房地產(chǎn)經(jīng)營與股價畢業(yè)論文--房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策

1、<p><b>　　畢業(yè)論文（設(shè)計）</b></p><p>　　房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策</p><p>　　單位代碼： </p><p>　　學(xué) 號： </p><p>　　分 類 號：

2、 </p><p>　　密 級： </p><p>　　院（系）名稱： 工學(xué)院建筑系 </p><p>　　專業(yè)名稱： </p><p>　　學(xué)生姓名：

3、 </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p>　　2012 年 月 日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘要：2</b></p><p>　　一、房地產(chǎn)價格的概念

4、2</p><p>　　二、房地產(chǎn)價格攀升的原因3</p><p>　　三、房價快速上漲的危害8</p><p>　　四、調(diào)整房價快速上漲的對策與建議8</p><p><b>　　結(jié)論12</b></p><p><b>　　致謝13</b></p>

5、<p><b>　　參考文獻13</b></p><p>　　房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策</p><p><b>　　指導(dǎo)教師：王利平</b></p><p>　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國家金融安全和宏觀經(jīng)濟的安全。其上漲原因主要有:供求矛盾逐

6、步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡;經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價;流動性過剩下的被動投機;戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)價格過快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,增加金融風(fēng)險,不利于中國經(jīng)濟良性、持續(xù)的發(fā)展。對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價格的對策與建議是:調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價位住房供應(yīng);控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤;加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序。</p>

7、<p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;原因分析;調(diào)控政策</p><p>　　一、房地產(chǎn)價格的概念</p><p>　　房地產(chǎn)價格可以用“房價收入比”和“價格租金比” 兩個指標(biāo)來衡量。房價收入比即住房總價與居民年收入的比值,該指標(biāo)用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性,國際上通常認(rèn)為房價收入比在4～6倍之間較為適當(dāng),這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想

8、”的房價收入比。黑馬指出,房價收入比高于6倍,就難以形成買方市場,要使人們買得起房,房價收入比要在5以下。而中國全國的平均房價收入比在7～10倍左右,在一些城市已超過或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10倍 ,北京、上海、深圳的房價收入比超過14倍。這反映了中國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)過快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價格租金比”反映房價與租價的背離程度,也是判斷房地產(chǎn)價格是否理性增長的重要因素?！皟r格租金比”是國際上通常用來表示房價水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制,這里我們采用國家

9、統(tǒng)計局公布的商品房銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表示房價與租金價格的相對變化:如果比值大于1,說明價格租金比較高,投機成分和市場泡沫增大;反之,如果比值小于1,則說明價格租金比較低,市場的投機成分和泡沫在減少。近年來,中國房地產(chǎn)市場“價格租金比”不斷提高,2003年全國為1.03,2004—2</p><p>　　二、房地產(chǎn)價格攀升的原因</p><p>　　大規(guī)模的房地產(chǎn)價格的上漲,中

10、國的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟學(xué)家們討論的焦點。日本在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴(yán)重地打擊了其經(jīng)濟,造成了其近十年的經(jīng)濟衰退。國內(nèi)的許多經(jīng)濟研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的對比研究,并得出了有價值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似20世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有了解中國房地產(chǎn)價格上升的真正原

11、因,才能有效地采用相關(guān)政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格上升的原因主要有:</p><p>　　(一)供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內(nèi)在原因</p><p>　　1.政府為主導(dǎo)的運作體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供給減少時會造成價格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟,而

12、是以政府為主導(dǎo)的運作體制。土地的國家所有,使土地供應(yīng)完全處于國家壟斷狀態(tài),土地的相對供給不足,必然造成價格的上漲?！　?lt;/p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈組成中有兩個環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行國有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級市場由國家壟斷;二是在市場營銷階段,房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場,房地產(chǎn)的買賣均是在一定的地理空間上進行的,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空

