流動(dòng)性過(guò)剩與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性研究

1、<p>　　流動(dòng)性過(guò)剩與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性研究</p><p>　　【摘要】流動(dòng)性過(guò)剩是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，減緩流動(dòng)性過(guò)剩、抑制房?jī)r(jià)成為近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)。那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與流動(dòng)性過(guò)剩之間存在怎樣的相關(guān)性？實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩通過(guò)供需兩個(gè)渠道在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；流動(dòng)性過(guò)剩；實(shí)證分析 </p

2、><p>　　貨幣供應(yīng)量和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)人民銀行和國(guó)研網(wǎng)金融數(shù)據(jù)。</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　在宏觀經(jīng)濟(jì)層面上，流動(dòng)性通常被定義為“經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中不同統(tǒng)計(jì)口徑的貨幣信貸總量”，如流通中的現(xiàn)金M0、狹義貨幣供應(yīng)量M1、廣義貨幣供應(yīng)量M2。中國(guó)

3、人民銀行認(rèn)為宏觀層面上的流動(dòng)性是“不同統(tǒng)計(jì)口徑的貨幣信貸總量”，流動(dòng)性過(guò)剩是指“實(shí)際貨幣存量對(duì)理想均衡水平的偏離”。</p><p>　　如果以存貸差、廣義貨幣供應(yīng)量M2、M2/GDP來(lái)衡量流動(dòng)性程度，到2009年末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量610224.5億元，存貸差達(dá)到198056.3億元，貨幣存量相當(dāng)于GDP的1.819倍。</p><p>　　從M2和M2/GDP這兩個(gè)衡量流動(dòng)性過(guò)剩的指

4、標(biāo)出發(fā)，隨著我國(guó)近幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的迅速增長(zhǎng)，貨幣供應(yīng)量也逐年攀升，且從M2/GDP指標(biāo)的上升趨勢(shì)可以得出結(jié)論：廣義貨幣供應(yīng)量M2的增速大于GDP的增速，流動(dòng)性過(guò)剩程度逐年加重。從存貸差這個(gè)衡量流動(dòng)性過(guò)剩程度的指標(biāo)出發(fā)，中國(guó)歷年的存貸款余額逐年上升，但是這也伴隨著存貸差余額保持較快的增速，存貸差年平均增長(zhǎng)26.8%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題日益凸顯。</p><p>　　國(guó)務(wù)院在1998年7月3日頒發(fā)了《關(guān)

5、于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這份后來(lái)被看作房改綱領(lǐng)的“23號(hào)文件”，正式開(kāi)啟了以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。從此，中國(guó)真正進(jìn)入了商品房時(shí)代。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化以來(lái)，房?jī)r(jià)一直經(jīng)歷著持續(xù)上漲的過(guò)程，商品房屋平均銷售價(jià)格從2001年的2170元/平方米上漲到2008年的3800元/平方米，累計(jì)表2中國(guó)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資完成額統(tǒng)計(jì)單位：億元資料來(lái)源：中國(guó)資訊行—中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。&l

6、t;/p><p>　　2002 2003 2004 2005 2006 2007 20087791 10154 13158 15909 19423 25289 31203上漲幅度高達(dá)75%，房?jī)r(jià)全線上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收入階層的負(fù)擔(dān)能力，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為與上學(xué)貴、看病貴并稱的新三大民生問(wèn)題之一。</p><p>　　二、貨幣流動(dòng)性過(guò)剩與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性分析</p><p>

7、;<b>　?。ㄒ唬┕┙o</b></p><p><b>　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本</b></p><p>　　當(dāng)前的流動(dòng)性過(guò)剩即貨幣供給相對(duì)于實(shí)際貨物、服務(wù)及資產(chǎn)交易過(guò)量，過(guò)多的貨幣追逐過(guò)少的商品，必然造成商品價(jià)格的上漲。鐘晨（2007）研究了我國(guó)CPI持續(xù)上漲的成因，認(rèn)為“以流動(dòng)性過(guò)剩為核心的諸多外部因素刺激了CPI漲幅擴(kuò)大”。劉敏、張燕麗、楊

