工程管理課程設(shè)計

1、<p>　　工 程 項 目 管 理</p><p><b>　　課</b></p><p><b>　　程</b></p><p><b>　　設(shè)</b></p><p><b>　　計</b></p><p><b

2、>　　目 錄</b></p><p><b>　　第一章：工程概況</b></p><p><b>　　1.1項目概況1</b></p><p>　　1.2項目工程管理的特點和地域因素2</p><p>　　第二章：市場預(yù)測與資源條件評價</p><p

3、>　　2.1市場宏觀分析2</p><p>　　2.2市場微觀分析3</p><p>　　2.3資源條件評估3</p><p>　　第三章：建設(shè)項目定位和產(chǎn)品方案</p><p>　　3.1項目初步定位4</p><p><b>　　3.2產(chǎn)品方案4</b></p>

4、<p>　　第四章：組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置　　　　</p><p>　　4. 1項目組織結(jié)構(gòu)圖5</p><p>　　4.2整個項目開發(fā)過程中各單位的組織架構(gòu)及職責(zé)5</p><p>　　4.3工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)6</p><p>　　4. 4監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及其它6</p><p

5、>　　4. 4.1 監(jiān)理組織架構(gòu)圖7</p><p>　　4. 4.2總包組織架構(gòu)7</p><p>　　第五章：工程進(jìn)度管理</p><p>　　5.1建設(shè)方案及進(jìn)度安排8</p><p>　　5.1.1開發(fā)計劃擬定的原則8</p><p>　　5.1.2 建設(shè)方式8</p><

6、p>　　5.1.3 進(jìn)度安排9</p><p>　　5.1.4 分段周期設(shè)定9</p><p>　　第六章：投資估算和融資方案</p><p>　　6.1 投資估算10</p><p>　　6.2 融資方案11</p><p><b>　　第七章：風(fēng)險分析</b></p&g

7、t;<p>　　7．1進(jìn)度控制風(fēng)險與對策15</p><p>　　7．2質(zhì)量控制風(fēng)險與對策16</p><p>　　7．3成本控制風(fēng)險與對策16</p><p><b>　　第一章：工程概況</b></p><p><b>　　1.1項目概況</b></p><

8、;p>　　孝感乾坤·天上人間項目位于孝感市城東區(qū)，工程總占地面積：96037.8M2，總建筑面積：459336.3M2，一期工程建筑面積：約11.8萬 M2。</p><p>　　各樓棟建筑結(jié)構(gòu)情況如下：</p><p><b>　　主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</b></p><p>　　1.2項目工程管理的特點和地域因素</p&g

9、t;<p>　　1）示范區(qū)軸網(wǎng)復(fù)雜，放線難度大、施工難度大，工期緊。</p><p>　　2）建筑物業(yè)形態(tài)多樣，多層、別墅、人防地下車庫并存，工程管理難度大。</p><p><b>　　3）氣象條件</b></p><p>　　孝感市樹亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年日照時數(shù)1800~2000小時，年平均氣溫15.9~16.6℃，年無霜期2

10、42~263天，多數(shù)年份降雨量在1100~1300毫米之間。4~10月份降水量占全年80%，太陽輻射量占全年75%，＞10℃的氣溫為全年80%。</p><p>　　4）建設(shè)場地工程地質(zhì)條件：</p><p>　　勘察場地屬于中硬場地土，Ⅱ類建筑場地。屬對建筑抗震有利地段。</p><p>　　根據(jù)2001年中國地震區(qū)畫圖，本地區(qū)基本抗震烈度為6度。</p&g

11、t;<p><b>　　5）能源供應(yīng)</b></p><p>　　供電：從場外配電室或變壓器引入一路220V/380V電源。</p><p>　　供水：自來水供水管徑為150MM。</p><p>　　第二章：市場預(yù)測與資源條件</p><p><b>　　2.1市場宏觀分析</b>&

12、lt;/p><p><b>　　2.1.1孝感概述</b></p><p>　　1) 孝感的地位：孝感是距武漢最近的中等城市。隨著孝感兩型社會建設(shè)力度的加強(qiáng)和融入武漢城市圈的步伐加快，孝漢一體化建設(shè)也有條不紊的實施，這都給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。目前孝漢城際鐵路已經(jīng)動工建設(shè)、多條到武漢的快速通道也相繼開工，這為我們將孝感推向武漢，將武漢消費者吸引至孝感購房置業(yè)提

