探究中國休閑地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

1、<p>　　探究中國休閑地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題</p><p>　　摘 要：近年來，隨著休閑產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，休閑地產(chǎn)已成為各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的“新寵”，然而在無限美好的光環(huán)下，休閑地產(chǎn)的成長歷程也并不平坦，發(fā)展過程中存在諸多亟待解決的問題。只有直面挑戰(zhàn)、解決問題，才能使休閑地產(chǎn)獲得更廣闊的發(fā)展前景。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：休閑地產(chǎn);發(fā)展;問題 </p>&

2、lt;p>　　中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）24-0166-02 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的腳步，我國房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出了新的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資效應(yīng)出現(xiàn)下滑，雖然政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“松綁”跡象已經(jīng)出現(xiàn)，但不可否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)

3、結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)如何在審時(shí)度勢(shì)中把握市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)，為企業(yè)尋找新的發(fā)展動(dòng)力，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道亟待解決的難題。與此同時(shí)，隨著休閑時(shí)代的到來，以及人們休閑觀念的逐漸形成，我國將迎來休閑產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。這也讓急于尋求轉(zhuǎn)型契機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)看到了新的發(fā)展方向和動(dòng)力。萬達(dá)、保利、萬科、世茂、恒大、龍湖等地產(chǎn)大鱷紛紛搶占中國休閑地產(chǎn)的市場(chǎng)先機(jī)，甚至將觸角伸向國外。休閑地產(chǎn)也一路高歌猛進(jìn)，成為地產(chǎn)領(lǐng)域一顆冉冉升起的新星。在這樣迅猛的發(fā)展勢(shì)

4、頭下，休閑地產(chǎn)這個(gè)年輕的行業(yè)，為何吸引如此之多的關(guān)注，在其發(fā)展過程中又遇到了哪些亟待解決的難題？本文將從這幾個(gè)方面探究我國休閑地產(chǎn)的發(fā)展。 </p><p>　　一、休閑地產(chǎn)的吸引力 </p><p>　　近年來，各大知名房企紛紛涌入休閑地產(chǎn)領(lǐng)域，這一新興行業(yè)表現(xiàn)出了前所未有的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，2012年中國休閑地產(chǎn)投資額超過萬億，中國百強(qiáng)房企中超過1/3的知名企業(yè)涉足該領(lǐng)域。2013年總

5、投資額超過100億元的項(xiàng)目達(dá)到127個(gè)，而2014年上半年這一數(shù)字又被刷新到151個(gè)。為何休閑地產(chǎn)具有如此強(qiáng)大的吸引力和吸金力，大致可以歸結(jié)為如下兩點(diǎn)： </p><p><b>　?。ㄒ唬┱邔?dǎo)向 </b></p><p>　　2011年，以“新國八條”為開端的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，通過“限購”“限貸”等手段調(diào)整住宅市場(chǎng)的供需平衡，被譽(yù)為房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的一輪調(diào)控。面對(duì)巨

6、大的生存和銷售壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛尋求新的轉(zhuǎn)型契機(jī)。 </p><p>　　2009年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，指出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。此后，陸續(xù)出臺(tái)的《旅游法》《國民旅游休閑綱要》（2013―2020年）等文件，表明國家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度，以及對(duì)大眾休閑度假理念的倡導(dǎo)。同時(shí)也讓急于尋求轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)看到了新的發(fā)展機(jī)遇。 </p><p>

7、;<b>　　（二）需求導(dǎo)向 </b></p><p>　　隨著人均收入水平的不斷提高、公眾假期和帶薪年假的普及，以及人們休閑觀念的轉(zhuǎn)變，中國將進(jìn)入到全民休閑時(shí)代。休閑度假的大眾化、長時(shí)化，將在中國催生出巨大的來自國內(nèi)外的休閑度假需求。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國共有家庭戶數(shù)40 151萬戶，而預(yù)測(cè)到2020年將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置休閑地產(chǎn)用于投資理財(cái)和休閑度假，這樣龐大市場(chǎng)對(duì)

8、房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑具有巨大的誘惑。 </p><p>　　二、休閑地產(chǎn)發(fā)展存在的問題 </p><p>　　雖然眾多資金和人才源源不斷地涌入到休閑地產(chǎn)這一領(lǐng)域，動(dòng)輒幾十億，上百億的項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)地上馬，但目前中國的休閑地產(chǎn)并沒有表面上風(fēng)光。許多項(xiàng)目在運(yùn)營和銷售上都面臨尷尬局面，投資失敗、項(xiàng)目滯銷、閑置的情況并不少見。究其原因，歸咎于此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并不全面，我國地產(chǎn)企業(yè)在休閑地產(chǎn)的開發(fā)

