廣廈夢想　打造聯(lián)合艦隊

1、<p>　　廣廈夢想　打造聯(lián)合艦隊</p><p>　　目前中國多數(shù)成功的房產(chǎn)企業(yè)大都不是戰(zhàn)略性的成功，而是機(jī)會性的成功。 </p><p>　　隨著國家宏觀調(diào)控力度和決心的加大，房產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)則更趨向制度化與市場化；消費(fèi)者對房產(chǎn)需求的逐漸理性化，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加??；WTO過渡期結(jié)束后，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大

2、下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。所有種種因素表明房地產(chǎn)全行業(yè)從“暴利時代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規(guī)范。房地產(chǎn)市場將在未來的兩到三年將進(jìn)行徹底的洗牌，“財富神話”的時代也即將結(jié)束。 </p><p>　　根據(jù)華盟文化的數(shù)據(jù)研究，在歐美等發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)中很少存在目前國內(nèi)這種以“暴利”為經(jīng)營特點，不做什么物質(zhì)勞動和增值

3、服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)基本由兩類企業(yè)構(gòu)成：一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。這類企業(yè)如同國內(nèi)的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購、營造和銷售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開發(fā)者；另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動產(chǎn)抵押銀行、房屋信托投資公司、不動產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價值評估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。從歐美發(fā)達(dá)國家來看，房地產(chǎn)開

4、發(fā)企業(yè)大都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。所以在某種意義上來說，廣廈的發(fā)展值得我們?nèi)ヌ接懞脱芯俊?</p><p><b>　　廣廈的模式選擇 </b></p><p>　　20年前，廣廈集團(tuán)只是浙江東陽一家規(guī)模并不大的建筑公司。上世紀(jì)90年代初從開發(fā)金華、義烏的房地產(chǎn)項目開始涉入房地產(chǎn)行業(yè)。1

5、997年，“廣廈”成為“中國建筑業(yè)第一股”，樓忠福提出了“跳出建筑做建筑”、“投入資本換身份”的新思路，開始大踏步走向國內(nèi)大中城市。開發(fā)了在全國房產(chǎn)界比較有影響力的杭州萬安西苑、南苑、西湖時代廣場，天都城，上海福樓望邸，南京四季經(jīng)典，重慶廣廈經(jīng)典等房地產(chǎn)項目。成為在全國頗有影響力的“浙江房產(chǎn)三劍客――綠城、廣廈、南都”。 </p><p>　　經(jīng)過十來年的發(fā)展，“廣廈”相繼建立了以上海為中心的華東基地、以重慶為中

6、心的西南基地、以西安為中心的西北基地、以北京為中心的華北基地、以南京為中心的外經(jīng)基地，一個以廣廈股份公司為旗艦、各大建筑(房產(chǎn))基地相互獨立又相互呼應(yīng)的“聯(lián)合艦隊”。 </p><p>　　目前中國多數(shù)成功的房產(chǎn)企業(yè)大都不是戰(zhàn)略性的成功，而是機(jī)會性的成功。從土地轉(zhuǎn)讓非透明化到銀行地產(chǎn)信貸執(zhí)行的終極責(zé)任人缺位，曾經(jīng)造就了無數(shù)個房地產(chǎn)財富神話。不過隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)分工細(xì)化，融資渠道多元化加速以及產(chǎn)業(yè)競爭環(huán)境透明化

7、程度加深，僅依靠優(yōu)勢的人脈資源是否能夠再續(xù)財富奇跡很值得懷疑。要打造出房地產(chǎn)業(yè)界的航空母艦，必須對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢進(jìn)行深入研究，同時借鑒先行國家和地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。 </p><p>　　一種是香港模式，典型的香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式是拿地一蓋房一銷售一物業(yè)一條龍滾動開發(fā)的模式，做“全能開發(fā)商”；簡單地說，就是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成。香港模式對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