13、間內(nèi)房地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性,導(dǎo)致開發(fā)商擁有了市場壟斷力量,形成壟斷價格?？梢钥闯?雙重壟斷是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲及消費者剩余被剝奪的重要原因。</p><p>　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等,土地價格和建材價格的上漲,使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高,對房價上漲形成了推動力。</p><p>　　(1)土地交易價格不斷

14、上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟活動的載體,隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進,產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價格不斷上漲。其次,土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動。目前,土地的收入是地方政府財政的支柱。2003年上海的賣地收入為216億元,相當(dāng)于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力,土地交易價格上漲

15、增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,推動了房屋銷售價格的上漲。</p><p>　　(2)建材價格上漲。我國目前正處在重化工業(yè)化和消費結(jié)構(gòu)升級階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產(chǎn)品也處于價格上漲階段,這就導(dǎo)致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年,建材價格指數(shù)曾達到105.1,生產(chǎn)成本增大,必然導(dǎo)致房價提高。　　</p><p>　　3.

16、需求具有剛性帶動投資性資本介入導(dǎo)致房價上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來居住,是其實用性;另一方面,商品房可以用來投資,其價值相對較高,風(fēng)險相對較小。</p><p>　　(1)投資性需求。從20世紀(jì)90年代至今,我國儲蓄率大體維持在38%至40%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識的逐漸上升,投資理財逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟活動。由于股票和期貨風(fēng)險相對較高,需要大量的

17、操作經(jīng)驗,人們的了解和接受程度還相對比較低,加上金融市場的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,所以房地產(chǎn)投資以相對較低的風(fēng)險和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。很多城市出現(xiàn)的房價上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價格,這也間接說明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計,截至2007年6月底,全國商品房空置面積為1.24億平方米,其中空置商品住宅6 563萬平方米,空置辦公樓758萬平方米,空置商業(yè)營業(yè)用房3 8

18、06萬平方米。 (2)實用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國人口基數(shù)大,新增人口多,同時城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性,而投資性需求具有彈性,隨著資產(chǎn)價格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期,可以得出短期需求曲線DS。</p><p>　　(二)開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場具有兩個明

19、顯的特征,即產(chǎn)品的差異性和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然、經(jīng)濟、社會條件各不相同,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別,形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟活動的合理性以及市場的完善性大打折扣,“道德風(fēng)險”降低了市場優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是完全競爭的統(tǒng)一市場,而是一個交易費用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場,加之我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,其在相鄰地域開發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場

20、結(jié)構(gòu)屬于壟斷競爭市場。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,具有壟斷勢力,在市場交易中處于優(yōu)勢地位,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價原則獲得超額利潤。同時,房地產(chǎn)商比消費者和投資者都可以獲得更多的市場信息,這種信息不對稱進一步增強了其優(yōu)勢地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)寡頭進程加速以及銀行間競爭加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件,使我國房地產(chǎn)價格在越來越大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,通過發(fā)布虛假廣告

21、來夸大需求,通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張</p><p>　　(三)經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價經(jīng)濟適用房是國家為照顧中低收入居民購房而實施的優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。經(jīng)濟適用房作為一種福利措施,旨在通過某種政策傾斜,達到擴大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動市場有效需求的目的,它是基于我國目前特殊的房地產(chǎn)

22、市場和住房市場發(fā)展階段的一種政策選擇。由于利益的驅(qū)使,大部分項目投資還是傾向于資本回報率高的商品房項目上,開發(fā)商開發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%,其中經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.9%,經(jīng)濟適用房所占比過小,無法通過影響供給消除由于房價過高而導(dǎo)致的不安定因素。同時,國家雖然對經(jīng)濟適用房進行政策傾斜,但是這種操作又缺乏必要的監(jiān)督機制,造成了許多房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府間的交易和尋租行為的產(chǎn)生,而使經(jīng)濟適用房游離于主體適