13、供了有利條件。</p><p>　　2) 孝感的地理環(huán)境：踞于長江中下游，山巒起伏，丘陵環(huán)抱，市區(qū)以內(nèi)低崗、緩阜、平原交相盤錯。臨樓遠(yuǎn)望，如金波鬧海，千峰虎立，地勢形勝，氣度恢宏。</p><p>　　2.1.2孝感宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　2010年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.1億元，完成商品房施工面積290.5萬m2，竣工面積131萬m2，實現(xiàn)商品房

14、銷售面積191.1萬m2，銷售額42.2億元，完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收3.7億元。其中孝感城區(qū)共完成開發(fā)投資16億元，完成商品房施工面積133.3萬m2，竣工面積69.5萬m2，實現(xiàn)商品房銷售面積80.8萬m2、銷售額20.4億元，完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1.3億元。</p><p>　　2.2 市場微觀分析</p><p>　　2.2項目市場微觀分析</p><p>　　2.

15、2.1孝感市商品房市場</p><p>　?、?全市及孝感城區(qū)的商品房施工及竣工面積同比大幅增長</p><p>　　全市商品房施工面積212.37萬m2（去年同期144.53萬m2），同比增長46.9%，其中各縣市的商品房施工面積分別為：漢川市23.39萬m2，應(yīng)城市22.39萬m2，安陸市18.31萬m2，云夢縣17萬m2，大悟縣12.06萬m2，孝昌縣12.72萬m2；孝感城區(qū)商品房

16、施工面積106.5萬m2（去年同期77.09萬m2）, 同比增長38.2%。6月份當(dāng)月全市商品房施工面積164.7萬m2（去年同期94.22萬m2），同比增長74.8%，環(huán)比增長57.1%；孝感城區(qū)商品房施工面積77.5萬m2（去年同期53.45萬m2）, 同比增長45%，環(huán)比增長24.5%。</p><p>　　全市商品房竣工面積47.71萬m2（去年同期50.3萬m2），同比減少5.1%，其中各縣市的商品房竣

17、工面積分別為：應(yīng)城市4.34萬m2，安陸市2.43萬m2，大悟縣5.04萬m2，孝昌縣6.9萬m2，漢川市和云夢縣沒有竣工面積；孝感城區(qū)商品房竣工面積29萬m2（去年同期23.64萬m2），同比增長22.7%。</p><p><b>　　Ⅱ.需求分析</b></p><p>　　孝感城區(qū)商品房供需基本保持平衡</p><p>　　孝感近期隨著

18、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及孝感市居民收入的提升，雖然前兩年別墅的購買者多以外地人、武漢人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了孝感本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了孝感部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。</p><p>　　2.3 資源條件評價</p><p>　　孝感是距武漢最近的中等城市。隨著孝感兩型社會建設(shè)力度的加強(qiáng)和融入武漢城市圈

19、的步伐加快，孝漢一體化建設(shè)也有條不紊的實施，這都給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。目前孝漢城際鐵路已經(jīng)動工建設(shè)、多條到武漢的快速通道也相繼開工，這為我們將孝感推向武漢，將武漢消費者吸引至孝感購房置業(yè)提供了有利條件，為活躍我市房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇。第三章：建設(shè)項目定位和產(chǎn)品方案</p><p><b>　　3.1項目初步定位</b></p><p>　　一種創(chuàng)新的生

20、活觀念：滿足富人對社交、度假、居住、投資的全部需求，包括精神需求和物質(zhì)需求，并巨改變了富人對居住的狹隘理解，強(qiáng)調(diào)了居住的體驗。</p><p><b>　　宜居生態(tài)花園</b></p><p>　　項目開發(fā)建設(shè)以“綠色、生態(tài)、健康”為主題，突出城鄉(xiāng)一體、環(huán)境改善、高尚現(xiàn)代等特點，在提升城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，打造真正的宜居生態(tài)花園，提升整個區(qū)域的價值空間。<

21、;/p><p><b>　　3.2 產(chǎn)品方案</b></p><p>　?。?）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。</p><p>　　（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技

22、術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。</p><p>　?。?）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)</p><p>　?。?）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。</p><p>　　第四章：項目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)</p&g

23、t;<p>　　4.1項目組織結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　4.２ 整個項目開發(fā)過程中各單位的組織架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)系</p><p>　　4.３ 工程部工作職責(zé)及崗位職責(zé)</p><p>　　4.3.1工程部的定位</p><p>　　工程部是在公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行施工承包與材料采購合同，按合同要求完成項目建設(shè)任務(wù)的項目管理

