房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利模式探討

1、<p>　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利模式探討</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國正處于高速發(fā)展階段，其行業(yè)盈利模式還不明朗，大部分企業(yè)不能發(fā)展正確的盈利模式。分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀和主要盈利模式，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具體的盈利模式提出思考。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；盈利模式；傭金 </p><p>　　經(jīng)紀(jì)行業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、的產(chǎn)物，是商品生產(chǎn)、流通和消費(fèi)中不可缺少的媒介及橋梁。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其業(yè)務(wù)貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)以專業(yè)的素養(yǎng)逐漸成長為房地產(chǎn)行業(yè)一支重要力量，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場有效運(yùn)行方面發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，市場經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，就越需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。 <

3、/p><p>　　一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)狀 </p><p>　　（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的數(shù)量眾多、規(guī)模越來越大 </p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，中國古代和近代市場中為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易﹑評(píng)定房地產(chǎn)商品質(zhì)量﹑價(jià)格的居間行商稱之為宅行。經(jīng)過發(fā)展，目前全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)機(jī)構(gòu)有5萬余家，并成長起了一批門店過百、人員上千，甚至門店過千、人員

4、上萬的知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。如中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等等。 </p><p>　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量眾多、素質(zhì)越來越高 </p><p>　　目前，全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員超過100萬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和以往幾年相比有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員有如下幾個(gè)特點(diǎn)：從業(yè)人員隊(duì)伍相當(dāng)年輕，年齡集中在21-30歲之間；從業(yè)時(shí)間大多較短，50%以上從業(yè)人員的從業(yè)時(shí)間不

5、滿兩年；學(xué)歷層次較高，大多在?？埔陨?，其中北京市從業(yè)人員的學(xué)歷水平總體較高；從收入水平來看，居社會(huì)中等水平，年收入絕大多數(shù)在2-5萬元之間，有的經(jīng)紀(jì)人甚至可以達(dá)到年收入超100萬元。 </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加大了對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息的建設(shè) </p><p>　　如今是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代。如何最有效地收集、處理和利用信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在經(jīng)營中要解決的首要問題，在高科技手段的基

6、礎(chǔ)上運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)營銷將會(huì)成為未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的首選。建立獨(dú)立寬帶網(wǎng)支持的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、ERP管理系統(tǒng)以及全天24小時(shí)的網(wǎng)絡(luò)客戶支持服務(wù)系統(tǒng)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)突破服務(wù)空間和時(shí)間的限制，從而創(chuàng)造出更大的發(fā)展空間并實(shí)現(xiàn)信息的充分共享。在些基礎(chǔ)上建立公司網(wǎng)站并在網(wǎng)站上發(fā)布房源信息或者在專業(yè)的房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布房源信息以發(fā)展客戶已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的主要營銷策略。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展空間巨大 <

7、/p><p>　　目前，發(fā)達(dá)國家新房、二手房市場交易比例為1：4，而我國新房、二手房市場交易比例約為1：0.25，但目前國內(nèi)一些一線發(fā)達(dá)城市的新房與二手房市場交易比例比較高，如2009年深圳市新房銷售面積為368.22萬平方米，二手房銷售面積為605.50萬平方米，新房與二手房屋市場交易比例已達(dá)到為1：1.65。由此可見，只要中國仍在發(fā)展，城市化的進(jìn)程仍在繼續(xù)，再加上中國人中眾多但城市土地資源又相當(dāng)有限，未來我國二手

8、房交易量還可以翻好幾番的速度成長。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展空間巨大。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)盈利模式分析 </p><p>　?。ㄒ唬┒治飿I(yè)居間代理傭金 </p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是對(duì)二手物業(yè)（包括二手商品房、二手廠房、二手商鋪、二手寫字樓）的居間代理，不僅包括代理二手物業(yè)的買賣，還包括代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。傭金其實(shí)就是服務(wù)費(fèi)，房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員利用他們所掌握的信息資源，專業(yè)的知識(shí)為客戶找到合適的物業(yè)，交易成功后收取一定的費(fèi)用，就是傭金。傭金一般是按照成交金額（包括買賣成交、租賃成交等等）乘于一定的比率，不同服務(wù)不同比率的，要具體情況具體分析。 </p><p>　　在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的傭金率通常根據(jù)總銷售額、銷售房地產(chǎn)的種類和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。一般來說，對(duì)未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓的銷售傭金率為6%～10%，獨(dú)戶住宅的傭金率為3%～8