8、延斌（2005）研究了CPI和PPI的關(guān)系，認(rèn)為“PPI對(duì)CPI的影響有明顯的滯后期，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)不同滯后期的反映可看出產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)象非常突出，價(jià)值規(guī)律在價(jià)格的變動(dòng)中凸現(xiàn)”。由此可知，流動(dòng)性過(guò)剩通過(guò)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升影響房地產(chǎn)供給。</p><p><b>　　2.利率</b></p><p>　　為了防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由過(guò)快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，遏制流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹，央行在200

9、7年采取了一系列貨幣緊縮政策，包括5次加息和8次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，而2008年央行也有5次上調(diào)，這對(duì)商業(yè)銀行特別是對(duì)中小銀行的流動(dòng)性帶來(lái)較大的緊縮壓力，進(jìn)而逐步影響其信貸投放的增長(zhǎng)。</p><p>　　從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源呈現(xiàn)出三足鼎立的局勢(shì)，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款和其他資金共占據(jù)了資金來(lái)源的98%以上。在自籌資金中，施工企業(yè)的工程墊款有很大一部分是銀行的建筑業(yè)貸款；在其他資金來(lái)源中，80%左右是

10、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而這些資金中基本上是個(gè)人住房消費(fèi)借貸。</p><p>　　李雅靜、楊毅（2005）研究了利率和貨幣供應(yīng)量對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資的影響，結(jié)果表明“利率、貨幣供應(yīng)量這兩個(gè)變量對(duì)房地產(chǎn)投資的影響在短期和長(zhǎng)期內(nèi)存在正相關(guān)，但影響并不顯著”。李進(jìn)濤、譚術(shù)魁、郭志濤（2007）研究了利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)“長(zhǎng)期內(nèi)，銀行利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有抑制作用，符合利率調(diào)控投資的一般原理，但效果不明顯。銀行

11、利率的提高，在短期內(nèi)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)價(jià)格有一定的抑作用，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)助推房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款提高、房地產(chǎn)價(jià)格上漲”。</p><p>　　所以從信貸額度和利息成本兩個(gè)角度出發(fā)，源于流動(dòng)性過(guò)剩的央行政策致使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給。</p><p><b>　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資</b></p><p>　　作

12、為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能離開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支持。主要商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款中房地產(chǎn)業(yè)和個(gè)人按揭貸款的比例平均都在20%以上。</p><p>　　商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資額增加，李進(jìn)濤、譚術(shù)魁、郭志濤（2007）研究了利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)“從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)投資會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款互為影響，但更可能是房地產(chǎn)價(jià)格的上升刺激

13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增加?！绷鲃?dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展，在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了過(guò)快過(guò)熱的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要吸收大量勞動(dòng)力和部分資本及土地，而土地的供給始終具有較強(qiáng)的剛性，需求拉動(dòng)提高了土地的價(jià)格，地價(jià)的上漲必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，所以流動(dòng)性過(guò)剩通過(guò)抬高地價(jià)推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。</p><p>　　所以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和地價(jià)兩個(gè)角度出發(fā)，流動(dòng)性過(guò)剩的央行政策客觀導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。</p><p>

14、;<b>　?。ǘ┬枨?lt;/b></p><p><b>　　1.財(cái)富效應(yīng)</b></p><p>　　從理論上講，流動(dòng)性與資產(chǎn)價(jià)格可能存在潛在的雙向因果關(guān)系。一方面，資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)可以通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、托賓Q值效應(yīng)來(lái)影響企業(yè)和居民的借貸能力以及借貸需求；另一方面，借貸能力的增加又可能會(huì)影響資產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)榻栀J能力的增加會(huì)使資產(chǎn)的需求增加，進(jìn)而推動(dòng)資產(chǎn)

15、價(jià)格的上漲。此外，流動(dòng)性過(guò)?？赡軐?dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)需求的上升，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　　流動(dòng)性過(guò)剩推動(dòng)我國(guó)股市上漲得到了國(guó)內(nèi)許多研究者的論證，股票資產(chǎn)的變動(dòng)可以通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、托賓Q值效應(yīng)來(lái)影響居民的借貸能力以及借貸需求，從而增加房地產(chǎn)的需求。</p><p><b>　　2.城市化進(jìn)程</b></p><p>　　城市化是二元經(jīng)濟(jì)