24、機(jī)構(gòu)。工程部是一個組織體，要具有凝聚管理人員的力量并調(diào)動其積極性，促進(jìn)管理人員的合作；協(xié)調(diào)公司職能部門之間、管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；協(xié)調(diào)與公司各部門、政府主管部門、監(jiān)理單位、總承包商、指定分包單位、獨立分包單位、材料供應(yīng)商等關(guān)系。</p><p>　　4.3.2工程部的工作內(nèi)容</p><p>　　負(fù)責(zé)施工準(zhǔn)備階段、施工管理階段的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工的控制及材料

25、采購管理。</p><p>　　4. 4監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及其它</p><p>　　4. 4.1 監(jiān)理組織架構(gòu)圖</p><p>　　4. 4.2總包組織架構(gòu)</p><p>　　第五章：工程進(jìn)度管理</p><p>　　5.1建設(shè)方式及進(jìn)度安排</p><p>　　5.1.1開發(fā)

26、計劃擬定的原則</p><p>　　①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。</p><p>　?、诒卷椖拷?jīng)測算銷售值達(dá)49838.4萬元人民幣,從孝感樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。

27、</p><p>　?、鄹鶕?jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。</p><p>　　5.1.2 建設(shè)方式</p><p>　　采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。</p><p>　　5.1.3 進(jìn)度安

28、排。項目擬用三年分三期進(jìn)行（見表：5-2-1）</p><p>　　根據(jù)孝感市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：</p><p>　　A 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）：3個月</p><p>　　B 住宅的主體建筑：27個月 </p><p>　　1、一期開發(fā)

29、面積為14489.6㎡，以別墅為主，包括A、B、C、D、E、F型全部56棟別墅。14個月</p><p>　　2、二期開發(fā)面積為14555.2㎡，主要是A、B、C型產(chǎn)權(quán)式公寓。10個月</p><p>　　3、三期開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店和中心會館，面積為16891.5㎡。9個月</p><p>　　C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）貫穿整個項目建設(shè)。</p

30、><p>　　5.1.4 分段周期設(shè)定</p><p>　?、?開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:5-2-1）</p><p>　?。ū恚?-2-1） 項目實施計劃表</

31、p><p>　　第六章：投資估算與融資方案</p><p><b>　　6.1項目投資方案</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┩顿Y組合方式</b></p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為22377.91萬

32、元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。</p><p>　　本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。。</p><p><b>　　（二）資金動作方式</b><

33、/p><p>　　在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。</p><p><b>　　1、自有資金</b></p><p>　　

34、整個項目的自有資金為6500萬元，占總投資的29%，分3年投入。詳見表:6-1-2</p><p>　　(表:6-1-2)         自有資金年度投入表         (單位:萬元)</p><p><b>　　2

35、、銀行貸款</b></p><p>　　銀行長期貸款共有二筆，共計15000萬元，占總投資67%；從第一年起到第二年止每年借一筆。</p><p>　　(表:6-1-3)    銀行貸款年度投入表    (單位:萬元)</p><p>　　3、銷售收入再投入。</p><p&

36、gt;　　銷售收入再投入從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束。</p><p><b>　　6.2 融資方案</b></p><p>　　第三節(jié)  項目投資估算及資金籌措計劃</p><p>　　一、福滿花園項目投資與成本費用估算</p><p><b>　?。ㄒ唬╅_發(fā)成本估算<

37、;/b></p><p>　?。?）土地使用權(quán)出讓金: 550x96037.8=5282萬元人民幣,</p><p>　　土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、共計投入資金5500萬元人民幣。</p><p>　　(2)建安工程費：8965萬元。（見表：6-3-2）</p><p>　?。ū恚?-3-2）   

38、;     多層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價        (單位:萬元)</p><p>　　多層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價</p><p>　　=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米</p>

39、<p>　　別墅建安工程費用組成每平方米建筑面積造價:2500元/平方米</p><p><b>　　建安工程費：</b></p><p>　　多層公寓建安工程費=1360x14555.2=1980萬元</p><p>　　產(chǎn)權(quán)式酒店=1360x7552.5 =1027萬元</p><p>　　別墅

40、 =2500x14489.6=3623萬元</p><p>　　中心會館 =2500x9339 =2335萬元</p><p>　　總建安工程費 =1980+1027+3623+2335=8965萬元</p><p>　　（3）工程建設(shè)其他費：1102.70萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。</p><p>　?。?/p>