9、理念和開發(fā)模式等方面仍存在不足。 </p><p>　?。ㄒ唬┬蓍e地產(chǎn)的認(rèn)知不足 </p><p>　　首先，何為休閑地產(chǎn)，可能有的企業(yè)就并未真正理解。休閑地產(chǎn)不是簡單地將城市中的房地產(chǎn)搬到景區(qū)周圍或是自然、人文資源豐富的地區(qū)就能稱作休閑地產(chǎn)的。休閑地產(chǎn)關(guān)注的不是建造一座鋼筋混凝土的城市，而是創(chuàng)造一種生活方式，一種幫助人們逃離忙碌、壓抑的日常生活，遠(yuǎn)離喧囂回歸自我的生活方式。其次，休閑地產(chǎn)

10、提供的產(chǎn)品不僅僅只有住宅、商業(yè)、酒店、公園等等，任何能夠提供上述“生活方式”的房地產(chǎn)產(chǎn)品均可稱為休閑地產(chǎn)。 </p><p>　　除了需要正確地認(rèn)知休閑地產(chǎn)之外，休閑地產(chǎn)所提供的“生活方式”必須與客戶的休閑需求產(chǎn)生共鳴，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功。如何才能實(shí)現(xiàn)這種共鳴呢？一是休閑地產(chǎn)項(xiàng)目能夠準(zhǔn)確地找到客戶的休閑需求，并提供滿足這種需求的產(chǎn)品;二是創(chuàng)新，創(chuàng)造一種客戶尚未形成的休閑需求，為客戶創(chuàng)造一種新的“生活方式”。 &l

11、t;/p><p>　　（二）配套設(shè)施建設(shè)的重視不足 </p><p>　　休閑地產(chǎn)依靠項(xiàng)目所特有的人文、自然資源，為產(chǎn)品的購買者提供一種有別于都市的愜意生活。休閑地產(chǎn)所打造的這種生活方式使其具備了第二居所，甚至第一居所的條件。因此，滿足購買者日常生活需要的項(xiàng)目或項(xiàng)目所在區(qū)域的配套資源將起著舉足輕重的作用。配套服務(wù)設(shè)施能體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于產(chǎn)品更深層次的理解――不僅僅是提供商品，更是為業(yè)主創(chuàng)造完善、

12、便利的生活環(huán)境。而休閑地產(chǎn)作為旨在提供一種愜意生活的特殊地產(chǎn)行業(yè)，更應(yīng)該在休閑、生活、服務(wù)等配套上下足功夫。例如，萬達(dá)長白山旅游度假項(xiàng)目，專門設(shè)立幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、行政中心、文化中心、醫(yī)院、商業(yè)廣場(chǎng)等全方位的配套設(shè)施，滿足項(xiàng)目業(yè)主和游客的需要。雖然有些項(xiàng)目的配套有做噱頭的嫌疑，但不可否認(rèn)，開發(fā)企業(yè)、購房者和投資者都開始注重項(xiàng)目配套的完善和創(chuàng)新為項(xiàng)目所帶來的巨大附加值。 </p><p>　?。ㄈ┭永m(xù)住宅產(chǎn)品的

13、盈利模式 </p><p>　　休閑地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目相同，具有體量大，投資巨大的特點(diǎn)，因此目前我國休閑地產(chǎn)仍然沿襲了住宅產(chǎn)品的盈利模式。通過前期住宅產(chǎn)品的銷售回收投資，并維持后續(xù)產(chǎn)品、配套設(shè)施的建設(shè)。然而這種以賣住宅的方式來賣休閑地產(chǎn)的盈利模式顯然并不適合，休閑地產(chǎn)的核心或是靈魂就在于營造生活方式，而這種生活方式的塑造需要通過項(xiàng)目的配套來呈現(xiàn)。若無法在項(xiàng)目前期呈現(xiàn)出客戶需要的生活方式，又如何能夠?qū)崿F(xiàn)銷售呢？因