10、%，大型商用房地產(chǎn)的傭金率為3%～6%。而在我國傭金率的規(guī)定沒那么復(fù)雜，當(dāng)然也沒有那么高。國家建設(shè)部等單位規(guī)定“房屋買賣代理收費(fèi)應(yīng)按照成交價(jià)格總額的0.5%～2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的可協(xié)商提高，但不超過成交價(jià)的3%”。但由于國家標(biāo)準(zhǔn)并沒有說明是向單方還是雙方收費(fèi)，也沒有嚴(yán)格界定中介服務(wù)的服務(wù)范圍，因此各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)收費(fèi)依據(jù)也一直模糊。在我國的一線發(fā)達(dá)城市，如深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傭金率一般為3%，

11、賣方和買方各支付1.5%。但實(shí)際上一般是業(yè)主實(shí)收，傭金全部由買方承擔(dān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在代理租賃業(yè)務(wù)中，傭金一般為一個(gè)月的租金，業(yè)主和承租方各支付一半。 </p><p>　　二手物業(yè)居間代理傭金收入是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利的主要來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國在09年的傭金總額在三百億左右，除去經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的傭金提成和企業(yè)的運(yùn)行支出成本，利潤率在15%左右，也就是說純利潤達(dá)在45億左右。 </p><p>　?。ǘ?/p>

12、）新物業(yè)代理傭金 </p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)另一主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新物業(yè)。新物業(yè)代理產(chǎn)生的背景是一些房地產(chǎn)企業(yè)借鑒以市場化資本運(yùn)作為主的美國模式：房地產(chǎn)開發(fā)的一些環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)代理銷售新物業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)屬于銷售終端，對(duì)消費(fèi)者相當(dāng)了解。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)掌握了大量客戶的信息，能夠形成新物業(yè)市場與二手物業(yè)市場的互動(dòng)，增加銷量。 <

13、/p><p>　　代理新物業(yè)與代理二手物業(yè)不同，它主要是搭建開發(fā)商與客戶的聯(lián)系。當(dāng)然，對(duì)新物業(yè)代理的傭金率也與二手物業(yè)居間代理的不同，要低一些。對(duì)新物業(yè)的代理的傭金率收取的制約因素比較多，主要有：1.開發(fā)商的實(shí)力，包括開發(fā)商的資本實(shí)力和品牌實(shí)力。2.新開發(fā)物業(yè)的地理位置，包括交通的便利性和周邊配套。3.新物業(yè)的銷售價(jià)格。4.開發(fā)商的營銷策略。目前，新物業(yè)代理傭金率一般為成交價(jià)格總額0.5%～2%。 　?。ㄈ┌唇曳?/p>

14、務(wù)費(fèi) </p><p>　　按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。按揭服務(wù)是由產(chǎn)業(yè)鏈的延伸產(chǎn)生的。在如今房價(jià)高漲不下的情況下，一般購房者不能一次性支付所有房款，所以必須向按揭銀行貸款；而按揭的手續(xù)復(fù)雜，購房者為了方便一般由經(jīng)紀(jì)方代辦。代辦的服務(wù)費(fèi)及為按揭服務(wù)費(fèi)。在全國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的按揭服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不一，在深圳一般

15、為每次按揭收取1000元左右的按揭服務(wù)費(fèi)，而在東莞則一般為借貸額的1.3%。 </p><p>　　（四）其他業(yè)務(wù)收入 </p><p>　　經(jīng)過在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的縱向延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還發(fā)展了以下業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究、房地產(chǎn)法律咨詢、房地產(chǎn)營銷策劃等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)都可以為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)取得一定的收益。 </p><p>　　四、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利模式的思考

16、</p><p>　　中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處在發(fā)展時(shí)期，各方面的配套不是很完善，其穩(wěn)定的盈利模式還不明朗，有待進(jìn)一步發(fā)展與提高。1.提高專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要求專業(yè)化的知識(shí)是服務(wù)業(yè)的一部分，它具有服務(wù)業(yè)的一切特征。只有提高服務(wù)質(zhì)量，才能讓顧客滿意，才能提升企業(yè)品牌，以獲得更多的顧客，獲得更大的盈利。2.不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競

17、爭力。3.加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與網(wǎng)絡(luò)利用。二十一世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。建設(shè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)企業(yè)信息共享，提高企業(yè)服務(wù)效率；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的利用，有利于降低成本，近距離接近客戶，盡可能大的占有市場。只有這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能獲得更大、更穩(wěn)定的盈利。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>

18、　　[1]樓江.房地產(chǎn)市場營銷理論與實(shí)務(wù)[M].廣東：同濟(jì)大學(xué)出版社，2005. </p><p>　　[2]石雅莉.房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的思考[J].科技信息，2008. </p><p>　　[3]張靜.房地產(chǎn)中介業(yè)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)發(fā)展之管見[J].現(xiàn)代財(cái)經(jīng)，2010. </p><p><b>　　作者簡介： </b></p><