41、表：6-3-1）                 前期工程費估算表                  

42、;     (單位:萬元)</p><p>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：1720.33萬元，（詳見表：6-3-3）。</p><p>　?。ū恚?-3-3）               &#

43、160;       基礎(chǔ)設(shè)施費估算表                         (單位:萬元)</p><p&g

44、t;　?。?）開發(fā)期間稅費：932.36萬元,詳見表5-3-5。</p><p>　?。ū恚?-3-5）                      開發(fā)期間稅費一覽表   &#

45、160;                  (單位:萬元)</p><p>　　(6)不可預(yù)見費。381.61萬元,取上面1-5項之和的3%</p><p>　　不可預(yù)見費=（0+8965+1102.7+1720.33+9

46、32.36）×3%=381.61萬元</p><p>　　（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）</p><p>　?。?）開發(fā)成本。18602萬元,以上1-6項小計:</p><p>　　開發(fā)成本=5500+8965+1102+1720.33+932.36+381.61=18602萬元</p><p>&l

47、t;b>　　二、開發(fā)費用估算</b></p><p>　　1、管理費用：518.64萬元,取上面1-4項之和的3%</p><p>　　(5500+1102+8965+1720) ×3%=518.64萬元</p><p>　　2、銷售費用：970.3萬元,詳見表6-3-6。</p><p>　　銷售收入估算：144

48、89.6×1.5+14555.2×0.5=29012萬元</p><p>　?。ū恚?-3-6）                    銷售費用估算表    

49、0;                (單位:萬元)</p><p>　　3、財務(wù)費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表</p><p>　　4、開發(fā)費用：4647.03萬元,前面1-3項之和</p><p>　　三

50、、總成本費用匯總及分?jǐn)偙?lt;/p><p>　　本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）</p><p>　?。ū恚?6-3-7）                 投資成本費用估算匯總表  &

51、#160;                     (單位:萬元)</p><p>　　注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：</p><p>　　總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。<

52、/p><p>　　細(xì)則：（1）按計算投資的各項成本來分?jǐn)?lt;/p><p>　?。?）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?lt;/p><p>　?。?）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)?lt;/p><p>　　（4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?lt;/p&

53、gt;<p>　?。?）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)?lt;/p><p>　　四、資金籌措、投資計劃及借款利息</p><p>　?。?）資金籌措與投資計劃</p><p>　　本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金6500萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款15000萬

54、元用于投資，剩余部分877.91萬元由銷售房收入補充，總投資為22377.91萬。</p><p>　　詳細(xì)投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）</p><p>　　（表：6-3-8 ）                投資計劃與資金籌措表

55、                   (單位:萬元)</p><p>　?。?）貸款本金的償還及利息支付</p><p>　　長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還

56、本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）</p><p>　?。ū恚?-3-9）                          貸款還本付息

57、結(jié)算表                       (單位:萬元)</p><p>　　注：1、貸款利率為7%;</p><p>　　2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年

58、借款/2）×年利率</p><p><b>　　第七章：風(fēng)險分析</b></p><p><b>　　項目的風(fēng)險與對策</b></p><p>　　7.1進(jìn)度控制風(fēng)險與對策</p><p>　　本工程具有占地面積大，多層、別墅交織在一起，同期施工棟數(shù)多，分包項目多，總工期及各階段工期要求緊

59、的特點。針對此特點，工程部應(yīng)做好以下工作：</p><p>　　1）通過招標(biāo)考察等方式，優(yōu)選總包施工隊伍，要求總包單位技術(shù)實力較強(qiáng)、配合意識較好、有足夠的機(jī)械設(shè)備能力和勞動力配置。</p><p>　　2）合理調(diào)整各單體工程的開挖計劃，先小高層后多層。</p><p>　　3）結(jié)合銷售和對外開放、展示要求，部分小高層建筑采用懸挑外架施工方法。</p>

60、<p>　　4）雨、污水管施工先行施工。</p><p>　　5）協(xié)調(diào)公司各職能部門工作，按時落實招標(biāo)采購計劃、出圖計劃、樣板確定計劃。</p><p>　　7.2質(zhì)量控制風(fēng)險與對策</p><p>　　定位放線困難，地下室抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質(zhì)量控制的重點。工程部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司、總包單位及各分包單位的主動性，完