限購(gòu)政策與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究——基于住房貸款與房?jī)r(jià)的協(xié)整分析.pdf

1、當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展、房?jī)r(jià)空前上漲暴露出來(lái)的問(wèn)題，中央對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)給予了高度關(guān)注，并出臺(tái)了一系列的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。其中最讓消費(fèi)者關(guān)注的就是一系列限購(gòu)政策的頒布，其中主要包括兩個(gè)方面：其一，表現(xiàn)為住房貸款貸款利率的上升；其二，表現(xiàn)為使用貸款購(gòu)房所需支付的首付比例的上升。并且對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市，還可以取消第三次購(gòu)房的貸款優(yōu)惠，無(wú)論是哪個(gè)方面，都會(huì)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源以及消費(fèi)者

2、購(gòu)房的資金來(lái)源。
　　但是對(duì)于限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響褒貶不一，有些學(xué)者認(rèn)為這個(gè)政策應(yīng)該持續(xù)下去以便更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；而有些學(xué)者則認(rèn)為這種限購(gòu)措施打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常的秩序，不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　針對(duì)這個(gè)情況，本文描述了選取個(gè)人住房貸款與住房銷售價(jià)格為研究對(duì)象，以研究二者之間的關(guān)系為研究問(wèn)題，并據(jù)此提出了幾步構(gòu)思：
　　第一步，基于限購(gòu)政策的實(shí)施效果情況，認(rèn)為限購(gòu)政策對(duì)個(gè)人住房貸款有顯著影響，但是由于

3、數(shù)據(jù)有限，在本文中這種影響只能從理論方面來(lái)進(jìn)行分析，但是根據(jù)實(shí)際的個(gè)人住房貸款余額的數(shù)值，也能發(fā)現(xiàn)盡管限購(gòu)政策實(shí)施了，但是個(gè)人住房貸款余額是增長(zhǎng)的。本文從實(shí)際情況入手，立足于現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，最終認(rèn)為限購(gòu)政策的實(shí)施力度越高，個(gè)人住房貸款的余額越高。
　　第二步，立足于現(xiàn)實(shí)，假設(shè)個(gè)人住房貸款能夠影響房產(chǎn)價(jià)格，也就是說(shuō)前者可以Granger引起房屋銷售價(jià)格。在這個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上，本文采取協(xié)整檢驗(yàn)的相關(guān)知識(shí)與Granger因

4、果檢驗(yàn)相結(jié)合的方法，來(lái)分析個(gè)人住房貸款與房產(chǎn)價(jià)格之間的實(shí)際變動(dòng)關(guān)系。
　　第三步，根據(jù)實(shí)證分析的結(jié)果，得出結(jié)論：個(gè)人住房貸款與房屋銷售價(jià)格之間具有協(xié)整關(guān)系，也就是說(shuō)二者之間是有長(zhǎng)期穩(wěn)定的比例關(guān)系的。不僅如此，實(shí)證分析還證明了個(gè)人住房貸款與房屋銷售價(jià)格之間的Granger關(guān)系是單向的，即個(gè)人住房貸款不能Granger引起房屋銷售價(jià)格的變化，反之，房屋銷售價(jià)格的變化可以Granger引起個(gè)人住房貸款的變化。
　　第四步，既然已經(jīng)

5、知道了個(gè)人住房貸款與房屋銷售價(jià)格之間是具有正相關(guān)的關(guān)系，那么依此類推也就可以得到限購(gòu)政策與房產(chǎn)價(jià)格之間的正相關(guān)關(guān)系，所以本文認(rèn)為限購(gòu)政策并不能夠有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
　　最后，既然個(gè)人住房貸款并不是引起房屋銷售價(jià)格變化的因，那么用調(diào)控個(gè)人住房貸款的方式來(lái)調(diào)控過(guò)熱的房產(chǎn)市場(chǎng)是沒(méi)有效果的，也就是說(shuō)限購(gòu)政策并不能有效的調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)此，本文提出了相對(duì)應(yīng)的政策建議：鑒于限購(gòu)政策并不能起到應(yīng)有的調(diào)控效果，所以應(yīng)該從其他角度進(jìn)行調(diào)控