23、用范圍之外。此外,許多開發(fā)商還把房子越建越大,把銷售目標(biāo)定位在中等收入家庭,這樣的操作不符合經(jīng)濟適用房的建設(shè)目的和財政補貼的支付原則,這樣就與政府推行經(jīng)濟適用房政策的初衷相違背,也造成了房地產(chǎn)供給與需求的巨大矛盾。</p><p>　　(四)流動性過剩下的被動投機,推動房地產(chǎn)價格居高不下2006年末金融機構(gòu)人民幣存貸差達到11萬億元,占存款余額的32.8%。從存貸比指標(biāo)看,2003年以前各年度存貸比都高于75%,

24、流動性短缺是銀行面臨的主要矛盾。2004年以后,商業(yè)銀行存貸比連續(xù)三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同時,商業(yè)銀行超額準(zhǔn)備金率不斷走高,2006年底,金融機構(gòu)超額準(zhǔn)備金率達到4.78%,流動性過剩情況十。資產(chǎn)價格快速上升是流動性過剩的必然表現(xiàn),房地產(chǎn)價格和股票價格上漲最快。流動性的過剩造成了2002年以來,我國商品房銷售額大幅度持續(xù)攀升。國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡是導(dǎo)致我國流動性過剩的根本原因,主要表現(xiàn)為投資消費結(jié)構(gòu)的失衡與貿(mào)易結(jié)構(gòu)的

25、失衡。近年來,我國消費增長呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢,但是投資增長高于消費增長,致使大量資金沉淀于銀行體系。同時,我國加工貿(mào)易和非加工貿(mào)易也存在嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。自改革開放以來,我國加工貿(mào)易增長顯著高于非加工貿(mào)易,2006年我國加工貿(mào)易實現(xiàn)順差1 888.8億美元,而我國非加工貿(mào)易基本保持逆差,2006年逆差為114.2億美元。正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均衡,導(dǎo)致了我國連續(xù)多年實現(xiàn)貿(mào)易順</p><p>　　我國對資本流動

26、控制嚴(yán)格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨立,管理的浮動匯率制度雖然可以避免國際資本市場對國內(nèi)經(jīng)濟的影響,可以排除貨幣大規(guī)模投機沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲備的增長帶來了基礎(chǔ)貨幣的大幅增加。此外,2002年下半年,人民幣開始出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動下大量涌入,中央銀行通過外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加,通過乘數(shù)效應(yīng)的加大,造成了流動性過?，F(xiàn)象。</p><p>　

27、　(五)戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動力的自由流動,使我國形成了典型的“二元經(jīng)濟”。由于限制了以勞動力為主的各種生產(chǎn)要素的流動,降低了社會對資源配置的效率,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房價。學(xué)校周邊的房價往往是一個區(qū)域、一個城市房價的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教育制度,對教育資源,尤其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對相關(guān)社會資金的

28、吸引作用,進而帶動了房價的整體性上升。同時,在保障性住房購買條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無法買到適合這一購買力層次的保障性住房,增加了社會壓力。同時,由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制,加上中國傳統(tǒng)思想觀念的原因,更加強化了國民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。一個流動性強的社會,人們會更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動產(chǎn)

29、。鼓勵公民自由遷徙、流動的戶籍制度,有利于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購買的需求,進而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。</p><p>　　三、房價快速上漲的危害</p><p>　　1.不利于社會的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會主義和諧社會,構(gòu)建社會主義和諧社會要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問題,要求在“住”這個問題上能做到“居者有其屋”但是,中國部分地區(qū)商品房價格上漲太快,價格太貴,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐氖杖朐鲩L幅

30、度,超過了人們的支付能力 ,導(dǎo)致住房矛盾比較突出,產(chǎn)生很多社會問題。特別是當(dāng)房價增長速度高于收入增漲幅度時,人們?yōu)榱速I房不得不減少其他方面的開支,這對居民消費產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng),降低了社會、個人的福利,影響了社會的和諧發(fā)展。</p><p>　　2.不利于經(jīng)濟良性、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,從短期來看,開發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤會顯著