14、此，休閑地產(chǎn)項(xiàng)目需要在前期就將項(xiàng)目的生活方式呈現(xiàn)給客戶，通過生活方式塑造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售。與此同時(shí)，配套設(shè)施先行，可以提高項(xiàng)目的成熟度、增加人流量，為產(chǎn)品價(jià)值提升夯實(shí)基礎(chǔ)。 　　 （四）拿地誤區(qū) </p><p>　　只有景區(qū)才能做休閑地產(chǎn)嗎？當(dāng)然不是。到底什么樣的宗地才適合休閑地產(chǎn)？休閑地產(chǎn)本身的休閑特性要求項(xiàng)目所在區(qū)域具有豐富的自然或人文資源，這是前提。但并不一定是在景區(qū)就最好。部分景區(qū)存在的最大不足便是地理

15、位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離核心城市，或所在城市輻射能級(jí)較低，導(dǎo)致項(xiàng)目周邊區(qū)域的需求難以支撐項(xiàng)目體量和項(xiàng)目價(jià)值，從而影響項(xiàng)目銷售。因此，拿地選擇要通過對(duì)自然、人文資源、交通配套、需求支撐等多個(gè)方面綜合考量來進(jìn)行判斷。 </p><p>　?。ㄎ澹┖鲆曧?xiàng)目長期運(yùn)作 </p><p>　　目前許多開發(fā)企業(yè)將住宅產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)思路沿用到休閑地產(chǎn)中來，但是與住宅產(chǎn)品不同，休閑地產(chǎn)很難通過高周轉(zhuǎn)的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。

16、休閑地產(chǎn)所倡導(dǎo)的生活方式，僅僅通過短暫的銷售期很難完全體現(xiàn)，而展現(xiàn)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式的最好途徑就是通過項(xiàng)目購買者的真實(shí)體驗(yàn)，而休閑地產(chǎn)購買者與住宅產(chǎn)品的購買者不同，不會(huì)大量、快速入住項(xiàng)目。因此，休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要通過高周轉(zhuǎn)方式實(shí)現(xiàn)資金回收難度很大，要做好項(xiàng)目長期運(yùn)作的準(zhǔn)備。 </p><p>　?。┖鲆曧?xiàng)目軟配套 </p><p>　　休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更

17、多的是一種生活。這種生活不僅要通過配套設(shè)施來體現(xiàn)，更多的是通過“軟”的服務(wù)來展現(xiàn)。除了前期銷售服務(wù)外，后續(xù)的維護(hù)和休閑配套服務(wù)將更被購買者看重。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是房地產(chǎn)項(xiàng)目升值的重要因素之一。而作為旨在創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活方式的休閑地產(chǎn)，相較于普通住宅而言，購買者對(duì)休閑地產(chǎn)的使用率是低的，完善的物業(yè)服務(wù)將更被購房者重視。尤其是季節(jié)性差異明顯的項(xiàng)目，不僅要在旺季為購買者提供完善的物業(yè)服務(wù)，尤其在淡季也要保證物業(yè)服務(wù)的跟進(jìn)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量還

18、具有提升開發(fā)企業(yè)品牌形象和項(xiàng)目價(jià)值的作用。 </p><p>　?。ㄆ撸┤鄙佘?、硬配套的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) </p><p>　　對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)而言，銷售結(jié)束則表示項(xiàng)目結(jié)束。然而對(duì)休閑地產(chǎn)而言，銷售階段只是開始，項(xiàng)目的價(jià)值需要通過“軟”服務(wù)和“硬”配套的運(yùn)作來體現(xiàn)。而在軟、硬配套的運(yùn)作上，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不足，獨(dú)立運(yùn)作成功難度較大。因此，需要借助垂直服務(wù)商的助力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長期運(yùn)作。 </

19、p><p><b>　　總結(jié) </b></p><p>　　休閑產(chǎn)業(yè)的巨大潛力為房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一個(gè)潛力巨大的領(lǐng)域，然而休閑與房地產(chǎn)結(jié)合的這一新興產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多差異。休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須看到休閑地產(chǎn)的特殊性，并且摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，為休閑地產(chǎn)摸索出一條適合自身特點(diǎn)的運(yùn)作模式和發(fā)展方向。 </p><p><b>

20、　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 梁學(xué)斌，洪強(qiáng)華.香江地產(chǎn)的目標(biāo)是“休閑地產(chǎn)No.1”[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2008，（2）. </p><p>　　[2] 羅紅寶，林峰.休閑地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵與經(jīng)典模式研究[N].中國旅游報(bào)，2010-12-17. </p><p>　　[3] Katherine.休閑地產(chǎn) 中國地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)執(zhí)牛耳