基于商戶關(guān)系的購物中心商戶組合優(yōu)化研究.pdf

1、購物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要類型,在滿足居民購物休閑消費(fèi)需求,推動(dòng)城市建設(shè)方面起著積極的作用。作為一種租賃型商業(yè)房地產(chǎn),購物中心的運(yùn)營管理決定了其自身價(jià)值。國內(nèi)外的研究結(jié)果表明,購物中心的運(yùn)營管理的核心在于商戶組合。優(yōu)化商戶組合可以協(xié)調(diào)購物中心業(yè)主與商戶、商戶與商戶之間的利益關(guān)系,更好地為消費(fèi)者提供一站式服務(wù),最終使購物中心業(yè)主、商戶、消費(fèi)者盡可能多地獲益。目前,我國購物中心商戶組合的研究還不多,具有中國商業(yè)特點(diǎn)商戶組合規(guī)律研究剛起步

2、,購物中心商戶組合優(yōu)化的方法研究尚欠缺。因此,本論文研究具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 論文在綜述國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)基礎(chǔ)上,首先對(duì)購物中心的商戶類型及各類型商戶的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行了分析；比較分析和界定了商戶組合概念內(nèi)涵；基于生物種群理論,提出了購物中心商戶間的三種關(guān)系,即競(jìng)爭(zhēng)型商戶關(guān)系、依附型商戶關(guān)系及互利型商戶關(guān)系；針對(duì)不同商戶組合關(guān)系類型探討了其商戶組合優(yōu)化的理論基礎(chǔ)、核心內(nèi)容、方法和模式等:
　　 (1)分析了競(jìng)爭(zhēng)型商

3、戶的商圈擴(kuò)大效應(yīng)和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng),從業(yè)種銷售規(guī)模、購物中心銷售規(guī)模和購物中心商圈規(guī)模三層面分析論證了競(jìng)爭(zhēng)性商戶集聚的規(guī)模效應(yīng),運(yùn)用邏輯斯蒂模型確定購物中心同業(yè)種競(jìng)爭(zhēng)型商戶面積的合理分配區(qū)間,并以此作為線性規(guī)劃時(shí)的臨界值。探討了競(jìng)爭(zhēng)型商戶的空間分布模式及其作用。
　　 (2)論證了互利型商戶組合的機(jī)理,研究了互利型商戶面積規(guī)模優(yōu)化和空間布局優(yōu)化的方法、規(guī)律和變化趨勢(shì),特別對(duì)娛樂輔助型和娛樂支撐型購物中心商戶功能組合進(jìn)行了深入論證。<

4、br>　　 (3)論證了根據(jù)等級(jí)規(guī)模劃分的主力商戶與非主力商戶之間存在著依附關(guān)系,探討了主力商戶和非主力商戶的空間分布模式；從主力商戶與非主力商戶的面積規(guī)模外部效應(yīng)強(qiáng)度、商圈的市場(chǎng)狀況等角度構(gòu)建和探討了主力商戶與非主力商戶的面積配比模型與關(guān)系。并對(duì)非主力商戶在租賃總面積不同條件下的面積分配展開研究。
　　 最后,根據(jù)商戶組合優(yōu)化的理論與方法,以業(yè)主租金最大化為目標(biāo)構(gòu)建了購物中心商戶組合綜合優(yōu)化的數(shù)學(xué)規(guī)劃模型。利用模型對(duì)上海來福