8、的影響相當(dāng)深遠(yuǎn)。一方面，內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)是從深圳引進(jìn)，然后經(jīng)過海南炒作，再進(jìn)入內(nèi)陸，較早地主導(dǎo)了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場：另一方面，香港房地產(chǎn)巨頭殺人內(nèi)地市場后，基本上沿襲了香港運(yùn)營模式，成為很多內(nèi)地公司效仿的對象。然而，事實證明：很多完全照搬香港運(yùn)營模式的內(nèi)地企業(yè)，卻面臨資金、管理方面的諸多問題。 </p><p>　　還有一種是美國模式，主要體現(xiàn)專業(yè)細(xì)化與金融工具特點。專業(yè)化：美國模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的

9、專業(yè)公司來完成，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。高度的專業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融是美國模式的最大特點。金融工具多樣化：在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還有退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具。由專業(yè)性房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，與銀行、股市這兩大融資渠道可以相提并論。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)信托、類基金式的房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)私募基金等多種金融工具應(yīng)運(yùn)而生，譬如REIT(雷特)――這種不動產(chǎn)投資

10、信托將大眾分散的資金通過信托集合成一個公司，通過稅收減讓促進(jìn)民間的參與，投入長期物業(yè)經(jīng)營，從而獲得穩(wěn)定收益。全民投資參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵御由經(jīng)濟(jì)周期帶來的風(fēng)險。 </p><p>　　在廣廈打造聯(lián)合艦隊的過程中，無論是香港模式也好，美國模式也罷，能夠經(jīng)受住中國市場考驗并能夠持續(xù)發(fā)展下去，才是真正的好的發(fā)展模式。 </p><p><b>　　廣廈的多元化思考

11、 </b></p><p>　　當(dāng)廣廈發(fā)展為投資管理公司時，企業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)混合多元化，企業(yè)經(jīng)營進(jìn)入了一個新的階段。廣廈目前的主要產(chǎn)業(yè)包括建筑、房產(chǎn)、文化傳媒、能源、旅游、教育、醫(yī)療等，成員企業(yè)100多家，員工6萬多人，市場遍布全國30個省市及海外。 </p><p>　　廣廈集團(tuán)一直以建筑和房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但是建筑業(yè)的利潤已經(jīng)十分微薄，房地產(chǎn)市場已由快速增長轉(zhuǎn)為平穩(wěn)增長，傳統(tǒng)

12、盈利模式的競爭力開始弱化。從企業(yè)內(nèi)部情況看，這幾年企業(yè)的發(fā)展很快，資產(chǎn)增加到140多個億，市場遍及10多個國家和地區(qū)。企業(yè)管理的鏈條拉長，管理的成本增加，市場風(fēng)險也在增大。企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定階段后，外有壓力，內(nèi)有動力，企業(yè)的增長模式發(fā)生了變化，企業(yè)必須及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，尋找新的突破點，才能打開新的可持續(xù)發(fā)展通道。 </p><p>　　從目前廣廈各個產(chǎn)業(yè)投資來看，主要依靠企業(yè)的競爭戰(zhàn)略，從利用產(chǎn)業(yè)價值鏈的優(yōu)勢尋找

13、機(jī)會進(jìn)入房地產(chǎn)，打造跨產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)動。到目前以房地產(chǎn)為核心，通過打通建筑、物業(yè)、酒店等上下游產(chǎn)業(yè)價值鏈，從“價值鏈整體運(yùn)行效率”中謀求更多的利潤來源。把“產(chǎn)品經(jīng)營”加“資本運(yùn)作”，通過廣廈自身的管理經(jīng)驗當(dāng)作“產(chǎn)品”，再借助資本的杠桿，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，同時利用新產(chǎn)業(yè)投資政策與資源優(yōu)勢來反哺主業(yè)，走上資本運(yùn)作的道路。這種買賣“經(jīng)營產(chǎn)品”，必須建立在廣廈集團(tuán)“管理模式”的整體提升或變革的基礎(chǔ)上，不然很難帶來整個經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)性改變，也不會

14、引起“核心競爭能力的提升”，只是產(chǎn)業(yè)實體外延的簡單疊加。最后的結(jié)局是，發(fā)展一個子產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，這個子產(chǎn)業(yè)或企業(yè)就是集團(tuán)資本戰(zhàn)略性財務(wù)投資，然后進(jìn)行“企業(yè)貿(mào)易”，也許這里面存在“資本運(yùn)作”的超額利潤。 </p><p>　　目前廣廈各企業(yè)之間主要以資本為紐帶建立聯(lián)合體，事實上這種企業(yè)的投資過程及資金鏈的建立非常簡 單，資金鏈就是一個簡單由母公司到不同子公司的單行道，而后各子企業(yè)各求多福。李嘉誠和記黃埔控制的七大產(chǎn)業(yè)