31、增加,但是,從長期來看,大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè),而實體經(jīng)濟長期得不到資金的投入,對這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響, 不利于經(jīng)濟的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房價上漲過快,近年來居民購房的首付款和月供不斷增加,月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加,占比提高,擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出,嚴(yán)重制約著居民消費的持續(xù)擴大。尤其在當(dāng)前國際金融危機的大背景下,房價過快上漲擠出了居民消費,扭曲著社會資源配置,成為

32、擴大消費和保增長的“絆腳石”。</p><p>　　3.容易引發(fā)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)價格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險。一方面,80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,都直接或間接地來自銀行信貸, 據(jù)中國央行2010年1月20日公布數(shù)據(jù)稱:2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款增速明顯加快,全年房地產(chǎn)貸款超2萬億,個人住房貸款的占比超過了75%。過度投機而非真正意義的居住消費推動的房地產(chǎn)價格過快上漲,已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的

33、泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時,大量的貸款變成壞賬,銀行可能遭遇流動性危機,這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機由此波及金融業(yè),使局部危機可能演變成全局性的金融危機和經(jīng)濟危機,對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生惡劣影響。</p><p>　　四、調(diào)整房價快速上漲的對策與建議</p><p>　　1.增加土地的供給、加強土地的有效監(jiān)管,創(chuàng)新土地的出讓制度。中國自2004年8月31日后,經(jīng)營性商品房開發(fā)的土地供應(yīng)逐步實行“招拍掛

34、”土地供應(yīng)方式,對于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為,以及國有資產(chǎn)的流失,是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競價“價高者得”的結(jié)果,就產(chǎn)生了很多地王,而且現(xiàn)階段,大部分城市都是靠出讓土地來增加地方的財政收入,以武漢市為例,2007年的土地收益占財政收入的比例高達 40 %,全國其他城市甚有更高者。這樣的情況下,政府當(dāng)然更樂意采用競拍的方式來出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴(yán)重,我們應(yīng)該創(chuàng)新土地的出讓制度來加以解決。一是采用“招標(biāo)式,價低者得”的方法。所謂

35、“招標(biāo)式,價低者得”辦法,即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法,由城市政府規(guī)劃整理好土地,并委托幾家信譽好的設(shè)計單位設(shè)計住宅方案,再經(jīng)專家評選出最佳方案后,公開向開發(fā)商招標(biāo)開發(fā)建設(shè)。其中,列明建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、動工建設(shè)時間、竣工限制等,同時,列明每平方米樓面價的出讓金。屆時,哪家開發(fā)商報出的售房價格最低,則項目出讓給哪家開發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采取 “遞減競價”的競價規(guī)則。它是指拍賣標(biāo)的的競價由高到低依次遞減直到第一個競買人應(yīng)價 (達到或超過底</p

36、><p>　　2.完善多層次住房保障體系,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關(guān)系。住房保障政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段,也是調(diào)控房地產(chǎn)價格的重要手段。中國經(jīng)濟適用房建設(shè)資金有限,同時中國有13億的人口,建議政府要建立多層次的住房保障體系,對城市最低收入者,借鑒英國或韓國的經(jīng)驗,建立廉租房或公租房制度,將政府出資建立的廉租房以低廉的價格租給城市最低收入階層使用。也可以借鑒日本的經(jīng)驗,發(fā)揮地方群體的作用,吸收社會資金發(fā)展住宅建設(shè),開發(fā)住宅

37、。對城市的低收入者,采取經(jīng)濟適用房制度,低收入者可以以合理的價格購買政府出資的經(jīng)濟適用房。各地政府要保障經(jīng)濟適用房資金的來源,要將住房保障資金納入年度財政預(yù)算,提高土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例。同時也可以向新加坡學(xué)習(xí),對城市的中等收入買不起房子的人,推行適當(dāng)?shù)墓凶》康暮侠砼涫壑贫?。城市的中等收入者主要指工薪階層,工資低,難以保障住房。我們可以借鑒日本的模式,通過住房信托或其他方式吸收社會資金,由單位牽頭建房,然后再合理配售給員

