景瑞地產(chǎn)長三角三線城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性風(fēng)險管控研究.pdf

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)真正起步于上個世紀(jì)80年代后期，其發(fā)展至今的三十幾年間，經(jīng)歷了國家一系列優(yōu)惠經(jīng)濟(jì)政策推動了住房市場化，也經(jīng)歷了97亞洲金融風(fēng)波、08年美國次貸危機(jī)全球蔓延，又經(jīng)歷了以“國八條”為代表的數(shù)輪宏觀調(diào)控，控制房價過快增長，跌跌蕩蕩、起起伏伏，逐漸走向成熟。
　　隨著大小房地產(chǎn)企業(yè)一線城市密集布點，市場日趨飽，以及競爭白熱化，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)入三線城市，將三線城市房地產(chǎn)開發(fā)作為新一輪的企業(yè)發(fā)展增長點。
　　作

2、為一家成立至今已二十年歷史的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，景瑞地產(chǎn)專注于商品住宅開發(fā)，并累積了豐富的經(jīng)驗，形成了一套自己較為完整的運營開發(fā)體系和管控模式。2005年，景瑞進(jìn)行了成立以來的首輪戰(zhàn)略規(guī)劃，明確了景瑞“成為全國性的住宅開發(fā)商”的業(yè)務(wù)目標(biāo)定位，全面進(jìn)入二三線城市。其中長三角地區(qū)無疑是中國最發(fā)達(dá)，最具競爭力和活力的地區(qū)，深耕長三角也就成為景瑞的優(yōu)先選擇。
　　在景瑞，日常的經(jīng)營行為是依托集團(tuán)管控——項目公司運作的二級管控模式進(jìn)行的。然

3、而，錯綜復(fù)雜的形勢與項目所在市場的差異性，給景瑞的戰(zhàn)略實施帶來了層出不窮的變化，不斷考驗著經(jīng)營者的智慧和勇氣。
　　本文作者從景瑞所處的當(dāng)前市場環(huán)境出發(fā)，通過其在應(yīng)對長三角各地區(qū)三線城市項目開發(fā)中，屢屢不適應(yīng)和屢屢受挫的遭遇，指出了景瑞的經(jīng)營管理戰(zhàn)略和二級管控模式下戰(zhàn)略實施中存在的極大風(fēng)險。基于利益相關(guān)者理論，按照不同利益相關(guān)者劃分風(fēng)險類型，作者進(jìn)一步剖析了風(fēng)險形成的原因及可能帶來的后果，最后，作者針對提出的風(fēng)險類型嘗試提出針對這

4、些風(fēng)險的管理實施建議。
　　通常情況下，對于房地產(chǎn)管理風(fēng)險的研究，主要從項目運營的各個階段入手，而本文的風(fēng)險管理研究，則是針對景瑞作為一家二級管控模式的集團(tuán)化企業(yè)，在集團(tuán)管控和項目運營的配合中所存在的盲點和風(fēng)險點進(jìn)行研究，并給出針對可行的改善性建議，限于研究樣本的單一性，其結(jié)論并不具有推廣到所有的房地產(chǎn)企業(yè)的普遍意義。這一部分內(nèi)容尚有待在今后的繼續(xù)研究中進(jìn)一步深化。但對于處于類似的市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)企業(yè)，結(jié)合自身條件，