16、類型的國(guó)家都在經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程，大量農(nóng)業(yè)人口流入城市，農(nóng)村轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱發(fā)展有許多因素在起作用，流動(dòng)性過(guò)剩是其中一個(gè)因素。流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)了商業(yè)銀行貸款的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展，致使部分生產(chǎn)部門過(guò)度繁榮，從而增加了城鎮(zhèn)就業(yè)人口需求。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，需求必須滿足兩個(gè)條件，除了要貨幣購(gòu)買力外，還必須要有欲望和主觀的需要，城市化的一個(gè)顯著結(jié)果就是極大地增加了土地需求，導(dǎo)致了需求推動(dòng)型的地價(jià)上升。</p><

17、;p>　　陳石清、黃蔚(2007)運(yùn)用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城表4變量單位根檢驗(yàn)表Má%Má/GDP!"#$%&amp;’(ADF-2.1338-3.3168-1.6640-1.6452-2.4360-3.1998-1.4697-2.057310%)*-1.6518-1.6458-1.6518-1.6518

18、-1.6518-1.6518-1.6518-1.6518+,-.-.-./0-.-.-./0-.-.</p><p>　　表5 Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果</p><p>　　FastatisticProbabilityGranger196.6330.05036MáGranger2.869660.16551Má/GDP

19、Granger5.431970.08019Má/GDP13.87040.020407.418840.05278&amp;’()*+,Granger5.002850.30143Má47.84770.10169表3主要研究數(shù)據(jù)列表2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Má%12.3 17.6 16.8 19.6 14.7

20、17.6 17 16.70.64 1.0806 0.2658 0.2381 0.2888 0.4627 0.1907 0.1595Má/GDP 1.3568 1.4436 1.5375 1.6288 1.5894 1.6301 1.6308 1.6168(=100)101.1 102.2 103.7 104.8 109.7 107.6 105.5 107.60.1768 0.</p>&l

21、t;p><b>　　三、實(shí)證分析</b></p><p><b>　?。ㄒ唬颖驹O(shè)定</b></p><p>　　1.變量選取以房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格；以M2同比增長(zhǎng)率，存貸差同比增長(zhǎng)率和M2/GDP比值三個(gè)衡量指標(biāo)來(lái)度量流動(dòng)性過(guò)剩；以房地產(chǎn)完成投資額增長(zhǎng)來(lái)度量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度；以居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)來(lái)衡量?jī)r(jià)格上漲幅度；以土地交易價(jià)格

22、指數(shù)來(lái)度量土地價(jià)格；以城鎮(zhèn)居民人口指數(shù)來(lái)度量城市化水平的發(fā)展。</p><p>　　在樣本選取中，設(shè)定以下標(biāo)準(zhǔn)：首先，因?yàn)?998年房改對(duì)房地產(chǎn)影響十分大，1999年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化剛起步，很多地方還不成熟，筆者選擇以2000年為起點(diǎn)；其次，本文選取GDP變量的月份數(shù)據(jù)難以采集，故筆者選取了2000年至2007年的年度數(shù)據(jù)作為樣本。所選數(shù)據(jù)來(lái)自于銳思金融研究數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)資訊行和中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。</

23、p><p><b>　　2.樣本數(shù)據(jù)描述</b></p><p><b>　?。ǘ┓治鲞^(guò)程</b></p><p>　　1.單位根檢驗(yàn)對(duì)所需計(jì)量檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，考慮到數(shù)據(jù)比較稀少，不適合過(guò)度差分，所以選擇較為寬松的顯著性要求。在較為寬松的顯著性要求下，變量的一階差分項(xiàng)基本能夠通過(guò)單位根檢驗(yàn)，結(jié)果見(jiàn)表4。</p

24、><p>　　2.Granger因果檢驗(yàn)</p><p>　　借助Granger因果檢驗(yàn)進(jìn)一步分析流動(dòng)性過(guò)剩與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。</p><p>　　從實(shí)證研究結(jié)論可以看出，除了存貸差同比增長(zhǎng)率對(duì)房地產(chǎn)完成投資額增長(zhǎng)率和M2同比增長(zhǎng)率對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)的Granger因果檢驗(yàn)不是非常顯著，其他Granger因果檢驗(yàn)都非常顯著，這也在一定程度上印證了前面的分析。</

