移交竣工檔案。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等,并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。 </p><p><b>  4 結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是

17、指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的,所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理,主要是以合同管理為手段,運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo),進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理,以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。在這一過(guò)程中,難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題,也是考驗(yàn)一個(gè)開(kāi)發(fā)公司、一個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)

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