15、，通過建立蜘蛛網(wǎng)式互補(bǔ)性的企業(yè)間資金鏈，來大幅降低整體企業(yè)的盈利波動率，維持整體企業(yè)的穩(wěn)定成長。 </p><p>　　從前些年的流言蜚語，到2006年廣廈的公開顯示，1～10月，整個公司比去年同期增長了23％。其中建筑業(yè)同比增長了25％，新承接工程200億左右，完成了全年任務(wù)的90％，在國際業(yè)務(wù)一塊，在阿爾及利亞在建工程量10個億，等著承接的還有48個億；房地產(chǎn)已全部順利啟動，包括南京、西安、合肥、杭州，各個房

16、產(chǎn)項目都開始進(jìn)入銷售階段，2007年可以正常地加快開發(fā)加快回收，廣福醫(yī)院2006年估計收入可以到1個億，投了2億多的舟山能源，土地征用已經(jīng)完成，1000多畝拆遷已經(jīng)搬開，正在進(jìn)行圈墾。在一定的程度上說明廣廈多元化的發(fā)展，在經(jīng)歷了三年磨難，曙光開始顯現(xiàn)。但怎樣來保持持續(xù)發(fā)展？還有待探索。 </p><p>　　產(chǎn)業(yè)的多元化沒有對與錯，只是看企業(yè)在怎樣的環(huán)境下用怎樣的手段實現(xiàn)怎樣的目標(biāo)，把多元化變成一個有機(jī)的組合。以

17、及是否具備核心競爭能力而不是短暫的比較優(yōu)勢，來支持企業(yè)的多元化的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)。 </p><p><b>　　廣廈的變革發(fā)展 </b></p><p>　　華盟文化進(jìn)行的大量案例研究表明，目前中國大部分企業(yè)面臨的主要問題是自我否定和創(chuàng)新。目前大部分企業(yè)面臨的最主要的問題是什么?我們把它歸納為“以老板戰(zhàn)略為驅(qū)動力”的機(jī)會型發(fā)展向“以制度、文化為驅(qū)動力”的管理型發(fā)展型轉(zhuǎn)變

18、之間的問題。 </p><p>　　近段時間在各媒體除樓忠福高調(diào)復(fù)出常見報端外，就是廣廈的變革調(diào)整，這是樓在沉寂幾年后對廣廈未來發(fā)展深刻思考后的結(jié)果。廣廈最近的變革，包括建立新的管控體制，組建區(qū)域集團(tuán)以及推行經(jīng)營層持股。廣廈將原來的垂直管理轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域管理，就是在適當(dāng)?shù)貐^(qū)設(shè)立區(qū)域集團(tuán)，原本在這個區(qū)域的廣廈建設(shè)、廣廈房產(chǎn)和廣廈傳媒等所有相關(guān)的廣廈系資產(chǎn)都劃歸這個區(qū)域集團(tuán)。同時進(jìn)行股權(quán)調(diào)整，總部控股區(qū)域集團(tuán)，區(qū)域集團(tuán)控

19、股各個成員企業(yè)。 </p><p>　　以前廣廈集團(tuán)與各子企業(yè)之間是線性控制，現(xiàn)在的線塊結(jié)合；線是專業(yè)化管理，塊是系統(tǒng)資源的整合和有效利用。這種采取事業(yè)部制調(diào)整的結(jié)果可以起到明確責(zé)權(quán)利、資源的整合運(yùn)用、專業(yè)化的管理等效果。目前廣廈控股已經(jīng)組建完成5大區(qū)域集團(tuán)，5家區(qū)域集團(tuán)分別是東兆長泰、上海明凱投資有限公司、安徽澤地投資有限公司、江蘇廣瑞投資有限公司和陜西時邁投資有限公司。 </p><p&g