次貨危機對我國住房抵押貸款市場的啟示

1、<p>　　次貨危機對我國住房抵押貸款市場的啟示</p><p>　　中圖分類號：F832.5　文獻標識碼：A　文章編號：1673-0992(2009)02-0066-02 </p><p>　　摘要：2006年后期美國開始爆發(fā)次貸危機，2007年至今在全球范圍內(nèi)掀起了巨大波瀾。中國在此次危機中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機反映出，即使是在美國這樣的金融制度和信用體系健全的國家仍然

2、會出現(xiàn)住房信貸危機；使我們不得不重新審視我國的住房信貸所存在的問題以及面臨的風(fēng)險，了解如何控制和管理住房信貸的風(fēng)險已經(jīng)非常重要。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：次貸危機；房貸市場；啟示 </p><p>　　一、次貸危機的含義 </p><p>　　次貸，即次級抵押貸款，是指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級抵押貸

3、款?！?.11”之后美國為了刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優(yōu)惠級貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機構(gòu)為適應(yīng)市場需要推出多種多樣的高風(fēng)險次級抵押貸款產(chǎn)品，而競爭的加劇使貸款機構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時有意忽視向借款人說明風(fēng)險和確認借款人還款能力的環(huán)

4、節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動力，但也造成貸款機構(gòu)風(fēng)險控制不到位，埋下了危機的種子。2004年開始，隨著美聯(lián)儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠遠超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時，住房市場持續(xù)降溫，無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級市場就可能發(fā)生嚴重震蕩，

5、這</p><p>　　二、我國房貸市場的現(xiàn)狀 </p><p>　　(一)我國房貸市場與美國危機前的房貸市場有相當(dāng)程度的相似之處 </p><p>　　美國次級抵押貸款市場危機從目前來看好像對我國房貸市場影響不大，但眼下我國樓市過熱是不爭的事實。而美國在次貸危機爆發(fā)前幾年一直維持低利率政策而我國也不例外，流動性過?，F(xiàn)象明顯(資產(chǎn)價格暴漲)。我國的宏觀經(jīng)濟持續(xù)強勁發(fā)

6、展，城市化進程加快，城市住房需求強勁，另外人民幣升值一部分國外熱錢流入，投機國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，房價持續(xù)大幅上漲，銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)加大了對房地產(chǎn)市場那個資金供給，同時對個人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前，個人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。2007年以來，商業(yè)性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。雖然中國的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例。這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實是隨

7、著中國房地產(chǎn)價格出人意料地上漲，中國住房抵押貸款的風(fēng)險已經(jīng)越來越大了；隨著央行多次提高存貸款的利氧借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化。 </p><p>　　(二)整體經(jīng)濟形勢不樂觀，加大房貸市場風(fēng)險 </p><p>　　2008年國際國內(nèi)的經(jīng)濟形勢都非常不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價有所上升，但成交量卻明顯下降，更多

8、表現(xiàn)出有價無市的現(xiàn)狀。這種局面對于銀行、開發(fā)商而言都是相當(dāng)嚴峻的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩(wěn)定的利息收入，開發(fā)商通過銀行貸款來回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔(dān)者。假如市場持續(xù)調(diào)整，市場成交不理想，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴重的后果是，當(dāng)房地產(chǎn)市場整體價格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負資產(chǎn)的困局，相當(dāng)部

9、分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來，我國部分熱點城市樓盤交易量出現(xiàn)了萎縮，房價漲幅趨緩甚至下跌，房貸風(fēng)險有所上升。 </p><p>　　(三)我國住房金融創(chuàng)新力度小，抵御風(fēng)險能力降低 </p><p>　　目前，我國住房金融的創(chuàng)新力度沒有達到英國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域，這在一定程度上能夠降低美國次貸危機對我國金融市場的波及，但

10、另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優(yōu)級與次級市場，潛在的金融風(fēng)險并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個致命弱點。也就是說，我國住房信貸市場的質(zhì)量遠沒有想像的好， </p><p>　　等問題真正爆發(fā)出來的時候，很可能比美國次貸危機的沖擊力更大。 </p><p>　　三、次貸危機對我國房貸市場的啟示 </p><p>　　啟示一：住房按揭貸款并非是最

11、安全的資產(chǎn) </p><p>　　房產(chǎn)的價值是隨著市場不斷變化的。當(dāng)市場向好時，房地產(chǎn)價格上揚會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規(guī)模；當(dāng)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。美國的次貸危機正是由于美聯(lián)儲的連續(xù)加息以及相伴隨的房地產(chǎn)價格持續(xù)走低所致。目前，我國商業(yè)銀行對住房抵押貸款風(fēng)險控制仍不夠重視。 </p><p>　　啟示二：放寬標準將會

12、增加貸款的潛在風(fēng)險 </p><p>　　為了追求自身短期效益，我國商業(yè)銀行盲目擴張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得資金融通，虛構(gòu)購房者實行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤，放松了對貸款資格的審查，大大增加了銀行的風(fēng)險。另一方面。商業(yè)銀行對住房抵押貸款的風(fēng)險準備可能是不足，監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重又相對較低，這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違

13、約風(fēng)險面前時，其應(yīng)對的能力就可能會相當(dāng)脆弱。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長的貢獻占有相當(dāng)?shù)谋戎?，因此，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，這又會對房地產(chǎn)市場、乃至整個宏觀經(jīng)濟造成嚴重的沖擊。四、完善房貸市場，預(yù)防次貸危機發(fā)生的措施 </p><p>　　鑒于我國房貸市場的現(xiàn)狀，為了避免危機的出現(xiàn)，必須吸取美國次貸危機的教訓(xùn)，從以下幾點著手，未雨綢繆，防患于未然： </p><p>　　第一，建立

14、預(yù)警機制，控制潛在理性違約風(fēng)險的發(fā)生。當(dāng)市場開始不景氣的時候，或者是預(yù)測到不遠的將來整個宏觀經(jīng)濟可能受政策或其他因素的影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢時，商業(yè)銀行應(yīng)減少住房抵押貸款的發(fā)放。加強內(nèi)部控制機制，提高住房抵押貸款的標準，嚴格審查申請住房抵押貸款人的資格，同時應(yīng)向借款人講明貸款利率的政策，防止借款人被迫違約風(fēng)險的發(fā)生。 </p><p>　　第二，建立和完善國家信用體系，減少惡意違約風(fēng)險的發(fā)生。由于我國缺乏一個完善的