38、工。對城市的高收入者,完全實行市場供應(yīng)。這樣既明確了政府在保障居民基本住房方面的責(zé)任和義務(wù),又強化商品房的市場調(diào)節(jié)機制,做到政府和市場“兩條腿”走路。近年</p><p>　　3.金融調(diào)控政策。一是啟用加息、公開市場政策、存款準(zhǔn)備金政策、特種存款等工具回收過剩的收貨幣流動性。流動性過剩是高房價之源,只有逐漸收緊信貸,才能釜底抽薪,抑制房價過快上漲。二是保持存貸款實際利率為正,運用差別利率促進住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。首先

39、,央行應(yīng)根據(jù)通脹率的變動幅度,及時調(diào)整金融機構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率,避免實際利率出現(xiàn)負(fù)值,同時拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差,使貸款利率的期限結(jié)構(gòu)趨于合理。其次,指導(dǎo)商業(yè)銀行運用差別利率促進住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準(zhǔn)利率,對大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運用較高的利率。三是適時對房地產(chǎn)貸款規(guī)模增速或比例實施控制。央行可通過窗口指導(dǎo)控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長速度或占全部貸款的比例,如果金融機構(gòu)

40、沒有嚴(yán)格執(zhí)行,央行可以通過各種方式對其實施懲罰,以此來抑制銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場,既可為房地產(chǎn)市場降溫,也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營。四是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅。征收物業(yè)稅,一方面可極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動,刺激了土地的有效供給,另一方面高額的房地產(chǎn)保有稅率</p><p>　　4.調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價位住房供應(yīng),控制房地產(chǎn)價格上漲調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)

41、用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu),通過增加普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房等建設(shè)用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的供應(yīng),提高其在市場供應(yīng)中的比例,可以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。同時,還要建立與住房供應(yīng)體系相適應(yīng)的住房價格體系:一是對限定銷售對象的中低收入家庭購買的經(jīng)濟適用住房,嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價,限價銷售;二是對大多數(shù)家庭購買的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導(dǎo)性價格和浮動幅度,放開銷售價格的管理方式;三是對高收入家庭購買的高檔商品住房

42、實行市場調(diào)節(jié)價,由企業(yè)依開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。</p><p>　　5.控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤一是在相同的開發(fā)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要通過對設(shè)計、施工、材料、裝修公司的選擇和資金的供給,對房產(chǎn)開發(fā)進行有效地組織和管理,開發(fā)出適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品,并盡可能地降低建筑工程成本、降低產(chǎn)品銷售價格,使之在競爭激烈的市場經(jīng)濟環(huán)境下,求得生存、求得發(fā)展;二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷

43、、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用,通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強成本控制,從而減少管理費用支出,減少消耗,降低成本,既實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化,又促使開發(fā)商拓展競爭思路,把期望利潤調(diào)整到一個合理的水平。</p><p>　　6.加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序一是清理整頓房地產(chǎn)的各項稅費。對名目繁多的房地產(chǎn)稅費要進行全面清理,各種稅種的設(shè)置應(yīng)根據(jù)市場狀況進行調(diào)

44、整,通過完善房地產(chǎn)財稅制度,促進房地產(chǎn)的流通和消費,消除房地產(chǎn)成本中的不合理稅費;向政府部門、事業(yè)中介機構(gòu)繳納的管理費和服務(wù)費等各種收費項目,能降低標(biāo)準(zhǔn)的給予降低標(biāo)準(zhǔn),能減免的給予減免,對不合法、不合理的收費項目要堅決予以取締;對因城市建設(shè)資金不足而設(shè)立的各種基礎(chǔ)設(shè)施配套性收費,應(yīng)結(jié)合城市公用事業(yè)價格改革和費改稅的推行逐步降低收費標(biāo)準(zhǔn),直至取消;對涉及住房開發(fā)建設(shè)過程中的自來水、電力、燃?xì)?、電話、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價格和收費行為