25、p><p>　　實(shí)證檢驗(yàn)表明，流動(dòng)性過(guò)剩具有擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張會(huì)推動(dòng)CPI的上升、城市化進(jìn)程的加快、房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)和土地價(jià)格上漲，這些都將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。</p><p>　　然而基于以下原因，筆者認(rèn)為計(jì)量結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)作是理論假設(shè)的附加證明而不具有決定性意義。因?yàn)橐环矫媸褂玫臄?shù)據(jù)相當(dāng)有限，可能存在一定的偶然性；另一方面在計(jì)量模型中，許多對(duì)于變量具有顯著性影響的因素可能并未予以適當(dāng)

26、考慮。</p><p><b>　　四、結(jié)論與政策建議</b></p><p>　　當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金流動(dòng)性過(guò)剩，并不表明經(jīng)濟(jì)建設(shè)需求的資金過(guò)剩，而是資金出現(xiàn)了錯(cuò)配，我國(guó)急需大量資金用于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技研發(fā)，以此從根本上提高我國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　因此,要合理引導(dǎo)資金流向，將資金從房地產(chǎn)業(yè)配置到更需要資金的社會(huì)事業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上來(lái)，

27、避免因流動(dòng)性過(guò)剩造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高啟，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱患。</p><p>　　為此，提出三點(diǎn)政策建議：</p><p>　　首先，各地方政府應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因，充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民消費(fèi)水平及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來(lái)制定切實(shí)有效的調(diào)控措施。</p><p>　　如果房?jī)r(jià)上漲是由于住房改革和城市化加快而導(dǎo)致的消費(fèi)需求過(guò)往所致，政府就應(yīng)運(yùn)用各種手段調(diào)節(jié)

28、需求與供給，如提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)商品房等，通過(guò)增加供給來(lái)緩解供需矛盾調(diào)節(jié)因供需矛盾造成的房?jī)r(jià)上漲。如果房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)檫^(guò)度投資、投機(jī)炒作而引起的，政府一方面可以通過(guò)稅收政策來(lái)抑制投機(jī)行為與投機(jī)所得，引導(dǎo)合理消費(fèi)預(yù)期；另一方面可以通過(guò)提高利率和壓縮貸款來(lái)抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱投資。</p><p>　　其次，改革土地批租制度?，F(xiàn)在城市土地批租造成政府和房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著共同利益，這使得宏觀調(diào)控政策在地方

29、政府層面上大打折扣難以落實(shí)。為此，應(yīng)從打破地方政府在土地出讓制度中追求出讓金最大化的機(jī)制入手，改革土地出讓制度。這方面的思路:一是減少地方政府在土地出讓金上與中央政府的分成比例;二是將土地批租一次性收費(fèi)改為按年度收費(fèi)，可以以稅收的方式收取。</p><p>　　再次，加快房地產(chǎn)業(yè)信息披露制度建設(shè)和宏觀監(jiān)管體系建設(shè)。盡快建立健全對(duì)市場(chǎng)的供求、價(jià)格、運(yùn)作情況等進(jìn)行預(yù)測(cè)監(jiān)控及相應(yīng)的信息分析和反饋系統(tǒng)，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、

30、行政手段，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行和健康發(fā)展。</p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】</b></p><p>　　[1]尹伯成等.房地產(chǎn)金融學(xué)概論［M］.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2000.</p><p>　　[2]達(dá)摩達(dá)爾·N·古扎拉蒂.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)（第四版）［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.</p&g

31、t;<p>　　[3]鐘晨.對(duì)當(dāng)前我國(guó)CPI持續(xù)上漲的成因探討與政策建議［J］.福建金融，2007（2）.</p><p>　　[4]劉敏，張燕麗，楊延斌.PPI與CPI關(guān)系探析［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2005（2）.</p><p>　　[5]李雅靜，楊毅.利率和貨幣供應(yīng)量對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資的影響［J］.西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2005（5）.</p><p>　

32、　[6]李進(jìn)濤，譚術(shù)魁，郭志濤.利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究［J］.南方金融，2007（12）.</p><p>　　[7]王愛(ài)儉，沈慶劫.人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性研究［J］.金融研究，2007（6）.</p><p>　　[8]余元全.流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)資產(chǎn)價(jià)格膨脹的影響［J］.浙江金融，2007（5）.</p><p>　　[9]熊偉.我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