45、進行全面清理整頓,嚴(yán)厲打擊壟斷企業(yè)強行推銷商品和服務(wù)、強制收費的價格違法行為。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)價格的違法行為(如低價出讓土地、高價炒賣房地產(chǎn))。對短少面積、搞價格欺詐等擾亂房地產(chǎn)市場正常價格秩序的行為要予以曝光和嚴(yán)肅查處,以維護房地產(chǎn)市場正常的價格秩序。</p><p><b>　　結(jié)論</b></p><p>　　文章已經(jīng)說出了我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題及本質(zhì)，

46、指明了抑制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采取的措施。房地產(chǎn)價格過快上漲的主要是由供求關(guān)系、土地的出讓制度、房地產(chǎn)市場的體制不完善、開發(fā)商的違規(guī)操作和投機客的過度炒等原因引起的。過快上漲的房價使普通百姓無力承受,而進入了“蝸居”時代,導(dǎo)致現(xiàn)階段住房矛盾比較突出,在一定程度上影響了社會的和諧發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長起了重要作用。但是，由于我國房地長市場發(fā)展相對不成

47、熟，房地產(chǎn)投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴漏出來，不少城市出現(xiàn)了房價增長幅度與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。從一方面來說，城市經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)價格的“催化劑”；但是，從另一方面，房地產(chǎn)價格增長速度過快卻會增加城市的生活、生活成本，阻礙城市經(jīng)濟的發(fā)展，降低城市的競爭力。</p><p>　　致 謝：短暫的三年大學(xué)生活很快就要結(jié)束了，我曾多么憧憬美好的學(xué)生時代，如

48、今當(dāng)自己臨近畢業(yè)時，我又留戀已經(jīng)流逝的三年學(xué)生生涯。本文是在王利平老師悉心指導(dǎo)和親切關(guān)懷下，經(jīng)過不斷的學(xué)習(xí)和修改完成的。老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)，淵博的學(xué)識，謙遜的為人，豐富的實踐經(jīng)驗，高瞻遠(yuǎn)矚、敏銳的科學(xué)眼光，將是我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)的楷模；老師樂觀、正直、樸實的生活態(tài)度，令我深深敬佩。老師的諄諄教誨，將使我終生受益。在此，謹(jǐn)致以衷心的感謝和崇高的敬意。工學(xué)院的各位老師給了我很大幫助和啟示，使我學(xué)到更多的知識，從而順利的完成畢業(yè)論文。在此一并表示衷

49、心的感謝。祝愿他們身體健康，工作順利，事業(yè)上取得更大成功。我還要深深感謝我的家人和同學(xué)，是他們給予了我物質(zhì)上的資助和精神上的鼓勵，使我得以順利完成學(xué)業(yè)。再次真誠地感謝所有在我三年讀書期間幫助過我的老師、同學(xué)和朋友，祝大家一生平安！ 李雨丹 參 考 文 獻<

50、;/p><p>　　[1]　王雪峰.國內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)泡沫理論的新發(fā)展.江西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報.</p><p>　　[2]朱曉剛,楊小雄,周書祥.中國房地產(chǎn)價格非理性增長的動防剖析及對策建議.改革與戰(zhàn)略.</p><p>　　[3]　吳艷霞,王楠.房地產(chǎn)泡沫成因及其投機度測度研究.預(yù)測.</p><p>　　[4]胡雅萍,賈紅英,陳桂香.論房地產(chǎn)價格非理

51、性日張的政策調(diào)控.公共政策.</p><p>　　[5]于琳方,徐長玉.中國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題及對策建議.金融與經(jīng)濟.</p><p>　　[6]邵華.中國房地產(chǎn)市場泡沫性實證分析.商業(yè)時代.</p><p>　　[7]喬志敏.房地產(chǎn)價格研究.北京:經(jīng)濟管理出版社.</p><p>　　[8]　吳艷霞,王楠.房地產(chǎn)泡沫成因及其投